São Paulo - A Previ, maior fundo de pensão do país, investiu mais de R$ 1 bilhão desde o ano passado para promover um "retrofit" na própria carteira imobiliária: a renovação inclui uma participação maior dos empreendimentos corporativos no investimento em imóveis - que hoje totaliza R$ 5,45 bilhões - e a substituição de prédios antigos por edifícios de escritórios de altíssimo padrão recentemente construídos.

Até o momento, a maior aposta no segmento foi o Eco Berrini, em São Paulo, comprado no fim do ano passado da Prosperitas Investimentos por R$ 560 milhões. Esse tipo de edifício, segundo o diretor de investimentos do fundo, Renê Sanda, garante mais segurança à carteira, pois é locado para poucos inquilinos - geralmente grandes empresas - em contratos de longo prazo, com correção a valor de mercado a cada três anos. No caso do Eco Berrini, todos os 35 andares serão ocupados pela Telefônica.

Há dois anos, de acordo com Sanda, a proporção de investimentos em shoppings centers e escritórios era a mesma. Hoje, os prédios corporativos são 50% da carteira, com os shoppings em segundo lugar, com 35%. O restante está em ativos como hipermercados e o resort Costa do Sauípe, considerado um "mico" em que o fundo apostou.

No processo de renovação de seus imóveis, a Previ deverá se desfazer dos ativos de valor inferior a R$ 50 milhões. As aquisições de edifícios corporativos feitas desde o ano passado tiveram investimento mínimo de R$ 170 milhões. A ideia é reduzir a quantidade de prédios - atualmente, são 37 - para facilitar a gestão. Outro passo nessa direção é a priorização de edifícios inteiros, em vez de apenas alguns andares, para aumentar a possibilidade de associação com grandes conglomerados, como é o caso da Telefônica.

A Previ pretende reformar os prédios que não conseguir vender. O fundo já planeja o retrofit de um de seus imóveis no centro do Rio, onde há pouco espaço para a construção de novos prédios. Segundo especialistas, a estratégia tem o efeito de aumentar o preço do aluguel quando inclui não apenas obras de construção civil, mas também um redesenho das instalações de internet, telefone e tecnologia.

Tendência

O movimento da Previ não é isolado. O potencial do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo - que hoje totaliza 2,7 milhões de metros quadrados disponíveis - também entrou no radar do BTG Pactual, que se associou à WTorre para criar uma companhia com R$ 5,3 bilhões em ativos. O foco principal são os edifícios corporativos.

Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a mudança na carteira da Previ e a aposta do BTG se justificam pelo preço dos aluguéis corporativos, que variam conforme a classificação dos edifícios. Em São Paulo, o aluguel médio em prédios mais antigos, que recebem a classificação "B", custa R$ 54 o metro quadrado, enquanto um empreendimento de altíssimo padrão cobra R$ 96. Nas áreas mais nobres, como a Faria Lima, a diferença é maior: o metro quadrado no edifício classe "B" vale R$ 70, enquanto no "AA" custa R$ 153. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.