Escritórios e imóveis residenciais nas regiões mais badaladas de São Paulo estiveram no centro do mercado de fundos imobiliários nos últimos anos. Mas a gestora Alianza Investimentos, com cerca de 100.000 cotistas em sua base de investidores, tem ido em direção oposta.

“Gostamos de teses contrárias às da maioria. Fundos residenciais têm se popularizado, mas todos em áreas similares. Os nossos serão diferentes”, afirmou Ricardo Madeira, sócio e fundador da Alianza . 

A Alianza pretende captar R$ 800 milhões para estruturar fundos com até 1.800 apartamentos residenciais na periferia da capital paulista. Para construir, pôr para alugar e fazer a gestão dos condomínios, a gestora contará com a parceria com a startup Ítaca.

Três empreendimentos na Zona Leste, sendo dois na Vila Matilde e um na Vila Prudente, já estão em desenvolvimento. Cada um terá 150 apartamentos, com lançamentos previstos para o fim de 2024. 

“Já temos um fundo de desenvolvimento captado com 450 apartamentos. Temos a meta de estruturar e amarrar mais 9 terrenos, criar outro fundo de desenvolvimento e, depois, outro de renda. Dará aproximadamente 1.800 unidades e R$ 800 milhões para contemplar toda a parte de desenvolvimento e de renda”, disse Madeira.

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Varanda, vaga de garagem e... programa de descontos

Os modelos serão de apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com 32 m² e 45m², respectivamente. Todas as unidades terão vaga de garagem e varanda. Como a Ítaca será a única proprietária dos imóveis, toda a responsabilidade pela administração do condomínio ficará a cargo da startup. 

“A área comum será no topo do prédio, com salão de festa, lavanderia coletiva, minimercado e um espaço de coworking, que poderá mudar de propósito de acordo com a demanda dos moradores”, explicou Victor Gabriades, sócio da Ítaca. 

Com a escala pretendida, a Ítaca planeja oferecer auxílio nas mudanças de moradores e programas de desconto em mercados e serviços da região. “Serão benefícios que a pessoa não teria alugando um imóvel de outra forma.”

Além da Zona Leste, a mais populosa da cidade, a Ítaca tem visto oportunidades nas regiões Sul e Norte da capital paulista. “São regiões que fogem do óbvio de Avenida Brigadeiro Faria Lima, Itaim Bibi e Pinheiros e atendem a um público de média e baixa renda. Mas sempre com foco na cidade de São Paulo", afirmou Gabriades.

Momento oportuno?

O cenário de taxas mais altas de juro e inflação tem desafiado a capacidade de crescimento das maiores incorporadoras do país. Maior dificuldade de financiamento e materiais de construção mais caros têm se traduzido em menor margem. Mas para a Ítaca o momento é de oportunidade. 

“Médias e grandes construtoras estão tirando o pé da aquisição de terrenos, o que tem gerado menor competição pelos locais. [O cenário] ajuda bastante a formação do portfólio dos fundos. A venda do imóvel está muito difícil. Quem estava pensando em comprar um imóvel, agora pensa em ficar no aluguel por mais tempo”, comentou Gabriades.

A maior resiliência esperada para o mercado de alugueis residenciais, por sinal, foi um dos fatores que motivaram a criação dos fundos. 

“É muito diferente de um fundo de escritórios que tem um prédio com 10 ocupantes na Faria Lima. Em um momento de crise, se perder 3, foi embora 30% da renda. No residencial com 150 apartamentos, por mais que tenha entrada e saída, a renda tende a ser mais constante”, afirmou José Silvério, sócio da Ítaca.