Foram décadas de crescimento e sete anos de resultados no vermelho. Agora, a incorporadora Tecnisa já chega ao terceiro trimestre de lucro, um avanço ainda pequeno, mas importante para a empresa começar a traçar novos planos: começar a colocar os pés no segmento de baixa renda.

No primeiro trimestre de 2023, a Tecnisa reverteu o prejuízo de 7 milhões registrado um ano antes e obteve lucro de R$ 4 milhões, com as receitas líquidas crescendo 194%, para R$ 140 milhões. Grande parte desse crescimento veio da venda dos estoques de lançamentos feitos no quarto trimestre no Jardim das Perdizes, bairro planejado de classe média alta projetado pela construtora e que ficou sem lançamentos por oito anos. Outra alavanca de crescimento foi o Kalea Jardins, empreendimento de alto padrão na esquina da Alameda Lorena com a rua da Consolação.

Sem lançamentos da incorporadora de janeiro a março, as vendas líquidas somaram R$ 114,3 milhões, alta de 66,2% contra o mesmo período do ano anterior. "Os resultados se devem a uma demanda muito reprimida no Jardim das Perdizes, o que nos ajuda muito. Essa marca de condomínios-clube é muito demandada", argumenta CEO da Tecnisa, Fernando Tadeu Perez, em entrevista à EXAME Invest. Ainda assim, o executivo vê o cenário macroeconômico, com concessões de crédito mais difíceis e caras começando a penalizar o setor. "A gente está vendendo, mas as margens começam a se comprimir."

Agora a expectativa da companhia é de que novos leilões de Certificados de Potencial Adicional de Construção, os Cepacs aconteçam na região do Jardim das Perdizes até julho. Os Cepacs são certificados emitidos pela Prefeitura de São Paulo que permitem que se multiplique a área a ser construída em terrenos disponíveis.

"Vai ser maravilhoso para nós, porque 80% do nosso 'landbank' (banco de terrenos) está no Jardins das Perdizes e isso deve acelerar os lançamentos", explica Perez. Com uma política mais conservadora de caixa para recuperar a empresa, mesmo despesas de R$ 100 mil devem ser aprovadas por Perez.

Um dos resultados desse processo foi a melhora de margem bruta, que cresceu 11 pontos percentuais para 30%. E, mesmo com a necessidade de restrições e mudanças, pela primeira vez a companhia foi certificada como uma empresa "Great Place to Work", da qual o executivo, com carreira em recursos humanos fala com orgulho. 

Com ações na Bolsa desde 2007, a companhia viu a liquidez do seu papel cair e seu valor de mercado diminuir 97%. Hoje, os papéis valem R$ 3,09. "A Bolsa de maneira geral está muito descontada e a Tecnisa muito mais. Nossas ações deveriam estar valendo R$ 12. Trabalhamos para que de alguma maneira o mercado acabe reagindo", diz.

Entrada na baixa renda

A companhia considera começar a atuar na categoria de econômicos, criando uma nova empresa subsidiária, explica Perez. "Esse segmento se tem menos margem, mas tem maior volume. Estamos querendo fazer esse mix", argumenta.

No passado, a empresa fez uma investida no segmento e criou o Tecnisa Flex, mas não deu certo. Segundo o executivo, muitas das características dos produtos Tecnisa eram mantidos nos produtos Tecnisa Flex, o que encarecia os projetos e tiram sua rentabilidade. "Vai ser uma empresa mais especializada nisso. Já tenho até alguns terrenos com esse perfil e a inda esse ano deveremos começar, de forma cuidadosa e com algum parceiro", explica.

Perez esteve em Brasília nos últimos dias para tratar de temas ligados ao  financimento de imóveis. Com intenção de atuar nas três faixas do Minha Casa Minha Vida, a empreitada da Tecnisa deve se aproximar da atuação da Cury, que se concentrar nas faixas 2 e 3 e tem reportado números considerados fortes pelos analistas que acompanham o setor.

O desafio, porém, é conseguir lidar com os obstáculos que o crédito imobiliário tem enfrentado. Além da Selic elevada, a possibilidade de mudança na remuneração do FGTS, em votação no Supremo Tribunal Federal, pode diminuir o montante de recursos para o crédito na baixa renda. "Essa taxa de juros é absurda e um grande obstáculo para os nossos negócios. As vendas ficam cada vez mais difíceis porque as pessoas ficam no compasso de espera. Além disso, não tem nem um ventinho a favor: juros altos, baixo 'funding' para baixa renda, menos crédito para o consumidor", diz ele, afirmando, porém, que acredita que o governo vai encontrar formas de impulsionar o financiamento para habitação.