A inflação medida pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) disparou no ano passado, mas isso não mexeu no preço de aluguéis no Brasil, embora o indicador seja comumente usado como indexador de contratos de locação.

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Segundo especialistas em inflação da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), diferentes fatores seguraram os reajustes. A queda na renda da população por causa da crise provocada pela pandemia de covid-19, o mercado de trabalho ainda deteriorado e o elevado estoque de imóveis vazios disponíveis levaram a negociações diretas entre inquilinos e proprietários.

Em consequência, o aluguel residencial encerrou 2020 com uma alta de apenas 2,77%, segundo a inflação oficial no País, apurada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE. Já o IGP-M avançou 23,14% no ano passado, divulgou a FGV. A taxa acumulada em 12 meses já tinha iniciado 2020 em 7,81%, permanecendo elevada durante todo o ano.

"Teve muita negociação de inquilinos em função da pandemia e da dificuldade financeira que ela representou. O aluguel residencial subiu menos em 2020 do que em 2019", lembrou André Almeida, analista do Sistema de Índices de Preços do IBGE.

Em 2019, o aluguel residencial ficou 3,80% mais caro, segundo apurado pelo IPCA, embora o IGP-M tenha encerrado o ano com uma elevação de 7,30%.

André Braz, coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre/FGV), argumentou no mesmo sentido. "O IGP-M ainda é amplamente utilizado como indexador dos aluguéis residenciais. Só que no momento, principalmente por conta da pandemia, o mercado imobiliário foi bem afetado. Muitas famílias perderam emprego, renda, sua capacidade de pagar aluguel. Então a oferta de imóveis para alugar aumentou nos últimos meses. Isso aumenta o poder de barganha do inquilino, porque como a oferta é maior, consegue espaço para negociar melhor o reajuste do aluguel."

A taxa de desemprego no Brasil ficou em 14,3% no trimestre encerrado em outubro de 2020, mostrou a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua) do IBGE. O País tinha então 14,1 milhões de pessoas atrás de emprego. A massa de salários em circulação encolheu em R$ 11,721 bilhões em um ano.

Índice

Especialista em inflação, o professor Luiz Roberto Cunha, decano do Centro de Ciências Sociais da PUC-Rio, lembra que o IGP-M é muito influenciado pelo câmbio e pelos preços de commodities, como minério de ferro, soja e milho, no mercado internacional. Embora esses fatores pressionem diretamente a inflação no atacado, influenciam pouco os preços ao consumidor. Logo, não deveriam ser usados como referência nos contratos de locação. "O mercado de aluguel depende da demanda aquecida ou não. Se a demanda está fraca, e tem um inquilino que está fazendo tudo certo, você faz negociação", opinou Cunha.

No início de janeiro, o assistente de direção de TV Luiz Henrique Campos recebeu o aviso de que o reajuste anual no contrato de locação do apartamento em que mora com a família deixaria o aluguel 20% mais caro. Reajustado em contrato pelo IGP-M, o valor mensal subiria dos atuais R$ 3.000 para quase R$ 3.700. "O prédio tem vários apartamentos vagos. Soubemos de um apartamento no mesmo andar que o nosso, todo reformado, muito melhor que a unidade em que eu moro. Então decidimos nem negociar o reajuste do aluguel, vamos fazer a mudança", contou Campos.

A família planeja se transferir para a casa nova já no início de fevereiro. Pagará menos do que antes do reajuste, R$ 2.800.

Segundo o Índice de Preços ao Consumidor-Semanal (IPC-S) apurado pela FGV, o aluguel residencial subiu em média 3,22% entre janeiro e dezembro de 2020. Ficou abaixo da inflação de 5,17% acumulada pelo índice no período.

Desequilíbrio

Braz lembrou que os reajustes salariais dos trabalhadores costumam usar como referência índices de preços ao consumidor. Isso faz com que a adoção do IGP-M para reajuste do aluguel prejudique o orçamento de quem aluga.

"Como o IGP-M não indexa salário, ele fica um pouco distante da realidade dos inquilinos", reconheceu Braz. "O que interessa para o proprietário agora é um inquilino bom pagador, aquele que coloca as contas em dia, que cuida bem do imóvel. Então muitas vezes o proprietário também abre espaço para negociação para não ficar com o imóvel vazio tendo ele que arcar com boa parte dos encargos, seja condomínio, IPTU, e também sem a renda do aluguel. Então no momento tem havido muito espaço para negociação", avaliou.

Em todo o Brasil, 90% dos contratos de locação são regidos pelo IGP-M, de acordo com estimativas do Secovi-SP, sindicato de profissionais do setor imobiliário. Uma sondagem da entidade entre imobiliárias da capital paulista sobre contratos de locação que utilizam o IGP-M e fizeram aniversário recentemente apontou dificuldades para reajustes. Elas vieram tanto da pandemia quanto do aumento exacerbado do indicador de inflação no último ano. Não foi detectado nenhum padrão de aumento. Prevaleceram as negociações, apontou o Secovi-SP.

"O que a gente tem visto é que os proprietários que têm inquilino bom pagador têm preferido negociar e não repassar", contou Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

Uma das ferramentas utilizadas em algumas negociações foi a de adiar o reajuste para o ano seguinte, para então verificar se haveria equilíbrio entre o valor de mercado e o valor do contrato. Na sondagem, também foram frequentes as menções a negociações que resultaram em manutenção dos valores; reajustes de 10%; ou reajustes de metade da variação do IGP-M acumulado em 12 meses. Uma fatia menor apontou aumentos de até 5% ou aplicação integral do reajuste pelo IGP-M.

A última Pesquisa de Valores de Locação Residencial, divulgada mensalmente pelo Secovi-SP, mostrou aumento de 1,71% entre dezembro de 2019 e novembro de 2020 no valor dos contratos de locação residencial na cidade de São Paulo.