Silvio Zarzur é um homem discreto. “Você sabe que quando fazem esses filmes dos empreendimentos, meus irmãos falam, meu pai falava, mas eu não gosto tanto de falar”, diz, em entrevista ao EXAME IN. Apesar da preferência pelos bastidores, o CEO da Eztec consegue transmitir de forma clara, sem timidez, os planos para a incorporadora ao longo dos próximos meses — bem como suas percepções acerca do ambiente macroeconômico brasileiro e seus impactos para o mercado imobiliário. Resumir uma hora de conversa em uma linha é tarefa dificílima, mas, para arriscar, sairia algo como: Zarzur está otimista com a correlação entre queda de juros e estoques.

A companhia tem sofrido ao longo do último ano com o aumento da Selic e a consequente restrição de poder de compra de consumidores, que, em conjunto, têm levado a patamares mais desafiadores de vendas. Desde o fim do ano passado, esse cenário se somou ao atraso na construção do empreendimento Parque da Cidade -- que teve um projeto mais complexo do que os tradicionalmente feitos pela incorporadora -- o que ajudou a puxar as margens para baixo e repercutiu pelo restante do balanço. No primeiro trimestre, o lucro líquido da Eztec caiu 60% na comparação anual, para R$ 42 milhões. A receita ficou 12% menor, em R$ 251 milhões.

Diante do cenário mais desafiador, a companhia colocou uma série de iniciativas em prática: a meta de vender R$ 1 bilhão a mais do que os lançamentos (reduzindo os estoques) e converter projetos de escritórios em residenciais. Além disso, o foco também está em projetos menos complexos, de olho em trazer mais rentabilidade para o banco de terrenos -- hoje avaliado em R$ 11 bilhões. “Com os juros no patamar em que estão, os preços dos apartamentos estão comprimidos, achatados. Existe uma demanda represada com a Selic no patamar em que está e que, quando começar a cair, vai vir com tudo, o que vai nos permitir retomar margem”, afirma Zarzur.

A companhia deve fechar o segundo trimestre com cerca de R$ 3 bilhões em estoques (no primeiro trimestre deste ano, eram R$ 2,6 bilhões), em projetos divididos em todas as faixas de renda (desde o Minha Casa, Minha Vida até o alto padrão). Hoje, 70% do portfólio está em construção, 10% está pronto e os demais 20% em lançamento, ou seja, com obras para começar daqui a seis meses. O atendimento às diferentes faixas de renda é proposital. Na visão de Zarzur, diversificação é o atributo principal que vai posicionar a companhia em um bom lugar assim que os juros começarem a cair.

Apesar da vasta oferta, um tipo de imóvel em específico se destaca em termos de velocidade de vendas hoje para a Eztec: os microapartamentos, cujo tamanho gira em torno dos 30 metros quadrados. Esse tipo de habitação está na mira de urbanistas em razão da proposta de revisão do Plano Diretor de São Paulo, que propõe abrir cada vez mais espaço para eles na capital paulista. Mas, na visão do executivo, consegue trazer acesso para regiões movimentadas e nobres de São Paulo. 

“O imóvel pequeno é o primeiro que vende. Eu coloco para vender e esgota rapidamente. O investidor já percebeu que a demanda por aluguel desse tipo de imóvel é gigantesca, especialmente em bairros como Itaim, Moema e Vila Mariana. Hoje, 80% do público comprador desse tipo de residencial em regiões nobres é alguém que procura investir”, diz Zarzur. 

Apesar do sucesso desse tipo de apartamento entre compradores que visam uma renda extra a partir do aluguel, o CEO afirma que a procura do público mais abastado por imóveis está longe de fazer seu pico. "O alto padrão está comprando mais para morar do que para investir. Na hora em que os juros baixarem, a gente duplica a demanda”, diz. 

De olho nesse público, a companhia firmou no ano passado uma joint-venture com a construtora Adolpho Lindenberg, com o objetivo de desenvolver projetos imobiliários que somam R$ 1,7 bilhão. Um empreendimento já foi lançado, o Jota Vila Mariana e, agora, a empresa combinada está construindo o segundo empreendimento, chamado Lindenberg Ibirapuera, instalado em um terreno de mais de 10 mil metros quadrados e com mais de R$ 600 milhões de VGV. Além deste, a companhia tem mais um terreno no Brooklin para construir de forma conjunta e outro em Pinheiros, ambos ainda para 2023.

Dos microapartamentos aos de 287 metros quadrados, a Eztec está totalmente focada em imóveis residenciais. "Nossos apartamentos estão muito bem localizados, construídos, tenho mercadoria na loja para vender, não preciso fazer loucura", diz Zarzur.

De todo o banco de terrenos da empresa, apenas um tem de ser obrigatoriamente comercial (localizado onde era o restaurante Don Curro, nos Jardins). A decisão vem ainda do rescaldo de pandemia e do home office. Entre os empreendimentos em obras, destaca-se o Esther Towers, prédio em formato de V localizado na zona sul de São Paulo, que tem um VGV de R$ 1,9 bilhão. "Não traz desafio nenhum de engenharia para nós. Estudamos muito, mas o desenvolvimento foi todo feito dentro de casa", diz o CEO. Além desse prédio, a incorporadora também tem em construção o Air Brooklyn comercial, que tem um VGV de R$ 135 milhões.

Para construir melhor, diante de uma concorrência que cresce cada vez mais, a Eztec tem realizado cada vez mais investimentos em tecnologia. Recentemente, aportou R$ 30 milhões em um novo sistema de gerenciamento de dados de clientes, de olho em mais inteligência imobiliária. Além disso, está há três anos no Cubo Itaú e hoje já conta com mais de 30 startups plugadas no ecossistema da empresa. Apesar de ser um processo relativamente novo, a incorporadora já conseguiu colher benefícios em termos de produtividade e de redução de tarefas manuais, segundo o CEO.

Ainda olhando para tendências de mercado, a construção de casas pré-fabricadas -- uma oportunidade explorada por players como a Tenda e por startups como a Brasil ao Cubo -- ainda não faz parte dos planos da Eztec. "Dentro do mercado em que a gente atua, principalmente no médio e alto padrão, isso não se aplica. Pode ser que isso entre em algum momento na FitCasa? [divisão que cuida de residenciais econômicos da empresa] Pode. Mas por enquanto não temos nada planejado", diz.