A crise provocada pela pandemia passou longe dos galpões logísticos. Ao contrário do mercado de escritórios, que se retraiu, o setor expandiu seus negócios em diversas regiões, surfando o aquecimento do comércio eletrônico no país. Apenas no último trimestre de 2020 o segmento registrou crescimento de 800 mil metros quadrados em espaços ocupados quando comparado ao trimestre anterior, segundo pesquisa da consultoria imobiliária Buildings divulgada para a EXAME Invest. É o maior número desde 2013, início da série histórica.

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Como resultado, a taxa de vacância fechou 2020 em queda: 13,4%. Apesar de ser a menor desde o início da série histórica, em 2013, essa taxa ainda é considerada alta, aponta Fernando Didziakas, sócio diretor da Buildings. "Consideramos que começa a haver uma pressão nos preços quando essa taxa fica menor do que 10%".

Mas essa é a taxa média no país: quando olhamos para a Faria Lima dos galpões, a região de Jundiaí, a 30 quilômetros da cidade de São Paulo, a vacância já está chegando nesse marco. "A taxa de vacância na região passou de 16,7% no terceiro trimestre para 11,6% no quarto trimestre. Se no primeiro trimestre baixar para 10%, haverá uma pressão de preços na região", diz o sócio-diretor da Buildings.

Apenas na região foram absorvidos quase 260 mil metros quadrados no quatro trimestre de 2020, com destaque para Cajamar e Louveira. Na região há 59 condomínios logísticos, um estoque de 3,8 milhões de metros quadrados.

Portanto, cotistas de fundos imobiliários que investem em galpões logísticos podem esperar dividendos menores, caso o fundo ainda não esteja posicionado na região. Isso porque a gestora terá de pagar um preço mais alto pelos imóveis.

Contudo, ainda há uma saída para obter ganhos maiores e driblar preços altos: o fundo entrar na fase de desenvolvimento dos condomínios. É essa a estratégia que está sendo seguida pelo Credit Suisse e o executivo da Buildings vê como uma possível tendência para 2021. "A grande curva de valorização do imóvel está agora nas mãos dos incorporadores. Portanto, uma saída para os fundos é entrarem nessa etapa de construção", completa.

Mas, segundo o executivo, é necessário comunicar bem aos cotistas de que haverá uma diminuição na geração de renda até o imóvel ficar pronto em prol de uma maior valorização futura. "Em fundos diversificados, esse efeito pode ser diluído e solucionado mais facilmente."

Mercado em expansão

Atualmente, existem 598 condomínios em todo o país que somam um estoque de 24 milhões de metros quadrados. O setor logístico de São Paulo representa um pouco mais da metade do total: 322 condomínios, um estoque de 13,3 milhões de metros quadrados. Desse estoque, 121 mil metros quadrados foram entregues no 4º trimestre de 2020.

Além do estoque, atualmente 2,7 milhões de metros quadrados estão em construção no país, diz Didziakas. "Há um potencial, portanto, para o mercado crescer 10% no curto prazo. O mercado cresce em média 400 mil metros quadrados por trimestre. Temos, portanto, construções para atender ao menos mais um ano de grande crescimento".

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No segmento de condomínio logístico, a construção e a locação são gradativas, ou seja, é possível construir um condomínio logístico e dentro desse espaço, construir galpões em etapas. Portanto, o adicional de metros quadrados considera tanto novos galpões como novos imóveis dentro de cada condomínio.

Afora os imóveis em construção, há ainda 16 milhões de metros quadrados na fase de projeto, o que pode fazer com que o mercado dobre de tamanho em até cinco anos, complementa o executivo da Buildings. Contudo, ressalta, o fim da pandemia pode provocar uma desaceleração. "O quarto trimestre foi fora da curva, uma coincidência. Há limite para a expansão das principais empresas, que aproveitaram a rápida expansão do comércio eletrônico para se posicionarem no mercado."