por Daniela d Ambrosio

Você quer comprar uma casa, não tem dinheiro para o pagamento à vista, não está interessado em pagar juros num financiamento, não tem pressa para se mudar e estaria disposto a se juntar com outras pessoas na mesma situação? Está crescendo no mercado a procura por um produto feito para pessoas com exatamente esse perfil: os consórcios de imóveis. Desde o dia 12 de março, quando passou a ser possível usar o FGTS para dar lance num consórcio de casa própria, essa forma de aquisição do novo imóvel despertou um interesse ainda maior em quem já vinha pensando em aderir a um grupo. A medida está em fase de regulamentação e a previsão é que entre em vigor entre maio e junho, mas o simples anúncio da novidade já esquentou o setor. Em algumas administradoras a procura por consórcios de imóveis chegou a dobrar , afirma Consuelo Amorim, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio, a Abac.

A possibilidade de usar o FGTS dá mais entusiasmo a um mercado que vem crescendo exponencialmente nos últimos anos. Segundo a Abac, o número de novas cotas cresceu 46,2% entre 2000 e 2001, saltando de 41,5 mil para 60,7 mil. Desde 1995 o aumento do número total de consorciados chega a 213,5%. Hoje, cerca de 100 mil pessoas participam de um consórcio de imóveis. De olho nessa expansão, o empresário e apresentador Silvio Santos se uniu com o Consórcio PanAmericano e lançou, em janeiro deste ano, o Plano Minha Casa. Vendemos quase 2 mil cotas nos dois primeiros meses , diz Tufic Cohen, ex-supervisor de fiscalização do Banco Central e atual diretor do Minha Casa. A Caixa Econômica Federal também deve entrar no setor. Até o início de abril não havia uma definição sobre como a instituição iria atuar nesse mercado. Uma das possibilidades é que a Caixa sirva como um balcão de vendas para administradoras associadas.

O que se deve observar antes de entrar num consórcio? MEU DINHEIRO fez um levantamento comparando as dez maiores empresas do setor pelo número de consorciados ativos (veja tabela na pág. 32) e elaborou um roteiro sobre o que é importante levar em conta antes de aderir a um grupo. Entre as características que devem ser consideradas estão a taxa de administração, a quantidade de seguros oferecidos, o índice de inadimplência e se a empresa tem ou não fundo de reserva. A taxa de administração, por exemplo, pode variar de 11% a 20%, o que representa uma diferença de 9 mil reais num imóvel de 100 mil reais. Veja aqui o que você não pode deixar de considerar:

Como funciona O mecanismo de qualquer consórcio é a compra em conjunto. As pessoas se reúnem num grupo que geralmente varia entre duas e quatro vezes o número de prestações. Elas pagam cotas mensais (veja como fazer o cálculo na pág. ao lado) e uma vez por mês fazem uma assembléia. Pelo menos um cotista é sorteado a cada mês (se o grupo for grande, pode haver mais de um sorteio). Há também a possibilidade de conseguir o imóvel por meio de um lance. Quem fizer a maior oferta é contemplado.

O consorciado recebe uma carta de crédito no valor que quiser (entre 17 mil e 250 mil reais) para comprar um imóvel. O crédito pode ser usado para adquirir um sítio, uma chácara, um apartamento, uma casa na praia ou ainda para construção ou reforma. Dez por cento do total do valor do consórcio pode ser gasto com taxas de escritura.

O prazo dos grupos varia entre 60 e 180 meses, mas o mais comum é 120 meses (dez anos). O sistema é bastante flexível: você pode antecipar mensalidades ou quitar seu consórcio quando quiser. É possível, por exemplo, dobrar o valor das mensalidades e terminar o pagamento na metade do tempo. Outra possibilidade é entrar num grupo já em andamento. Você entra e paga o valor total do crédito que deseja no período que falta para terminar o grupo.

Há empresas que dividem os grupos por faixas de crédito. É importante verificar se a administradora não está misturando créditos muitos diferentes num mesmo grupo , diz Consuelo Amorm, da Abac. Quanto mais homogêneo for o grupo, melhor para cada participante. Na Porto Seguro, por exemplo, os grupos são divididos em duas turmas: uma de 30 mil a 65 mil reais, e outra de 70 mil a 150 mil. Já na Remaza, os grupos são divididos em três categorias: de 25 mil a 50 mil, de 55 mil a 100 mil, e de 120 mil a 250 mil.

