São Paulo - A área média dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 28% de 2007 para 2012, passando de 102,33 para 73,24 metros quadrados. Mas isso não significa exatamente que os imóveis novos tenham encolhido. O que esse número na verdade revela é que houve uma queda brutal no número de apartamentos grandes lançados nos últimos cinco anos. O lançamento de apartamentos compactos, por sua vez, viu forte elevação, tornando-se uma verdadeira febre.

Quem busca imóvel novo para comprar hoje em dia deve ter notado que há cada vez menos oferta de apartamentos amplos. De 2007 para 2012, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) compilados pelo Secovi-SP, houve uma queda de 63,6% no número de lançamentos de três e quatro dormitórios na capital paulista, imóveis que têm área média maior.

Em compensação, no mesmo período houve uma elevação de 45,2% no número de lançamentos de um e dois dormitórios, unidades mais compactas cuja metragem costuma variar de 30 a 70 metros quadrados. Só o número de apartamentos de um quarto lançados foi multiplicado por nove.

"A alta no preço do metro quadrado dos imóveis nos últimos anos fez com que as pessoas não conseguissem mais comprar apartamentos tão grandes. Além disso, elas estão começando a perceber que é mais vantajoso morar em um apartamento pequeno e bem localizado do que em um imóvel grande e afastado", explica Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário.

Veja na tabela a evolução no número de unidades lançadas de cada tipo entre 2007 e 2012:

2007:

	1 quarto	2 quartos	3 quartos	4 ou mais	Total
Unidades lançadas	534	12.637	12.515	13.304	38.990
Participação (%)	1,4%	32,4%	32,1%	34,1%	100%
Área útil lançada	23.620,11	665.193,53	1.068.267,91	2.232.857,44	3.989.938,99
Área útil média	44,23 m2	52,63 m2	85,35 m2	167,83 m2	102,33 m2

2012:

	1 quarto	2 quartos	3 quartos	4 ou mais	Total
Unidades lançadas	4.800	14.321	6.566	2.830	28.517
Participação (%)	16,8%	50,2%	23,0%	9,9%	100%
Área útil lançada	189.673,85	809.309,60	564.146,77	525.487,26	2.088.617,48
Área útil média	39,52 m2	56,51m2	85,92 m2	185,68 m2	73,24 m2

Fonte: Embraesp/Secovi-SP

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Repare que a área média de cada tipo de apartamento não encolheu de fato, com exceção de uma redução de cerca de cinco metros quadrados nos apartamentos de um quarto. Imóveis de dois e quatro ou mais quartos de fato tiveram aumento na área média, enquanto que os de três quartos permaneceram com média estável.

O que fez a área média total cair foi a grande redução no número de lançamentos de imóveis maiores e o salto nos lançamentos de imóveis menores. Só os imóveis de quatro ou mais quartos tiveram uma redução de cerca de 80% no número de lançamentos. Sua participação no número de lançamentos caiu de 34% para 10%. Já a participação dos imóveis de dois quartos saltou de 32% para 50%, e os de um dormitório passaram de 1,4% para 17%.

Como são os imóveis compactos

Segundo Rafael Rossi, esses novos imóveis compactos costumam ser bem localizados e construídos em áreas nobres, com menos espaço para construir e, portanto, um preço mais alto de metro quadrado. Para aproveitar melhor a área útil do apartamento, as incorporadoras sacrificam a área de serviço e apostam em lavanderias coletivas na área comum do prédio.

Outra característica notável dos novos empreendimentos é o oferecimento de uma série de serviços dentro do próprio condomínio e pagos à parte, isto é, não inclusos na taxa de condomínio. São os chamados serviços "pay per use", pagos conforme a utilização, que desoneram a taxa de condomínio e permitem a prestação de verdadeiros serviços de hotelaria nos edifícios residenciais.

Os chamados residenciais com serviços contam, por exemplo, com arrumação básica do apartamento, lavanderia coletiva, serviços voltados para animais de estimação, serviços de saúde e beleza, entre outros. Conheça 15 desses empreendimentos em construção pelo Brasil.

De acordo com Rossi, além do encarecimento do metro quadrado, a piora no trânsito das grandes cidades e o encarecimento dos empregados domésticos também favoreceram o surgimento desses empreendimentos.

"Quando o trânsito não era tão caótico, ainda dava para morar em imóveis grandes, em condomínios com segurança e lazer, porém mais distantes. Mas hoje é melhor morar perto de tudo", diz Rossi.

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Quem compra esses apartamentos?

Rossi explica que esses empreendimentos de unidades compactas e bem localizadas são, sobretudo, jovens (com menos de 40 anos), que vivem sozinhos, apenas com o cônjuge ou então em pequenos núcleos familiares com até dois filhos. Para ele, a mudança no estilo de vida também contribuiu para uma maior demanda por esse tipo de imóvel, pois as pessoas agora querem mais praticidade.

"Hoje em dia as mulheres estão no mercado de trabalho tanto quanto os homens, as pessoas se casam e têm filhos mais tarde, têm menos filhos. Isso tem impacto direto na tipologia dos apartamentos", explica.

Para ele, portanto, não é só uma questão de preços, mas de demanda mesmo. "O incorporador faz o produto que o mercado quer", diz Rafael Rossi.

Outros frequentes interessados em imóveis compactos são os investidores, que querem ganhar com a valorização e o aluguel do imóvel. O preço do metro quadrado pode até estar alto, mas o valor de investimento total em um apartamento de um ou dois quartos é consideravelmente menor que o de um imóvel amplo. Assim, é mais fácil cobrar um aluguel que represente um bom retorno perante a renda fixa, e que ainda por cima conta com a correção da inflação e a possível valorização do imóvel.

Na opinião de Rafael Rossi, em breve as áreas mais nobres das grandes cidades contarão apenas com dois tipos de imóveis: os bem compactos, que apesar do preço alto do metro quadrado, permitem a compra e a locação por preços razoáveis; e os de altíssimo padrão, muito amplos, voltados para os verdadeiramente endinheirados.