São Paulo - Dúvidas para declarar seu imóvel no Imposto de Renda 2014? Veja a seguir 10 respostas sobre a declaração de aluguéis, imóveis com usufruto, atualização do custo de aquisição do bem e outras.

As questões foram elaboradas e respondidas por especialistas da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage.

1  É possível fazer a atualização de um imóvel pelo valor de mercado na declaração? 

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no imóvel.

Essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas).

Esses documentos devem ser guardados pelo contribuinte por pelo menos cinco anos, prazo dentro do qual a Receita pode solicitar a comprovação dos gastos declarados.

2 Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio residencial são tributáveis?

Como esses rendimentos são considerados prestação de serviços, o síndico deve fazer o pagamento mensal obrigatório do imposto sobre os valores recebidos, por meio do carnê-leão, e os rendimentos devem compor também a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual.

Isso deve ocorrer mesmo que o pagamento do síndico seja feito por meio da isenção do pagamento do condomínio.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são tributados na modalidade de carnê-leão porque não existe vínculo empregatício entre o condomínio e o síndico.

É o mesmo tipo de tributação aplicado ao recebimento de aluguéis (veja como declarar aluguéis): para apurar o imposto a ser pago, é usada a tabela progressiva do imposto de renda, vigente no mês do recebimento e o prazo de recolhimento vai até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do valor.

3 Como deve ser informada a doação de bens imóveis com usufruto?

O doador deverá declarar o bem dado em doação na ficha Bens e Direitos, informando o nome e CPF do beneficiário da doação. Também é preciso indicar na coluna de Discriminação que ele permaneceu com o usufruto do bem, sem a indicação de valores.

Por fim, o doador deve informar a operação na ficha Doações Efetuadas, no código 81, incluindo o nome e o CPF do beneficiário e o valor do bem.

Já o donatário (quem recebe a doação) deverá informar o imóvel recebido em doação na ficha Bens e Direitos, colocando no campo Discriminação o nome e o CPF do doador. E deve informar ainda o valor do bem na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

4 Como deve ser declarada a compra de imóvel feita por contrato particular de compra e venda, o chamado contrato de gaveta, quando a aquisição ocorreu em um determinado ano e a escritura em cartório só ocorreu em um ano-calendário posterior?

Para efeito fiscal, o contrato particular firmado entre uma construtora ou uma pessoa física e o comprador é um instrumento válido para configurar a aquisição/transferência do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado nenhum valor.

A partir da data do contrato, portanto, o comprador deve informá-lo em sua declaração na ficha “Bens e Direitos”, assim como outra uma compra de imóvel qualquer.

5 Os juros incidentes no financiamento imobiliário podem ser acrescidos ao custo do imóvel?

Sim. Os juros e demais acréscimos pagos na aquisição de imóveis, adquiridos por financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), ou não, poderão compor o custo de aquisição do imóvel.

Porém, os juros que podem compor o custo de aquisição do imóvel são apenas os juros efetivamente pagos. Isto é, os juros poderão ser agregados à medida em que forem realizados os pagamentos das parcelas nas quais eles estão incluídos.

Vale ressaltar que esses juros não poderão ser deduzidos do imposto a pagar, na Declaração de Ajuste Anual.

6 É possível informar a desvalorização de um imóvel financiado pela Caixa em algum campo da Declaração de Ajuste Anual?

A desvalorização de um imóvel não pode ser declarada e nem pode ser deduzida na declaração. Tanto em caso de valorização, quanto de desvalorização, o valor a ser informado é sempre o custo de aquisição, ou seja, o quanto foi ou está sendo pago pelo bem.

A atualização do valor dos imóveis só foi permitida em 31/12/1995, porque na época os altos níveis de inflação impactaram muito o valor de mercado dos imóveis. Desde janeiro de 1996, no entanto, não é mais permitido corrigir os valores a mercado.

O custo de aquisição do imóvel só pode ser modificado na declaração quando são realizadas benfeitorias (veja questão 1).

7 Um imóvel comprado na planta em 2013, cujo financiamento foi feito diretamente com a construtora, deve ser informado a ficha Bens e Direitos da Declaração?

Sim. Basta apenas descrever detalhadamente a forma de aquisição do imóvel na coluna discriminação da ficha Bens e Direitos.

Na coluna “Situação em 31/12/2013" informe os valores pagos no ano. A coluna "Situação em 31/12/2012" não deve ser preenchida.

8 Ao vender um imóvel residencial para quitação de um outro imóvel residencial comprado anteriormente, pode ser aplicada a isenção de imposto de renda, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005?

Não. A isenção só se aplica quando o valor obtido na venda é usado para a compra, em seu nome, de um imóvel residencial localizado no Brasil dentro de 180 dias contados da celebração do contrato. Não se aplica, portanto, à amortização de um imóvel comprado antes.

Dessa forma, apenas os imóveis adquiridos posteriormente à venda podem ser beneficiados pela referida isenção.

9 No caso do aluguel recebido de pessoa física por intermédio de uma imobiliária, onde deve ser informado o valor pago a título de comissão para que seja abatido do valor do aluguel recebido?

Os valores pagos a título de comissão pelos serviços de intermediação da imobiliária nos aluguéis devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual, na ficha Pagamentos e Doações Efetuados.

Já os aluguéis propriamente ditos devem ser informados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior", já descontados os gastos com as comissões.

10 O imposto de renda sobre o valor do aluguel recebido por contribuintes casados no regime de comunhão de bens que optarem por tributar os rendimentos de bens comuns em separado poderá ser informado proporcionalmente em cada declaração?

Sim. Ao optar pela tributação na proporção de 50% em nome de cada cônjuge, o imposto pago ou retido na fonte sobre os rendimentos gerados pelos bens comuns deverá ser compensado na declaração, na proporção de 50% para cada um dos cônjuges, independentemente de qual dos dois tenha sofrido a retenção ou realizado o recolhimento.