Em 2020 houve um aumento de leilões realizados por bancos. Com uma oferta mais ampla de imóveis retomados no mercado, os descontos concedidos aumentaram.

É o que pode ser visto entre os imóveis da Caixa, que representam 70% do mercado. No banco, o desconto médio dos 11.952 imóveis retomados que foram colocado à venda é de 41%. Deles, 58,5% registram descontos entre 40% e 50%. É o que aponta o levantamento EXAME/Resale, da plataforma de venda de imóveis retomados Resale em parceria com o BTG Pactual, divulgado com exclusividade para a EXAME Invest.

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Esse percentual de desconto -- entre 40% e 50% -- costumava representar apenas de 30% a 40% do estoque do banco, diz Marcelo Prata, fundador e CEO da Resale.

Veja abaixo as condições e tipo de imóveis vendidos pela Caixa:

Gustavo Cambauva, analista do BTG, aponta que há a predominância de imóveis (principalmente casas) com um valor preço médio que se enquadra dentro do programa “Casa Verde Amarela” (antigo Minha Casa Minha Vida) e em cidades menores (as grandes capitais têm um número reduzido de imóveis retomados em relação ao tamanho de mercado).

A Caixa e também o Santander (SANB11) costumam financiar a venda de seus imóveis retomados, principalmente os desocupados, o que facilita a compra. O Banco do Brasil (BBAS3) geralmente não financia, mas permite parcelar o valor em até 12 vezes. Para olhar os imóveis retomados da Caixa à venda, acesse o site.

Mudança do leilão para a venda direta

Os imóveis retomados costumavam ser vendidos apenas por meio de leilões. "Ou você entendia como funcionavam ou ficava de fora", aponta Prata.

Até que os bancos, diante de uma necessidade maior de diminuir o estoque, viram uma oportunidade de ampliar o público comprador ao oferecer unidades via venda direta.

Como resultado, 61% dos que compraram imóveis por meio de venda direta na Resale nunca tinham comprado unidades em leilão.

Para o comprador a venda direta tem menos barreiras, diz Prata. "A venda direta acontece em uma fila única. A primeira pessoa a fazer uma proposta completa leva a oferta. Só depende dela mesma. Basicamente tem de ser rápido ao mandar mandar toda a documentação. Além disso, esse tipo de compra já é bem digitalizada, o que é outro facilitador".

Ainda assim, os leilões continuam acontecer porque são obrigatórios por lei e também porque existem imóveis mais atrativos para o comprador que gosta de comprar em leilão, como grandes lajes e prédios comerciais inteiros, explica Prata.

Compra tem riscos. Veja cuidados

A compra de um imóvel retomado ocupado traz risco. Caso o objetivo seja morar imediatamente no imóvel, isso nao será possível caso esteja ocupado. Nesse caso, é necessário concentrar a busca em 12% das unidades que estão desocupadas.

Se o interessado verificar uma boa oportunidade de imóvel ocupado, também pode considerá-la, diz Prata. "Em 25% dos casos verificamos que o imóvel está ocupado por alguém que só está esperando que a venda aconteça ou um inquilino que nem sabia que o imóvel tinha sido tomado do proprietário. Nesse caso, ele desocupa o imóvel de forma amigável. Nesse caso, investidores podem aproveitar a oportunidade e adquirir o imóvel já alugado, formulando um novo contrato".

É importante saber se há eventuais ações judiciais que recaiam sobre o imóvel. Por isso, é importante que o comprador tenha uma assessoria jurídica para olhar a documentação e verificar se, ao adquirir o imóvel, irá assumir alguma dívida. Geralmente as instituições financeiras assumem as dívidas até o momento da venda.

Um desconto entre 40% a 50% do valor de mercado geralmente cobre o custo de uma eventual desocupação, diz Prata. "Esse processo tem ampla jurisprudência que dá ganho de causa ao novo proprietário. Contudo o tempo do processo varia de 90 dias a um ano, em média. Por isso é importante pedir a um advogado uma estimativa mais realista, dependendo da localização do imóvel, já que alguns tribunais costumam dar uma liminar imediata para desocupação da unidade, enquanto outros não".

Estoque de imóveis retomados chegou a pico

Como resultado de um maior esforço de venda, que foi iniciado em 2018, o valor do estoque de imóveis retomados das instituições financeiras caiu 17% entre 2019 e 2020, de 22,5 bilhões de reais para 18,8 bilhões de reais. Foi a primeira queda após altas crescentes ano após ano, desde 2014. É o que aponta dados do Banco Central.

Os cinco maiores bancos representam mais de metade do valor de imóveis retomados no país: 10,1 bilhões de reais. Em todos, com exceção do Banco do Brasil, o estoque de imóveis retomados vem caindo. Na Caixa, registrou queda de 35%. No Itaú, 29%, enquanto no Santander foi reduzido em 13% e, no Bradesco, em 3%.

A Caixa lidera o crescimento ao longo dos anos, seguida por Bradesco e Santander. "Ambos cresceram muito no crédito imobiliário. Com maior apetite, é natural que o estoque de imóveis retomados desses bancos cresçam de forma proporcional", explica Prata.

Até 2019 o Banco do Brasil não retomava imóveis porque não tinha como vender. O banco fazia apenas quatro leilões por ano, especificamente de imóveis relacionados ao programa Minha Casa Minha Vida, alvo de financiamentos em 2014. Quando, naquele ano, montou uma estrutura que permitia a venda, o estoque passou a crescer e registrou, em 2020, 700 milhões de reais. Em 2019, o banco carregava 600 milhões de reais em imóveis sem uso.

Para Prata, da Resale, o estoque dos bancos cresceu até que incomodou, pois prejudica o balanço das instituições financeiras. "O imóvel retomado aumenta os custos dos bancos, que pagam IPTU, taxa de condomínio e ainda pode perder dinheiro com a depreciação do ativo. Então, o quanto antes vender, melhor", complementa o CEO da Resale.

Segundo Cambauva, outro fator que explica o crescimento do mercado é o ambiente macro mais favorável para o mercado imobiliário, com juros mais baixos, controle da inflação e forte demanda, fez com que houvesse um maior poder de compra dos compradores em 2020.

Ao mesmo tempo, o analista lembra que o ano de 2020 tem uma complexidade adicional na análise dos dados. "Acreditamos que é possível haver algum represamento nos imóveis retomados por conta da suspensão de contratos e outras medidas tomadas durante a pandemia. É, portanto, provável que haja uma retomada maior de imóveis ao longo deste ano".

A Resale irá divulgar os números da Caixa a cada trimestre, como uma forma de monitorar o mercado, bem como os números que os maiores bancos do país reportam ao BC periodicamente. Acesse o estudo completo.