São Paulo - São Bernardo do Campo, no estado de São Paulo, Natal, capital do Rio Grande do Norte, e Niterói, no estado do Rio de Janeiro, são as três cidades com mercado imobiliário mais atrativo do país, de acordo com a nova edição do estudo P2i-Lead, referente ao segundo semestre de 2015, que revela os municípios brasileiros com maior potencial de retorno para investimento em imóveis.

O levantamento, divulgado com exclusividade para EXAME.com, analisou todas as 5.553 cidades brasileiras com menos de um milhão de habitantes, ou 99% dos municípios brasileiros (veja a lista das 100 cidades que lideraram o ranking).

Cristiano Rabelo, diretor da Prospecta Inteligência Imobiliária, afirma que a crise econômica não dissipou as oportunidades de investimento do mercado brasileiro, mas agora, além de prospectar regiões com alto potencial de atratividade, o investidor precisa analisar o tipo de imóvel que cada lugar precisa. 

“Não existe mais aquele movimento de manada, no qual um investidor tinha sucesso e aqueles que o seguiam acabavam lucrando também. Além de entender onde é interessante prospectar, hoje o investidor precisa entender o que a demanda pede. Quem fizer isso pode encontrar vários oceanos azuis”, diz Rabelo.

Ao comparar esta edição do estudo, com a primeira versão, divulgada no início do ano, é possível perceber que as notas que mostram o potencial de atratividade dos municípios pioraram. Assim, o estudo mostra que o investidor que quiser obter bons retornos precisará garimpar ainda mais as oportunidades e se esforçar para se adequar às novas demandas.

Em outras palavras, se antes bastava surfar na onda do boom imobiliário para obter bons rendimentos, hoje as circunstâncias mostram que, definitivamente, não existe almoço grátis.

Perfil das regiões mais atrativas

O P2i-Lead revela que as cidades mais atrativas são aquelas que reúnem características como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, baixo nível de desocupação, entre outras.

De acordo com o diretor da Prospecta, o estudo mostra que imóveis de médio e baixo valor agregado têm potencial de comercialização mais alto já que as parcelas desse tipo de financiamento se acomodam melhor no orçamento dos brasileiros, que está mais apertado com a crise.

Outra conclusão do levantamento foi que as cidades menos adensadas guardam as melhores oportunidades. “Os municípios com menos de 600 mil habitantes têm boas oportunidades e os que têm menos de 400 mil habitantes são os mais atrativos hoje”, afirma Rabelo, que ressalta que, a despeito da baixa densidade demográfica, cidades com menos de 150 mil habitantes também têm se revelado altamente atrativas.

Já as regiões mais adensadas, com mais de um milhão de habitantes, são campos mais saturados em sua maioria, de acordo com o diretor da Prospecta. “São regiões que tiveram muita oferta durante o boom imobiliário de 2010 a 2013 e ainda estão com uma quantidade expressiva de estoques que precisam ser comercializados.” 

Uma nova versão do estudo, focada nas cidades com mais de um milhão de habitantes, deve ser divulgada neste mês, segundo a consultoria.

Desalinhamento

Indicadores mostram que os preços dos imóveis têm recuado neste ano. Segundo o Índice FipeZap, por exemplo, os imóveis anunciados para venda na internet subiram apenas 1,5% nos sete primeiros meses do ano, uma queda real (variação abaixo da inflação) de 5,2%, se considerada a inflação esperada pelo IBGE para o IPCA no mesmo período, de 7,1%.

Mesmo com as quedas de preços, Cristiano Rabelo defende que as cidades brasileiras oferecem, sim, boas oportunidades de investimentos, mas os preços têm caído em regiões nas quais os valores dos imóveis não estão alinhados com a realidade local.

“Ao oferecer produtos desalinhados com a demanda, o empreendimento depende da migração de pessoas para que as unidades sejam vendidas e isso é muito difícil: 56% dos imóveis vendidos em áreas adensadas são comprados por pessoas que estão em um raio de três quilômetros de distância”, diz Rabelo.

Com a oferta de produtos mais caros do que a demanda local pode aceitar, e sem grandes fluxos migratórios, resta aos empreendedores ajustar os preços dos imóveis à demanda, oferecendo descontos. "É o que temos visto agora. Nós temos observado muitos produtos bons no mercado, mas que não respeitam a capacidade de pagamento da demanda", diz o diretor da Prospecta.

