São Paulo – Para encontrar o imóvel ideal em tempos de mercado imobiliário aquecido não adianta ficar sentado e esperar a proposta perfeita cair do céu, é preciso pôr a mão na massa. Veja a seguir algumas dicas que podem te ajudar a encontrar o imóvel certo sem perda de tempo.

1) Faça uma avaliação apurada do imóvel durante a visita

Uma boa visita é feita com uma fita métrica e um bloquinho na mão. Registre as dimensões de cada cômodo do imóvel visitado para checar se os seus móveis vão se encaixar na nova casa e tome nota dos seus pontos fortes e fracos para facilitar a comparação com outros imóveis depois.

Alguns aplicativos podem ajudar na tarefa. No aplicativo Magic Plan, por exemplo, o usuário tira fotos do lugar que deseja medir e o software faz o cálculo das medidas dos ambientes automaticamente, formando uma planta do imóvel.

Durante a vistoria, não se deixe impressionar pelas escolhas de decoração do proprietário antigo, tente imaginar se o imóvel te satisfaria com o seu estilo de decoração.

Quando você estiver praticamente decidido por um imóvel, faça uma inspeção ainda mais profunda, se possível acompanhado de um engenheiro ou arquiteto. Procure rachaduras em tetos e paredes. Veja se há muita umidade, observando se as paredes estão descascando, rachando ou se há odores que indiquem alguma área mofada. E certifique-se que o banheiro e a cozinha são bem ventilados.

2) Visite o imóvel em horários diferentes

Diego Simon, vice-presidente de operações e cofundador do portal imobiliário VivaReal, recomenda que o comprador não economize nas visitas para avaliar o móvel em diferentes horas do dia. “A corretora pode marcar a visita à noite, quando o bairro está mais tranquilo, mas de manhã o barulho pode ser grande. E em diferentes horários é possível avaliar se no imóvel bate sol durante a manhã ou a tarde.”

3) Tire fotos ou filme o imóvel

Dependendo da quantidade de imóveis que o comprador visitar, depois de um tempo as recordações sobre cada um deles podem ficar um pouco embaralhadas. Tirar fotos ou filmar o ambiente pode te ajudar na comparação depois, além de permitir que o imóvel seja estudado com mais calma em outro momento.

4) Pense na área do apartamento, não apenas na disposição dos cômodos

Alguns apartamentos podem não ter uma planta com a disposição de cômodos que é perfeita para você, mas se sua área for satisfatória, nada impede que o imóvel seja comprado e reformado depois. Por isso, evite comparar os imóveis apenas pelo número de cômodos, leve em consideração também sua metragem.

5) Defina qual tipo de imóvel é mais adequado para você: novo ou usado

Ao entender os prós e os contras de um imóvel novo e de um usado e definir qual deles combina mais com o seu perfil é possível usar esse filtro nas buscas e economizar tempo.

De maneira geral, os imóveis novos costumam ser mais seguros, geram menos gastos com manutenção e possuem uma área de lazer mais completa, mesmo com um condomínio mais barato (já que têm mais moradores). As desvantagens são que eles geralmente são mais compactos, mais caros, podem implicar maiores gastos com acabamento e têm riscos de atraso na entrega quando comprados na planta (veja esses e outros prós e contras dos imóveis novos).

Já os imóveis usados têm benefícios como áreas mais amplas, preços mais baixos e menores gastos com itens de acabamento. Mas têm mais chances de gerar gastos com manutenção, algumas vezes não possuem área de lazer, têm menos vagas na garagem e taxas de condomínio mais caras, devido ao pequeno número de unidades (veja esses e outros prós e contras dos imóveis usados).

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6) Estude a fundo as características da região

A localização é um dos pontos mais importantes da busca pelo imóvel ideal. É essencial estudar a vizinhança do bairro pretendido, sua infraestrutura, os serviços disponíveis nos arredores e se há facilidade de locomoção. Se você tiver filhos, pesquise as escolas e veja se elas têm boa reputação. Cheque também o histórico de criminalidade do bairro, buscando notícias e sondando com moradores e comerciantes.

