Enquanto os holofotes estão nos Estados Unidos, um movimento peculiar do outro lado do Atlântico passou despercebido pelo mercado. No primeiro trimestre de 2024, os preços dos imóveis residenciais na Espanha ultrapassaram o pico da bolha imobiliária de 2007 e atingiu uma nova máxima histórica.

O movimento, segundo a casa de análise Gavekal Research, é ainda mais singular por conta do contexto macroeconômico: a alta ocorreu apesar de um avanço mais forte nas taxas de juro na Zona do Euro.

“Desde o terceiro trimestre de 2022, quando o Banco Central Europeu começou a aumentar as taxas de curto prazo, os preços da habitação francesa caíram 6,7%, enquanto os preços alemães caíram 12,9%. No entanto, ao mesmo tempo, os preços dos imóveis espanhóis subiram 6,5%”, avaliou Cedric Gemehl, analista de Américas e Europa da Gavekal.

Os dados podem dar a entender que a Espanha está enfrentando uma nova bolha imobiliária. Para Gemehl, esse não é o caso. São dois os pontos que diferenciam o avanço atual da bolha do passado. O primeiro é que a alta nos preços é mais modesta quando ajustada pela inflação, e fica abaixo do pico registrado em 2007. 

“Embora os preços em termos nominais estejam agora 1,5% acima do seu pico de 2007, em termos reais [ajustados pela inflação] ainda estão -26,2% abaixo do seu máximo de 2007. Visto nestes termos, o mercado imobiliário espanhol não parece estar em uma bolha.”

Outro ponto é o endividamento das famílias. A bolha alimentada pelo crédito no início da década de 2000 trouxe um alto grau de alavancagem. O endividamento subiu de 64% do rendimento das famílias ao final de 1999 para 133% em 2007.

Desde então houve uma queda no endividamento dos espanhóis, que caiu para 72,2% no primeiro trimestre deste ano – o menor resultado desde 2001 e bem abaixo da média da zona euro, de 86,9%.

O que causou o aumento de preços nos imóveis espanhóis?

Para a Gavekal, o que impulsionou os preços na Espanha foi uma combinação de oferta restrita e demanda sólida. A casa de análise estima que a construção espanhola tem permanecido amplamente deprimida desde os choques da crise do crédito e da crise do euro. Entre 2013 e 2023, a emissão de novas licenças de construção foi inferior a 25% do nível entre 2000 e 2007.

No entanto, a demanda já se recuperou parcialmente. “Apesar da desalavancagem das famílias, a recuperação do mercado de trabalho espanhol apoiou a procura interna, ajudando as famílias a financiar uma maior parte das compras de habitação a partir dos seus próprios recursos.”

Houve ainda um aumento da demanda de estrangeiros, que vieram atraídos tanto pelo desejo de ter uma residência no País como por políticas governamentais, incluindo o regime de vistos gold, que concede aos estrangeiros residência em Espanha e viagens gratuitas no espaço Schengen com base no investimento em imóveis espanhóis.

A expectativa da Gavekal é que os dois fatores continuem a sustentar um aumento moderado dos preços dos imóveis na Espanha. Existem, no entanto, alguns sinais de mudança. 

Do lado da oferta, a casa de análise espera uma recuperação da atividade de construção espanhola que possa aliviar as restrições. E do lado da demanda, os planos do governo para acabar com o regime de vistos gold podem diminuir o apelo dos imóveis espanhóis para os estrangeiros. 

“No entanto, esta situação poderá ser compensada por uma recuperação da procura interna, uma vez que existem sinais precoces de que as famílias espanholas pretendem voltar a ter maior alavancagem”, conclui.