As ofertas de fundos imobiliários este ano devem superar R$ 20 bilhões, afirma Luiz Gotardo Furlan, sócio da Concórdia Corretora. Até agora, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registra em seu site R$ 4,4 bilhões em 15 fundos registrados e mais R$ 3,3 bilhões de 18 carteiras em análise, o que equivale a R$ 7,7 bilhões, ou mais da metade dos R$ 14 bilhões registrados no ano passado.

“Devemos ter um ou dois fundos pelo menos por mês, com valores acima de R$ 100 milhões”, diz. Aproveitando essa explosão de lançamentos, a corretora passou a atuar mais na oferta desse tipo de fundo, coordenando algumas distribuições.

Impacto da alta dos juros

A alta dos juros não deve afetar a procura das pessoas físicas pelos fundos imobiliários, acredita o executivo, apesar do impacto no valor das cotas dos fundos negociadas no mercado da BM&FBovespa, que tende a recuar. “Mas se o juro básico for para 8,5% ao ano, ainda assim os fundos imobiliários, por serem isentos de imposto, devem dar ganhos reais interessantes”, afirma.

A estimativa é que os fundos imobiliários paguem em torno de 7% a 7,5% ao ano líquidos, o que seria um rendimento acima do da poupança e de muitos fundos de renda fixa. “Hoje, os fundos já lançados negociados em bolsa pagam de 6,5% a 7,5% ao ano, então os novos lançamentos devem sair perto disso”, afirma Furlan.

Ele espera maior oferta de fundos destinados à logística para empresas, como centros de distribuição e projetos sob medida, o chamado build to suit, impulsionada também pela isenção de IOF dada pelo governo para os investidores estrangeiros aplicarem em fundos imobiliários.

Os estrangeiros, lembra Furlan, estão mais dispostos a correr riscos de projetos de desenvolvimento e incorporação imobiliária. Já as ofertas de torres comerciais para alugar devem continuar, mas com retorno menor para o investidor.

Mesmo o impacto do juro sobre os preços dos imóveis, que servem de lastro para os fundos imobiliários, não deve ser muito forte, avalia o executivo. “Nas grandes cidades, outros fatores influenciam e seguram os preços, como o déficit habitacional ainda elevado e a atividade econômica”, afirma. Além disso, as construtoras reviram seus planos de crescimento para um nível mais realista, reduzindo a oferta e os estoques. “O que deve ocorrer é que a valorização dos imóveis não será tão forte como nos últimos anos”, diz.

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Há também o efeito da atratividade das grandes cidades, que são procuradas por compradores de várias regiões do país e do mundo.

Ele dá o exemplo de uma amiga que comprou recentemente um apartamento em Bruxelas, capital da Bélgica, de 100 metros quadrados, por US$ 3 milhões (R$ 6 milhões), “um imóvel velho”, que saiu por R$ 60 mil o metro quadrado.

Em Nova York, o metro quadrado está em torno de US$ 50 mil (R$ 100 mil), enquanto na Avenida Faria Lima, novo centro financeiro de São Paulo, o metro quadrado está em torno de US$ 20 mil (US$ 40 mil). “Não acredito que haja uma bolha no mercado imobiliário, mas devemos ter uma acomodação de preços e depois um crescimento sustentável”, avalia.

Maior procura por renda

Os tipos de fundos mais procurados devem ser os de renda, ou seja, aqueles em que o fundo tem um imóvel pronto e o aluga para alguém por determinado período. “Esse é o tipo de fundo que mais se assemelha à aplicação de renda variável e que portanto deixa o investidor mais confortável”, explica Furlan.

Os outros tipos são os de incorporação ou desenvolvimento imobiliário, nos quais o fundo compra o terreno e faz o imóvel, em que o risco é maior, os fundos ativos, de compra e venda de imóveis, os fundos de recebíveis imobiliários, que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou letras hipotecárias, os fundos híbridos, que podem ter um pouco de cada coisa, e os fundos de fundos, que compram cotas de outros fundos imobiliários.

“Os fundos de renda são também mais fáceis de se avaliar e de o investidor entender”, explica Furlan. Basta comparar o valor investido com o aluguel pago e a qualidade do inquilino. Já fundos de desenvolvimento imobiliário, por exemplo, são mais difíceis de se avaliar pois às vezes o que se tem é apenas o projeto, e os riscos, portanto, são maiores, assim como o retorno oferecido.