Em um dia de semana, vá até o imóvel e faça uma simulação do percurso que você faria dali até o seu trabalho nos seus horários rotineiros. “É preciso definir quanto tempo o comprador está disposto a gastar para chegar ao trabalho para definir a melhor localização”, diz Diego Simon.

Ele acrescenta que o comprador deve analisar com muito cuidado se prefere ficar menos tempo no trânsito, mesmo em um imóvel menor ou se faz questão de ficar em um imóvel maior, com muitos itens de lazer, mesmo em uma região mais afastada. “Muita gente não percebe que meia hora ou uma hora a mais por dia no trânsito fazem muita diferença no longo prazo. Alguns compram um imóvel maior, mesmo sem filhos, apenas para receber visitas em casa e se dispõem a passar uma hora a mais no trânsito todos os dias”, diz o cofundador do VivaReal.

7) Especule se a região pode se valorizar ou se depreciar

Não é possível prever o futuro, mas especular pode te ajudar a dar palpites mais certeiros. Para entender o potencial de valorização da área, uma boa dica pode ser observar se a região está recebendo mercados, shoppings e se há grandes construtoras lançando imóveis ali. A chegada desses empreendimentos pode sinalizar que a região está se desenvolvendo.

Acompanhe notícias sobre o mercado imobiliário do bairro e faça uma pesquisa para se informar se existem obras de infraestrutura previstas. Se a região receber um metrô, isso pode ser muito positivo, mas se a estação ficar praticamente encostada na janela do seu imóvel, ele pode se desvalorizar muito. Essas informações podem ser obtidas em uma visita à subprefeitura da região.

Veja ainda como é o aspecto dos prédios e casas vizinhos. Se eles passarem uma imagem de deterioração, isso pode afetar o valor do imóvel futuramente.

8) Pense se o imóvel será adequado para você daqui a alguns anos

A compra de um imóvel envolve uma série de custos. Por isso, fazer a escolha certa é importante para que você evite mais gastos e a dor de cabeça de começar tudo de novo. “Um dos erros mais comuns dos compradores é comprar um imóvel adequado a eles hoje, sem pensar se ele continuará sendo adequado nos próximos anos, quando o casal tiver filhos, por exemplo”, destaca Diego Simon.

Segundo ele, se o comprador atualmente não tiver o valor necessário para comprar ou financiar o imóvel que será apropriado para ele durante alguns anos, é recomendável que ele considere morar de aluguel em um primeiro momento para comprar o imóvel certo depois.

9) Veja se o imóvel cabe no seu bolso

O imóvel pode ter tudo para ser ideal, mas se não couber no seu orçamento, ele será uma péssima escolha.

Em primeiro lugar, avalie sua capacidade de arcar com o seu custo de aquisição. Caso seja feito um financiamento, o consultor financeiro e fundador da Academia do Dinheiro, Mauro Calil, orienta que não se comprometa mais de 20% do orçamento mensal com a dívida. “E se o comprador já tiver outras dívidas, como o financiamento do carro ou de eletrodomésticos, eles devem entrar na soma e todos os débitos juntos não devem ultrapassar 20% da renda em hipótese alguma”.

O segundo ponto a se observar são os custos de manutenção do imóvel, as chamadas despesas fixas. “Alguém que mora com os pais e compra um imóvel está assumindo dívidas que não tinha quando os pais pagavam as contas. Então, é preciso verificar qual será o gasto com produtos de limpeza, diarista, água, luz, telefone, condomínio e IPTU”, afirma Calil.

Se o comprador já morava sozinho, mas está se mudando para uma casa maior, também é preciso calcular se as despesas vão aumentar. O fundador da Academia do Dinheiro avalia que alguém que se muda para um imóvel maior pode ter uma elevação do valor do IPTU, do condomínio, da conta de energia, mais gastos com produto de limpeza e eventualmente com diarista. “Se em um apartamento de 60 m² a diarista fazia a limpeza uma vez por semana, em um apartamento de 120 m², o comprador pode precisar dela mais um dia”, diz.

É preciso entender também qual é o custo de vida da região. Dependendo de onde você morar atualmente, a mudança de bairro pode significar um impacto significativo no seu orçamento. Com um simples passeio pela região já é possível mensurar isso.

