São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período (veja abaixo quanto rendeu cada aplicação).

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações - o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% - ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

---

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

---

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa (clique aqui e veja mais detalhes).

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.