No futuro, o fundo pretende alocar apenas 20% do portfólio – no máximo – em agências bancárias (Rodrigo Garrido/Reuters)
Beatriz Quesada
Publicado em 4 de março de 2021 às 09h00.
A gestão do fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) informou a seus cotistas que pretende reduzir a alocação em agências bancárias após a disputa jurídica com o Santander, encerrada na última semana.
Inquilino de 28 agências pertencentes ao fundo, o banco havia tentado reduzir o aluguel de seus imóveis durante a pandemia. Os contratos, porém, eram atípicos e não previam revisão do valor cobrado até o prazo de vencimento.
A saída encontrada pelo Santander foi entrar na justiça contra o RBVA11, o que gerou insegurança para os cotistas do grupo, afinal, o banco ameaçou não renovar os contratos de nenhum dos imóveis, cujos vencimentos estavam previstos para acontecer entre 2022 e 2023.
A ameaça também se estendia para o próprio mercado de FIIs. “Se a Justiça decidisse favoravelmente ao banco, acabaria a confiança em contratos atípicos, que são os mais conservadores do mercado”, explica Arthur Vieira de Moraes, professor da Exame Academy e apresentador do o programa FIIs em Exame.
Moraes aponta ainda que não é desejável ver mudança em contrato atípico, já que ele é feito para preservar o retorno do locador que comprou ou construiu um imóvel para o inquilino. “Dificilmente a justiça decidiria a favor do Santander, mas caso fizesse, haveria uma quebra de contrato”, explica.
Não foi o que aconteceu. Desde o ano passado, o RBVA11 vinha obtendo decisões favoráveis na Justiça contra o Santander. O fundo optou, porém, por chegar em um acordo com o banco para reduzir as incertezas que pairavam sobre o FII.
Em webcast realizado com os cotistas, a gestão afirmou que o processo judicial ainda poderia demorar, o que deixaria o fundo com 28 imóveis vagos ao longo dos próximos dois anos.
Sendo assim, a Rio Bravo optou por um acordo com o Santander, para, segundo a gestão, trazer previsibilidade de renda aos cotistas e destravar valor dos imóveis que eventualmente não tivessem os contratos renovados.
O saldo do acordo contém seis pontos principais:
Para o futuro, os planos são alocar ao menos 50% no mínimo do portfólio em operações atípicas com contratos longos e sem concentração de vencimento em datas específicas – evitando a repetição da disputa do último ano. Outra salvaguarda é alocar apenas 20% do portfólio, no máximo, em agências bancárias.