Não tem juros, mas tem taxa No financiamento, você paga juros ao banco para ter o seu imóvel. Ao final do período, pagam-se cerca de 90% a mais pelo imóvel em relação ao seu preço à vista. No consórcio não há juros, mas há cobrança de taxas de administração e adesão, seguro e fundo de reserva. As prestações são corrigidas em cerca de 8% ao ano. Os índices usados são o INCC e o Sinduscom. No final pagam-se entre 60% e 70% a mais sobre o valor do imóvel à vista. No financiamento, com 40% de entrada na mão e um crédito aprovado, já é possível chamar a companhia de mudança, embalar suas coisas e entrar na nova casa. No consórcio, você depende de sorte ou de dar o maior lance. E possivelmente tem que pagar aluguel nesse período de espera.

Quanto dar de lance? Para ser competitivo, o lance precisa ser entre 30% e 60% do total do valor do imóvel. No início dos grupos, quando a competição é ainda maior, os lances costumam ser muito altos. Se seu lance for aceito, o valor é abatido das parcelas sempre das últimas para as anteriores. Algumas administradoras, como Rodobens, Bancorbrás, Cidadela e Batistella, implantaram recentemente um sistema de lance fixo, em que um valor predeterminado, geralmente entre 30% e 40% do total, pode ser feito. Se duas ou mais pessoas fizerem ofertas para o lance fixo, há sorteio para saber quem leva.

Para se sentir mais seguro Em algumas administradoras, como Remaza, Randon e Batistella, o seguro de vida é opcional. Em outras, como Porto Seguro, Bancorbrás, Conprof e Rodobens, é obrigatório. É importante saber se a maioria do grupo tem seguro, pois em caso de morte do consorciado o espólio pode durar anos para ser dividido e isso pode prejudicar muito o restante do grupo , afirma Consuelo Amorim, da Abac. Para um crédito de 100 mil reais, o seguro de vida oscila entre 30 e 100 reais por mês, de acordo com a administradora.

Outro seguro oferecido por algumas seguradoras é o chamado quebra de garantia. O objetivo é assegurar o pagamento do inadimplente depois que ele for contemplado. O fundo de reserva faz o mesmo papel. Por isso, a maioria das administradoras que oferece esse tipo de proteção cobra uma taxa única para o fundo de reserva e o seguro contra quebra de garantia.

Algumas empresas possuem somente fundo de reserva, e seu objetivo é cobrir eventuais problemas do grupo, como inadimplência ou contratação de um advogado. Em todas as administradoras, se não for usado total ou parcialmente, esse dinheiro é devolvido no final do prazo. A Batistella e o Plano Minha Casa oferecem também seguro-desemprego para garantir o pagamento de três a seis meses do consórcio para quem perder o emprego.

Exigência em nome do grupo Se você for comprar uma cota de consórcio, pode ter certeza: vão lhe acenar com flexibilidade, ou seja, nada de burocracia. Um dos argumentos mais usados a favor do consórcio é que eles são muito menos exigentes que os bancos. É importante fazer uma dupla leitura dessa informação. Se, por um lado, não vão vasculhar toda a sua vida e seu histórico de crédito, por outro a probabilidade de dividir um grupo com pessoas que serão incapazes de honrar seus compromissos é maior. Na maioria das dez maiores empresas do setor, exige-se muito pouco na hora de entrar no consórcio, como apresentação de CIC e RG. É só assinar o termo de adesão e dizer que tem condições de pagar.

A exigência aumenta só depois que a pessoa é contemplada. Nesse momento, algumas empresas, como Porto Seguro, Bancorbrás e Batistella, exigem comprovação de renda familiar equivalente a algo entre três e cinco vezes o valor da parcela. Caso a pessoa não comprove renda, algumas administradoras exigem fiador. O imóvel fica em nome do grupo até que o consórcio se encerre. O consorciado é considerado inadimplente entre 60 e 90 dias sem pagar a parcela. Na prática, antes de ser contemplado, o consorciado não é considerado inadimplente, mas desistente embora o não-pagamento de um consorciado, contemplado ou não, prejudique o grupo todo. Aí entra a capacidade da administradora em preencher o lugar vago com outro consorciado o quanto antes. Quem desiste antes de ser contemplado não perde o que já pagou, mas só tem direito a receber o dinheiro após o término do prazo do grupo.