Quem tinha, comprou, vendeu ou doou um imóvel em 2021 precisa informar à Receita Federal na declaração do Imposto de Renda 2022. O prazo final para entrega da declaração é o dia 31 de maio.

A soma de bens e direitos com valores maiores do que 300 mil reais é uma das condições que obriga o contribuinte a apresentar a declaração.

EXAME lança e-book gratuito para ajudar na declaração do Imposto de Renda 2022

Para a temporada de 2022, a Receita reorganizou a ficha de “Bens e Direitos” na declaração, onde os imóveis são declarados. A mudança incluiu uma série de novos códigos internos em cada grupo com o objetivo de sintetizar informações e facilitar a categorização dos bens.

No caso dos Bens Imóveis pertencentes ao Grupo 1, há códigos para cada tipo de bem, como apartamento, casa, terreno, imóvel rural etc.

Como declarar propriedade de imóvel no Imposto de Renda?

Os imóveis devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” do programa gerador da declaração, inserindo o grupo 01 - Bens Imóveis, e posteriormente escolhendo o código específico do bem. Apartamentos sao declarados com o código "11", enquanto casas são registradas com o código "12". 

O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2021, incluindo, dentre outras possibilidades legalmente admitidas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

No campo “Discriminação”, devem ser incluídos os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado e se foi financiado. Neste último caso devem ser incluídas também as seguintes informações: em qual banco foi feito o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

Como declarar imóvel financiado?

Se a compra do imóvel foi financiada em 2021, a operação deve ser declarada na ficha de Bens e Direitos. No campo “Discriminação”, além de informar que a compra do imóvel foi financiada, a data da compra e quem foi o vendedor (com CNPJ ou CPF), é preciso informar qual banco concedeu o crédito e o número do contrato de financiamento (quando possível), além do número de parcelas já pagas e o número de prestações que resta pagar.

Como o imóvel foi comprado no ano passado, no campo “Situação em 31/12/2020” coloque “0,00”. Já no campo “Situação em 31/12/2021” coloque apenas o valor já pago pelo imóvel até a data, que seria a soma entre o valor de entrada, o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras, como o ITBI, juros e a corretagem pagos em 2021, bem como eventuais reformas.

Imóvel financiado que já foi declarado

Se em 2021 você continuou a pagar as parcelas do financiamento do imóvel, o valor informado deve corresponder apenas ao montante que já foi pago até o ano passado, e não ao valor total do bem.

Na coluna “Situação em 31/12/2020”, portanto, informe os valores pagos até essa data. Na coluna “Situação em 31/12/2021” inclua os valores pagos ao longo do ano somados às prestações pagas em 2020 e nos anos anteriores.

Enquanto o financiamento durar, esse processo deve ser repetido na declaração até que o imóvel seja quitado. Apenas quando o financiamento acabar o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.

No campo discriminação, informe o valor das parcelas pagas em 2021 e das parcelas pagas no ano anterior.

Imóvel quitado que já foi declarado

Se você já tinha um imóvel quitado antes de 2021 e já o incluía na declaração, basta repetir seu valor nas colunas “Situação em 31/12/2020” e “Situação em 31/12/2021”.

O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura e só pode ser alterado se for necessário acrescentar despesas realizadas com reformas no imóvel, gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Se o imóvel já era declarado antes de 2021, mas o contribuinte só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio de uma declaração retificadora.

Imóvel comprado antes de 2021, mas que não foi declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e passarão a fazer sua própria declaração neste ano devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2021.

O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2021, a coluna “Situação em 31/12/2020” não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Como declarar imóvel em nome de mais de uma pessoa e de casais unidos pelo regime de separação total de bens?

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse.

Como declarar imóvel comprado por casais unidos pelo regime de comunhão parcial ou total de bens?

Se o casal declara o Imposto de Renda separadamente os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois.

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens pagos durante a união por um dos cônjuges ou por ambos. Já na comunhão total todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial (que é o regime que vigora automaticamente quando nenhum outro é definido por pacto antenupcial) mesmo que os cônjuges declarem o IR separadamente o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse um formulário único.

No campo discriminação, basta informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge.

Como declarar imóveis recebidos por doação?

Quem recebeu um imóvel por doação deve informar o bem na ficha “Bens e Direitos” da declaração, descrevendo os dados pessoais do doador, como nome e CPF, no campo “Discriminação”. Para doações recebidas em 2021, o campo referente a 2020 deve ficar em branco e o campo de 2021 deve incluir o valor do imóvel.

