São Paulo – Varandas podem valorizar apartamentos, compõem um espaço externo agradável dentro de casa, são baratas para as construtoras e pesam menos no cálculo do IPTU. Mas quando os proprietários decidem envidraçar a sacada, de modo a poder controlar quando a casa ficará aberta ou fechada, uma série de dores de cabeça pode surgir.

Em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, a incidência de ventos, a sujeira, a poluição e até o barulho podem levar proprietários de imóveis a quererem envidraçar suas varandas.

Mas em muitos casos, o desejo é o de ampliar a sala de estar, transformar a chamada “varanda gourmet” (ligada diretamente à cozinha e adaptada para refeições) em um local mais aconchegante ou mesmo criar um cômodo novo, como uma sala de leitura.

Contudo, envidraçar a varanda não é tão simples. É preciso se certificar de que a estrutura do prédio comporta os vidros na sacada, de que há concordância e padronização do condomínio e de que não há lei contra a prática. Mas mesmo assim, pode haver problemas para o bolso.

Encrenca com a Prefeitura

Ainda que estruturalmente e perante o condomínio não haja problema em envidraçar a sacada, o proprietário do imóvel pode ter problemas com a Prefeitura.

A área da varanda não é incluída no que se convenciona chamar de área útil da unidade, e seu peso para o cálculo do IPTU costuma ser menor.

Ocorre que, a partir do momento em que se envidraça a varanda, a Prefeitura pode entender que houve aumento da área construída e, em tese, querer elevar o IPTU da unidade.

É claro que essa cobrança esbarra em questões logísticas – a capacidade de fiscalização da Prefeitura para enquadrar tanta gente – e também pode esbarrar em questões legais.

O advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário, explica que as varandas não alteram o potencial construtivo do terreno, permitindo a construção de mais unidades no prédio do que seria possível caso a área da varanda fosse um cômodo fechado.

Ou seja, as varandas acabam sendo uma forma de aumentar a área privativa do morador e tornar o edifício mais rentável para a construtora, uma vez que é possível construir mais.

Em função disso, diz Tapai, se a Prefeitura quiser cobrar mais IPTU pela área da varanda envidraçada, ela vai acabar entrando em um impasse.

Afinal, se a construtora respeitou o potencial construtivo do terreno, sem deixar folga nem pagar a outorga onerosa (que permite que se construa a mais do que o permitido), como se poderia assumir que, após o envidraçamento da varanda, os limites da Lei foram ultrapassados?

“A Prefeitura esbarra em questões técnicas. Ela não poderia ter permitido que se construísse acima do que a Lei estabelece. Então, a questão acaba entrando num limbo”, diz Tapai.

O advogado afirma ainda que a ausência de fiscalização, de elevação do IPTU ou de lei que proíba expressamente o envidraçamento da sacada também não representa uma autorização da municipalidade.

---

Assim, quem envidraça a sacada, na verdade, se arrisca a sofrer alguma punição ou cobrança futura, caso a Prefeitura decida discutir e disciplinar a questão.

“Se a Prefeitura decidir aumentar o IPTU dessas pessoas, multá-las ou mandar tirar os vidros, os proprietários vão sentir no bolso”, diz Tapai.

São Paulo é um exemplo de cidade onde a questão ainda não foi disciplinada e muita gente já envidraçou a sacada.

Mas no Rio de Janeiro, por exemplo, a questão é bem mais delicada. Existe, na cidade, um Decreto que proíbe expressamente a prática.

Segundo o Departamento Jurídico do Secovi-Rio, o sindicato local das empresas do ramo da habitação, o Decreto municipal 322/76 deixa claro que:

“As varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas, mesmo em parte, sob qualquer pretexto, devendo a convenção do condomínio estipular tal condição, sendo o condomínio solidariamente responsável na obediência a esta exigência”.

Em setembro de 2009, uma lei permitiu às pessoas que já haviam envidraçado suas varandas até então legalizar sua situação mediante pagamento à Prefeitura. Mas isso não pode mais ser feito.

Atualmente, a Prefeitura do Rio permite o fechamento de uma faixa de até um metro e meio da varanda a partir da parede de fachada em algumas regiões da Barra da Tijuca e do Recreio, mediante o pagamento de uma contrapartida. Ainda nestas áreas, é tolerado o fechamento de varandas dos fundos. No resto da cidade, permanece a proibição.

Encrenca com o condomínio

Nas cidades onde o envidraçamento das varandas não é expressamente proibido, os proprietários de imóveis que quiserem se arriscar terão que se certificar de que o condomínio permite a prática.