10) Faça bom proveito dos corretores

Em vez de tratar o corretor com desconfiança, busque torná-lo seu amigo. Mostre que você não é um comprador comum, faça uma lista por escrito do tipo de imóvel que você procura, informando a região, a faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. Se ele perceber que você está realmente interessado e gostar de você, ele poderá buscar com mais afinco o imóvel ideal.

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Ao ganhar a confiança dele, pergunte por que os antigos compradores estão se mudando, qual seria a proposta mínima de valor que eles aceitariam, se há algum problema na região ou na vizinhança e se outras pessoas estão interessadas.

11) Saiba lidar da melhor forma também com os vendedores

Seja cordial com os proprietários e tente descobrir por que exatamente eles estão deixando o imóvel, questionando, por exemplo, se eles têm urgência em vendê-lo. Pergunte como são os vizinhos e tire outras eventuais dúvidas prestando bastante atenção se há algo nas entrelinhas das respostas. Se eles forem evasivos, diga que você dará uma voltinha para conversar com moradores da região de qualquer forma, dando a entender que se ele deixar de dizer algo, você pode descobrir isso por conta própria.

12) Não enrole muito para escolher

Apesar de a compra do imóvel ser uma decisão muito importante e exigir uma busca detalhada, também é preciso tomar cuidado para não pecar pelo excesso. “Se o comprador viu algum imóvel pela internet e gostou, o ideal é entrar em contato de imediato com os anunciantes. Um imóvel muito bom pode ter maior procura, e o comprador pode perdê-lo pela demora”, diz o cofundador do VivaReal.

Se você encontrou o imóvel dos seus sonhos, não perca tempo. Contate a corretora ou os proprietários e faça uma proposta por escrito. Isso pode te colocar na frente de outros interessados.

Para não perder boas oportunidades, evite também fazer buscas espaçadas, tente visitar cinco ou seis imóveis em um dia. Se você quiser visitar 20 imóveis, quanto menos tempo você demorar para conferir todos eles, maiores são as chances de não aparecerem outros compradores nesse meio tempo.

13) Avalie o contrato e certifique-se sobre a regularidade do imóvel

Essa talvez seja a parte mais chata, mas também a mais importante da compra do imóvel. Se houver qualquer tipo de pendência que não seja notada no momento da compra, você pode precisar arcar com alguns ônus e até mesmo perder o imóvel.

Em primeiro lugar, verifique se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel por meio da análise da matrícula do registro de imóveis, que pode ser obtida com ele ou no cartório de registro de imóveis da região. Investigue também se ele possui algum processo civil ou trabalhista.

Cheque se o imóvel está com o IPTU atrasado e se possui dívidas informando seu número de matrícula na subprefeitura ou no site da prefeitura. Confirme também se ele possui o "Habite-se", documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências estabelecidas pela prefeitura.

Com a companhia de um engenheiro ou arquiteto, vistorie o imóvel para apurar se ele está de acordo com o projeto aprovado na subprefeitura.

Esclareça eventuais dúvidas do contrato com o proprietário e com a ajuda de um advogado confira a idoneidade de todos os documentos envolvidos na negociação.

14) Informe-se sobre o passado da construtora se imóvel for comprado na planta

Investigue o histórico da construtora que está vendendo o imóvel. Visite um empreendimento já entregue por ela antes para checar se os clientes tiveram algum tipo de problema e verifique no site do Tribunal de Justiça se existem processos contra a empresa. E acompanhe a obra em todos os seus estágios, fazendo visitas periódicas.

15) Saiba exatamente qual será seu gasto com acabamento se o imóvel estiver na planta

Os custos com pisos, iluminação, aquecedores, armários e outros itens que precisam estar no apartamento pelo menos para que seja possível morar nele chegam a custar, no mínimo, 20% do valor do imóvel, segundo especialistas. Como os itens do acabamento que já são entregues no lançamento podem variar muito, os compradores devem sempre verificar o memorial descritivo do apartamento para avaliar o que a construtora se compromete a entregar e qual será o custo adicional para equipar o imóvel.

Dependendo do gasto adicional, o desconto que pode ser obtido ao comprar um imóvel na planta pode não compensar. E ao visitar o estande de vendas do lançamento, não se iluda com o apartamento decorado.

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