São Paulo – Todo mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a posse de imóveis e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo quem tiver renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste anual caso seus bens ultrapassem os 300.000 reais – imóveis incluídos – ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda de um imóvel. Essas regras também valem para a terra nua – terrenos ainda não construídos.

Confira, a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina:

Como declarar um imóvel financiado ou não

Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. No caso de imóveis financiados, será preciso informar todos os valores das parcelas pagas até 31 de dezembro de 2011, e não o valor total do bem. No campo “Discriminação”, também devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por outra linha de crédito.

Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2012, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo.

Quem declara pela primeira vez um imóvel

Quem tinha um imóvel de menos de 300.000 reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2011 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano, deve ficar atento. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição.

A lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta própria este ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais.

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Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na seção “Declaração de Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2010 e 2011. Na outra ponta, o bem não deve ser incluído na “Declaração de Bens e Direitos” do antigo titular – no exemplo, um dos pais do universitário.

Para registrar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2010 e 2011 referentes ao imóvel anteriormente declarado.

Reformas e melhorias no imóvel

Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode sofrer alteração. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores. Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2010 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2011 já deve apontar o acréscimo resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas ao valor do imóvel é uma forma de pagar menos IR sobre o ganho de capital obtido com a venda do bem no futuro.

Como declarar o ganho com a venda de um imóvel

O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas seguintes situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o dinheiro recebido pelo imóvel for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de um prazo de 180 dias (seis meses); se o imóvel tiver sido comprado até 1969. No último caso, entende-se que ele já foi totalmente depreciado.

Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2011), informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.

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Declarar as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do imóvel, ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2012.

Julio Perez, conselheiro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo, lembra que qualquer comissão paga à imobiliária ou profissional autonômo pela negociação do imóvel é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. “Esse é um redutor direto do valor da venda, mas é preciso que os detalhes estejam bem documentados em nota fiscal”, reforça.

Imóveis em nome do casal

Como são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois, imóveis que forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a ambos, em iguais partes. Por isso, precisam ser declarados na proporção de 50% para cada um. A exceção fica para os casais que estipularem uma divisão diferente por contrato escrito. Se o imóvel estiver no nome de apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem comum, ele poderá ser relacionado em qualquer uma das declarações se os contribuintes optarem pela entrega de formulários individualmente.

Doações

Quem recebe um imóvel por meio de doação deve declará-lo na coluna “Discriminação” da declaração de Bens e Direitos, indicando o nome e o número do CPF do doador. É necessário apontar o valor do imóvel na coluna referente ao ano de 2011. Em seguida, o contribuinte deve lançar o valor correspondente a esta doação em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Por sua vez, quem doa o imóvel deve informar o nome e o número do CPF de quem o recebeu na coluna “Discriminação” da declaração de Bens e Direitos. A coluna com o valor no ano de 2011 deve ser deixada em branco.

Envie suas dúvidas sobre IR para seudinheiro_exame@abril.com.br.