O valor do imóvel também deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10 -Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes ao recebimento da doação a informação não deverá mais ser incluída nesta ficha: basta manter as informações incluídas na ficha “Bens e Direitos”.

Já o doador deve informar o imóvel doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados de quem recebeu a doação no campo “Discriminação” na declaração referente ao ano em que fez a doação. Para doações feitas em 2021, o valor que já constava no campo “Situação em 31/12/2020” deve ser mantido e o campo “Situação em 31/12/2021” deve ser deixado em branco.

O doador também deve informar a doação na ficha “Doações Efetuadas”, descrevendo o tipo de imóvel, seu valor e os dados de quem recebeu o bem doado. Nas próximas declarações, o doador já não precisará declarar nenhuma informação referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Como declarar consórcio de imóvel?

Quem ainda não foi contemplado com a carta de crédito no consórcio deve declarar todas as parcelas pagas em 2021 na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “99 – Outros Bens e Direitos”, sob o código 05 - "Consórcio não contemplado". Caso você tenha dado um lance no ano passado, deverá somar o valor nessa conta.

No campo “Situação em 31/12/2021”, informe os valores pagos até o final de 2021. Se o consórcio não foi iniciado no ano passado, basta somar a quantia paga nos anos anteriores à quantia paga em 2021.

No campo “Situação em 31/12/2020”, declare a soma dos valores pagos ao longo de 2020 e nos anos anteriores. Se o consórcio foi iniciado em 2021, a coluna “Situação em 31/12/2020” deve ser deixada em branco.

Em “Discriminação”, informe o nome e o CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de bem (se é uma casa ou apartamento, por exemplo), o número da cota e a quantidade de parcelas já pagas e a pagar.

Se você foi contemplado com a carta de crédito em 2021, a coluna “Situação em 31/12/2021” deve ficar em branco.

Caso a carta de crédito já tenha sido usada no ano passado e a aquisição do imóvel tenha sido concluída, será preciso criar um novo item referente ao bem na ficha “Bens e direitos”, com o código 01 - Bens Imóveis. 

No campo “Discriminação”, informe os dados do imóvel e  como pagou o apartamento. Descreva os dados do consórcio – como o nome e o CNPJ da administradora, a quantidade de parcelas pagas e o valor do lance, ressaltando que você foi contemplado.

Quem foi contemplado com a carta de crédito no ano passado, mas ainda não usou o dinheiro para a compra do bem, pode declarar o valor recebido na ficha de “Bens e Direitos”, sob o código “99 – Outros bens imóveis”. No campo “Discriminação”, especifique que o valor se refere a uma carta de crédito contemplada por meio de um consórcio, valor recebido, parcelas e lances pagos, além de dados da administradora.

Se você continuou pagando parcelas do consórcio depois da compra do imóvel, deve adicionar essas parcelas ao valor do imóvel, como se fossem as parcelas de um financiamento. Também deve descrever o pagamento dessas parcelas no campo “Discriminação”.

Como declarar reformas feitas no imóvel?

Se o imóvel foi comprado depois de 1988 e estiver quitado, os custos das benfeitorias devem ser adicionados ao valor de aquisição do bem, informado na ficha “Bens e Direitos” da declaração no grupo “01 - Bens Imóveis”, com o código 17 - "Benfeitorias". Caso o imóvel seja financiado, o custo da obra deve ser somado ao valor total já pago pelo imóvel.

No campo “31/12/2020”, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna “31/12/2021”, basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2021, no caso de financiamentos.

Em ambos os casos, o contribuinte deve adicionar no campo “Discriminação” que realizou benfeitorias no bem, com data e o valor da obra.

No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos de forma separada ao valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, com o código “17 – Benfeitorias”.

O campo “Discriminação” deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna “30/12/2020”, o contribuinte deve lançar o valor “R$ 0,00” e inserir na coluna “30/12/2021” o valor total gasto na obra durante o ano.

Ainda que as reformas em imóveis comprados antes de 1988 sejam declaradas de forma diferente, em ambos os casos os gastos com as benfeitorias são somados ao valor de aquisição do bem na venda do imóvel. Ou seja, o contribuinte irá se beneficiar da redução do imposto sobre o lucro da transação.

Despesas com construção e reforma do imóvel só poderão ser declaradas no Imposto de Renda se o contribuinte conseguir comprová-las.

Como declarar construção do imóvel?

Quem era dono de um terreno e construiu uma casa no local em 2021 deve declarar a benfeitoria da mesma forma que reformas e ampliações da unidade.

A única diferença é que será necessário mudar o código do bem informado anteriormente na ficha “Bens e Direitos” de “13 – Terreno”, para “12 – Casa”. Para transferir os valores, é necessário declarar ambos os códigos na declaração.

