O mercado de imóveis residenciais foi um dos que se recuperaram mais rapidamente da crise provocada pela pandemia, com as vendas impulsionadas pela redução da taxa básica de juros, a Selic, para os seus menores patamares da história.

Com a retomada de lançamentos e vendas em níveis recordes a partir do segundo semestre de 2020, as ações de muitas incorporadoras na bolsa brasileira se recuperaram. Mas esse quadro de melhoria passou a ser revertido neste início de 2021.

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As razões para a desvalorização são o aumento das incertezas político-econômicas e a consequente alta das taxas de juros de longo prazo -- por exemplo, os contratos que vencem em janeiro de 2025 tiveram um aumento de 1,7 ponto percentual, para 7,4% ao ano, com a deterioração do debate fiscal. O diagnóstico é feito por analistas do Credit Suisse em dois relatórios sobre as empresas do setor, distribuídos na semana que passou.

As ações de incorporadoras voltadas para imóveis de renda média acumulam queda perto de 22% neste ano, com desempenho cerca de 20% pior que o do Ibovespa. Com a queda, esses papeis estão abaixo dos níveis pré-pandemia, com múltiplos que chegam a ficar 30% abaixo da média desde 2019.

Mas os novos preços para as ações não necessariamente correspondem aos fundamentos, argumentam os analistas. "Os valuations incorporam hipóteses excessivamente pessimistas", escrevem, referindo-se, por exemplo, a margens de desenvolvimento que ficariam em 3,5% (em vez dos 10% segundo seus modelos).

Na avaliação de um dos relatórios, "a demanda [por imóveis] deve continuar forte, uma vez que as taxas de crédito habitacional provavelmente vão continuar baixas no curto prazo [os juros de longo prazo, apesar da alta recente, ainda estão próximos dos menores níveis históricos, e o crédito habitacional geralmente reage a isso com atraso de um ano] e que os preços dos imóveis estão em tendência de alta, o que favorece as margens.

Dados utilizados na análise apontam que o mercado continua muito aquecido neste início de ano. As vendas de imóveis novos cresceram 45% em janeiro na comparação anual, enquanto os preços subiram 10% na mesma comparação -- em São Paulo, o aumento chegou a 16%.

"Apesar da turbulência com a política no Brasil, nós seguimos com sentimento positivo para o segmento de renda média, uma vez que vemos um melhor momento e as companhias capazes de surfar a tendência de alta dos preços", escrevem analistas do banco.

A preferência, na ordem, se dá pelas ações de Cyrela (CYRE3), EZTEC (EZTC3), Even (EVEN3) e Moura Dubeaux (MDNE3), apontam os analistas, citando que quase todas as ações cobertas tiveram desempenho aquém do Ibovespa em fevereiro em meio a preocupações maiores com o cenário político-econômico e o agravamento da pandemia.

Segundo os analistas, as companhias devem reportar fortes resultados financeiros e operacionais nos próximos dias. "Os executivos devem reforçar o momento positivo, e se o ambiente macro melhorar, ou ao menos parar de se deteriorar, nós acreditamos que isso será suficiente para abrir espaço para que as ações subam."