Mudanças

A nova edição do P2i-Lead incluiu duas novas variáveis: a primeira é a desocupação da população por segmento de atuação (indústria, comércio e serviços) e a segunda é o número de financiamentos imobiliários contratados. Ambas as métricas foram adicionadas ao novo levantamento para espelhar melhor o cenário de crise. 

Para chegar ao dado sobre os contratos imobiliários, foram considerados os financiamentos concedidos entre 2010 e 2014 pela Caixa, que correspondem a 68% do mercado de crédito imobiliário do país. O volume restante foi projetado. 

A partir do número de financiamentos, a consultoria conseguiu analisar de forma mais assertiva o déficit imobiliário de cada cidade. Como os dados mais recentes de déficit habitacional são referentes ao último Censo do IBGE, de 2010, as informações estavam defasadas. Assim, a consultoria tomou como base o déficit apontado no Censo e considerou o número de financiamentos realizados de 2010 a 2014 para garantir uma informação mais atual sobre o déficit de cada região.

O dado é relevante para o estudo pois, quanto mais financiamentos contratados, menor é a probabilidade de existir domicílios na condição de alugados e cedidos (como aqueles concedidos por empresas a funcionários) dentro do município.

A variável desocupação foi medida por setor de atuação para refletir o grau de concentração da economia da cidade. Além disso, o dado considera especificamente o número de pessoas que buscam emprego e não conseguem, que são aquelas que mais impactam a geração de riqueza e, consequentemente, o potencial de desenvolvimento da região.

A cidade de Betim é um exemplo claro de como a variável desocupação pode afetar o resultado do estudo. O município era o 30º mais atrativo na primeira versão do P2i-Lead e agora aparece na 60ª posição. “Betim é uma cidade que tem forte vocação industrial, automobilística, e por ser muito concentrada nesse segmento, que foi afetado pela crise, a desocupação aumentou na região", diz o diretor da Prospecta. 

A análise da desocupação permitiu à consultoria identificar que cidades com forte vocação industrial foram mais afetadas pela crise e municípios com atividades mais diversificadas sofreram menos, como é o caso de Caruaru, no Pernambuco, que ficou na 97ª posição do ranking. “A cidade tem um polo tecnológico, produz itens artesanais e é diversificada, assim a crise foi suavizada porque sua economia é pulverizada em vários segmentos", afirma Rabelo.

Estudo avalia demanda para mostrar atratividade

Enquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta avalia a atratividade das cidades a partir da demanda. A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar o que está por vir.

O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.

Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.

Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, o P21-Lead se concentra principalmente em imóveis residenciais.

Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto para investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter rendimentos.

O indicador, no entanto, não deve ser o único critério usado para a decisão do investimento. Ele sinaliza que existe um mercado atrativo do ponto de vista da comercialização, mas é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a cidade precisa.

Além de apresentar uma nota que define em qual posição a cidade está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade de acordo com o tipo de imóvel, dividido em três categorias: alto, médio e baixo padrão.

Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis. Já Belford Roxo, no Rio de Janeiro, tem ótimo potencial para empreendimentos de baixo e médio padrão, mas para imóveis de alto padrão seu potencial é regular.

Metodologia

O estudo incluiu apenas cidades com menos de um milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2014 da Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.

A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.

A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.
Como o objetivo do indicador é identificar atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram no mínimo relevante.

As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, de acordo com cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações.
No primeiro grupo estão as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.

As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado.

No terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M; taxa de desocupação; e número de contratos de financiamento imobiliário.

Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.

Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.

Nessa análise foram considerados domicílios da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.

A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.

Todo o trabalho de desenvolvimento dos cálculos e de seleção e agrupamento das variáveis foi coordenado por Juliana Oliveira, gerente de projetos da Prospecta e mestre em economia aplicada, e Thiago Tito, que atua nas análises estatísticas e demográficas da Prospecta e é mestre em geografia.

As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Caixa Econômica Federal, Ministério das Cidades, Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.

Acesse o indicador completo, que inclui as avaliações de todos os municípios com menos de 1 milhão de habitantes.