Em um mercado imobiliário aquecido como o atual, com números recordes de venda, como estão se comportando os preços de transação? E os valores pedidos por proprietários? Eventuais aumentos estão encontrando demanda? Algumas das respostas e das pistas para entender o quadro atual fazem parte da nova rodada do Índice Especulômetro EXAME-Loft, com dados do maior mercado do país, a cidade de São Paulo, no trimestre encerrado em agosto.

Em quatro dos dez bairros da nova edição da pesquisa, a diferença média entre os preços anunciados pelo proprietário no mercado e os valores de fechamento do negócio, com registro em cartório, ficou em torno de 30%:

• Vila Mariana: 35,6%
• Vila Olímpia: 32,1%
• Paraíso: 28,9%
• Jardim Paulista: 28,5%

Isso significa que os proprietários começaram a testar preços mais elevados diante do mercado aquecido e não estão encontrando compradores nos valores pedidos, resultando em diferenças maiores? Não necessariamente.

"Os bairros têm apresentado dinâmicas muito singulares. Mesmo os dois que tiveram altas consideráveis na diferença entre o valor transacionado e o anunciado -- Vila Mariana e Paraíso -- passaram por movimentos distintos", diz Daniel Scalli, diretor de Engenharia e Data Science da Loft.

É melhor comprar um imóvel para alugar? Ou será que há opções mais vantajosas? A EXAME te ajuda a descobrir aqui.

"Na Vila Mariana houve redução expressiva no valor transacionado neste último período, mas estabilidade no preço anunciado. No Paraíso, há aumento progressivo no valor anunciado", afirma Scalli.

Veja abaixo as diferenças de preços, entre o anunciado pelo proprietário no mercado e o de fechamento do negócio:

O "Especulômetro" revelou ainda uma tendência de estabilidade nos preços de imóveis vendidos em sete dos dez bairros da pesquisa no trimestre encerrado em agosto: Vila Nova Conceição -- que tem o preço médio mais caro no período, com 14.949 reais o metro quadrado --, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Vila Leopoldina, Jardim Paulista, Paraíso e Alto da Lapa.

Em dois bairros, no Brooklin e no Campo Belo, há tendência de alta nos preços. Essa tendência é definida a partir de dois critérios: variação em dois períodos seguidos na mesma direção, das quais ao menos uma em magnitude acima de 5%. Ou uma variação acima de 10% em um período.

Essa tendência de alta nos dois bairros da zona sul da capital paulista pode se refletir no comportamento de proprietários de imóveis na região.

"Já identificamos que o preço anunciado demora um pouco para acompanhar o transacionado. Ou seja, talvez o anunciado suba nos próximos levantamentos nos bairros onde o preço realmente transacionado venha subindo", explica Scalli.

Na outra direção, em apenas um dos dez bairros da pesquisa foi detectado tendência de queda nos preços transacionados: na Vila Mariana.

Veja abaixo os preços médios de transação nos dez bairros da pesquisa no trimestre encerrado em agosto:

Entenda o indicador

O Índice Especulômetro EXAME-Loft é resultado de uma parceria da EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país e uma das líderes em compra e venda com sua plataforma digital.

O "Especulômetro" é calculado com base em uma ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, que considera mais de 250.000 imóveis de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte que registraram alguma transação nos últimos dez anos. 

O objetivo é levar informação para todas as partes envolvidas, ampliando a transparência do mercado e reduzindo a chamada assimetria de informações. Isso permite uma negociação de valores mais prática, poupando tempo e dinheiro das duas partes.

O índice é composto pelos dados de imóveis anunciados em diferentes plataformas digitais e, posteriormente, registrados em cartórios em 11 dos principais bairros da cidade de São Paulo, maior mercado do país. Para ampliar a precisão das informações, diluindo eventuais efeitos localizados de um mês, o índice funciona com base trimestral.

A partir desta edição, houve uma mudança de metodologia que unificou os dados dos bairros do Itaim Bibi e do Itaim Nobre (quadrilátero entre as avenidas Faria Lima, Cidade Jardim, Juscelino Kubitschek e Marginal Pinheiros). Todos os imóveis passam a ser classificados apenas como Itaim Bibi.

Na pesquisa atual, o bairro do Alto de Pinheiros ficou de fora porque não houve um número significativo de transações.