No campo “Discriminação” do código “13 – Terreno”, o contribuinte deve manter a informação sobre a construção da casa. Na coluna “31/12/2020” deve inserir o valor de aquisição do terreno e, na coluna “31/12/2021”, informar o valor “R$ 0,00”.

Ao inserir o código “12 – Casa” na ficha “Bens e Direitos”, o contribuinte deve mencionar no campo “Discriminação” que o bem foi construído em um terreno de sua propriedade. Na coluna “31/12/2020”, deverá incluir o valor “R$ 0,00” e, na coluna “31/12/2021”, o preço de compra do terreno somado ao custo de construção da unidade.

Caso a obra tenha sido iniciada e não foi concluída até o final do ano passado, o código “13 – Terreno” deve ser mantido, mas os valores já gastos com a obra durante o ano podem ser discriminados e adicionados ao valor do lote.

Como declarar a venda do imóvel?

Quem vendeu o imóvel com lucro no ano passado deve ter preenchido o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está disponível no site da Receita. O programa permite calcular o imposto devido sobre o lucro obtido na venda do imóvel. Também possibilita importar os dados diretamente para a declaração do Imposto de Renda. Para quem não registrou lucro na venda do imóvel, não precisa preencher. 

O imposto, de 15% a 22,5% sobre o lucro, deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Quem não pagou o imposto no prazo certo deve preencher o GCap para calcular o tributo devido e, depois, baixar o programa Sicalc, que vai emitir o boleto para pagar o imposto (Darf), já com o acréscimo de juros e multas.

Feito isso, no momento de preencher a declaração do IR, basta importar as informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração, na aba “Ganhos de Capital”. 

Ao importar os dados, o lucro obtido na venda será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Se a venda for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido, também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além de preencher e importar os dados do GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”, se ele estiver lá. Para isso, deve abrir a ficha, selecionar o imóvel que já tinha sido declarado e clicar em “Editar”, no canto inferior direito da tela. Depois, no campo “Situação em 31/12/2020”, basta repetir o valor do imóvel que já tinha sido informado na declaração anterior. Em seguida, é só zerar o campo “Situação em 31/12/2021”.

Na coluna “Discriminação”, é preciso informar que a venda foi realizada, incluindo o nome e o CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido. Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de um financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito também podem ser incluídos nesse campo.

Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel no ano passado, as informações sobre o bem não devem ser inseridas na ficha “Bens e Direitos”.

Como declarar venda do imóvel financiado?

Quem vendeu um imóvel em 2021, mas ainda não quitou o financiamento, deve apurar o lucro obtido na venda de acordo com os valores efetivamente pagos no financiamento. Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento, deve declarar apenas a venda desse valor.

O lucro a ser informado no GCap também deve ser proporcional à fatia já paga pelo imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do Imposto de Renda. Após fazer esse cálculo, o contribuinte deve declarar o lucro da mesma forma que na venda de um imóvel quitado. Posteriormente, o imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Declaração da venda do imóvel em parcelas

Se o comprador adquiriu o imóvel em parcelas e o vendedor ainda está recebendo o pagamento, deve preencher o GCap com a data do contrato e o valor total da venda, mas com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa emite Darfs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também são proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor tem até o último dia útil do mês seguinte à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor. Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2022.

Regras de isenção para venda do imóvel

O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15% a 22%. Em 2022, a Receita ampliou a isenção de imposto na venda do imóvel. 

Agora, além de todas as prerrogativas anteriores, a Receita Federal autoriza a isenção do tributo para quem utilizar os recursos dessa venda para quitar, total ou parcialmente, financiamentos imobiliários contratados anteriormente. Para ter direito ao benefício, a quitação deve ser feita em até seis meses após a venda do primeiro imóvel.

A operação continua a ser isenta do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

O lucro obtido com a venda também é isento caso o imóvel tenha sido adquirido até 1969. Imóveis comprados entre 1970 e 1988 não têm isenção, mas um percentual fixo é descontado do ganho de capital, que varia entre 5% e 95%, de acordo com o ano de aquisição do imóvel. Quanto mais antigo o imóvel, maior o percentual de redução sobre o imposto.

O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias. Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para comprar um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto, ou usar apenas uma parte do dinheiro e pagar a alíquota proporcional ao valor restante.

É necessário apontar a opção na hora de preencher o GCap para utilizar o benefício, que pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos. Caso o contribuinte não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, deve pagar o imposto sobre o lucro obtido a partir da operação, acrescido de juros de mora. Além disso, se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data do contrato, também é acrescida uma multa.