“A primeira coisa é ver se o condomínio permite e, se sim, qual é a padronização adotada. Quando começou essa moda, cada unidade ficava de um jeito. Como já ficou mais comum, normalmente os prédios padronizam e tudo acaba sendo feito por uma empresa só”, diz Gustavo Cestari, coordenador de projetos da Mayra Lopes Arquitetura.

Para permitir o envidraçamento, o condomínio precisa do aval do engenheiro calculista da obra, diz o advogado e consultor jurídico na área condominial Cristiano de Souza Oliveira.

Segundo Oliveira, é este engenheiro que deve indicar o projeto mais adequado ao edifício, que deve ser padronizado e exigido pelo condomínio, tanto por questões de segurança quanto para não alterar excessivamente a fachada.

A avaliação de um profissional é necessária mesmo para prédios antigos. No caso de prédios novos, muitas vezes as construtoras já os entregam com essa previsão de fechamento das varandas e uma padronização pronta.

“Mesmo se a construtora tiver falido, o condomínio deve localizar o engenheiro calculista do projeto do edifício para obter seu aval”, diz Oliveira.

Se não houver essa aprovação técnica, os condôminos não devem insistir. Não é toda varanda que está apta para receber o peso adicional dos vidros. Mesmo com a disposição de eventuais móveis e plantas é preciso tomar cuidado, e tudo isso deve ser previsto no projeto.

---

Além disso, ainda há a questão dos ventos. “O prédio é projetado para ventos de uma determinada intensidade. Quando a varanda é fechada, passa a haver uma resistência maior aos ventos, o que pode trazer danos ao prédio”, explica o advogado.

Para João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP, envidraçar a varanda, a princípio, é errado. “O prédio foi projetado por um especialista. Se foi entregue aberto, é por uma razão. Há questões de aeração, de proteção contra incêndio, até de direito autoral do arquiteto”, observa Paschoal.

Permitido o envidraçamento, também deve haver a preocupação em não se alterar a fachada fora do que as leis permitem e do que os condôminos toleram.

Segundo Marcelo Tapai, o Tribunal de Justiça de São Paulo considera que a simples colocação de vidro na varanda não é suficiente para alterar a fachada de um edifício.

Mas segundo Cristiano de Souza Oliveira, isso não quer dizer que os outros condôminos precisem estar de acordo. A decisão final será tomada pelos condôminos, que devem decidir, por unanimidade, que o envidraçamento pode ser feito.

O assessor jurídico do Secovi-SP diz que é preciso tomar cuidado com a jurisprudência. “As circunstâncias que levaram àquela jurisprudência eram específicas e podem não ter nada a ver com o seu caso. A tendência majoritária é dizer que se trata sim de alteração de fachada e que não se deve envidraçar a varanda sem consenso dos condôminos”, diz Paschoal.

Se os condôminos aprovarem a prática, o projeto deve ser padronizado para todo o condomínio, adequando-se à estrutura do prédio e com o mínimo de impacto visual.

O condomínio pode até indicar empresas que façam o serviço de acordo com o projeto aprovado, mas de acordo com Marcelo Tapai, os proprietários são livres para escolher qualquer empresa que execute o projeto da forma exigida.

Porém, caso o condomínio não aprove a colocação do vidro por qualquer motivo, ainda que por gosto estético, quem quiser bater de frente com os demais condôminos e envidraçar a varanda mesmo assim pode acabar em encrenca. O mesmo vale para quem não respeitar o padrão estabelecido para o envidraçamento da sacada.

O proprietário pode ser advertido (para que desfaça a obra), multado, por infringir as normas do condomínio e, em última instância, sofrer uma ação judicial para que desfaça a obra irregular. O condomínio pode até perder, mas são grandes as chances de ganhar.

Marcelo Tapai lembra, ainda, que quem envidraça a sacada, mesmo estando dentro das regras do condomínio, não pode eliminar a divisória que separa a varanda do resto do apartamento.

“Isso configura alteração da fachada. Seria como pintar a parede da varanda de cor diferente do restante dos condôminos. Prevalece o que se vê através do vidro”, explica. Quem não respeitar a norma também está sujeito a advertência, multa e ações judiciais.

Seja como for, se for preciso desfazer a obra o prejuízo é grande, uma vez que o envidraçamento custa alguns milhares de reais. Então, é melhor ficar de olho na lei do seu município e nas regras do condomínio.