Enquanto boa parte dos Fiagros vem sofrendo com a ressaca no agronegócio e uma onda de recuperações judiciais no setor, na contramão, a gestora AGBI vê um bom momento para crescer. 

Em captação do seu terceiro fundo para compra de terras, a firma – fundada há mais de dez anos com foco no agro – vê, finalmente, os preços voltarem a patamares atrativos, após anos consecutivos de altas. Só neste ano, já comprou duas fazendas. 

“Temos visto um ajuste de preços como há muito tempo não víamos. Compramos uma das fazendas neste ano com 70% de desconto em relação ao preço inicial”, aponta Mario Lewandowski, diretor de novos negócios da AGBI.

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No Cerrado e na fronteira agrícola do Matopiba, regiões-foco da casa, há uma correlação forte entre os preços da terra e da soja. Quando o grão sobe, a terra acompanha, mas a relação não é tão direta na mão contrária: em tempos de queda da soja, o preço da terra normalmente não declina, mas para de subir. 

Em 2023, os preços têm declinado, numa tendência atípica após a alta desenfreada do preço da commodity ao longo dos últimos anos. 

“Hoje, o preço no centro-oeste está em torno R$ 45 mil por hectare, muito acima de 12 anos atrás, quando começamos, mas extremamente atrativo em relação aos últimos três, quatro anos.”

A AGBI foi fundada há doze anos por Luciano Lewandowski, um dos pioneiros na estruturação de produtos financeiros voltados para a área imobiliária no Brasil, com passagens por Rio Bravo, GP Investimentos e Prosperitas e participação em alguns dos maiores negócios do país no setor de galpões logísticos.

Em 2012 ele decidiu levar sua tese baseada em ativos reais para o mercado de terras, já prevendo sua valorização por conta da expansão e sofisticação do agronegócio.

Após dois fundos de R$ 40 milhões cada – o primeiro num estilo family and friends e o segundo com investidores domésticos –, com retornos superiores a cinco vezes o capital investido, a gestora agora está dando seu maior passo, levantando um novo veículo, com capacidade para até R$ 300 milhões. 

Até agora, os compromissos de investimento somam R$ 80 milhões e a projeção é que terminem o ano com R$ 150 milhões. 

A estratégia não mudou, mas esse é o primeiro produto a ser enquadrado como Fiagro, categoria que foi regulamentada e ganhou protagonismo nos últimos três anos.

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Um bicho diferente 

Diferentemente da maior parte dos Fiagros, a AGBI não trabalha com crédito – um dos segmentos mais afetados em meio à quebradeira do setor, com o recuo dos preços da soja e quebras de safra. 

Seu modelo de atuação no segmento de terras também é diferente. Hoje, há outros Fiagros de terras no mercado, mas a maior parte deles opera num modelo de ‘sale and leaseback’, em que o produtor vende a terra mas, no fim de um prazo determinado, compra o ativo de volta do fundo. 

A AGBI, por sua vez, compra diretamente as terras, normalmente pastagens degradadas e arrenda a outros produtores dispostos a transformá-las em áreas agricultáveis. A gestora afirma que a única operando dentro desse modelo. 

O compromisso da AGBI não é com uma renda periódica para o investidor, mas com o retorno sobre o capital investido (o prazo do veículo é de 10 anos). Além disso, no seu modelo de compra pura e simples, as garantias são maiores – um arrendatário que não está performando pode ser trocado, por exemplo.   

“A dependência de 99% dos fundos de mercado é do agricultor. A do nosso fundo é do ativo imobiliário, a terra”, diz Gustavo Fonseca, sócio-diretor da AGBI. “No meu produto eu tenho uma mitigação de risco enorme por estar alocando num ativo real.”

Um dos principais desafios da gestora é encontrar boas oportunidades de compra – o que não começa necessariamente no preço. 

Nos últimos 12 anos, a AGBI mapeou em seu sistema aproximadamente 1.100 fazendas. Em perspectiva, são 10 milhões de hectares, ou 15% das áreas agricultáveis do país. O funil é estreito. Cerca de 95% das fazendas caem na diligência ambiental básica ou cartorária. 

Num mercado de controles ainda frouxos, os executivos comentam que mesmo fazendas que já obtiveram créditos com outras instituições financeiras acabam não passando na sua peneira mais básica.  

Sustentabilidade 

Para o terceiro fundo, a AGBI está adicionando uma camada extra de sustentabilidade: está medindo o carbono no solo, de olho na possibilidade de geração de créditos a partir de culturas mais sustentáveis, e em valorizar a terra para compradores realmente engajados na agenda ESG. 

“A quantidade de carbono estocado é um dos melhores indicadores de produtividade que o solo pode ter”, diz Mario Lewandowski, filho do fundador. Ainda que o mercado de de carbono no agro esteja engatinhando e não haja protocolos consolidados para geração de créditos de carbono no setor, todo processo para gerar o crédito gera mais liquidez da venda da terra, diz o diretor.  

Hoje, as terras compradas para o terceiro fundo da gestora têm auditoria internacional de fixação decarbonono solo e a casa trabalha com a empresa brasileira Infrapar, do professor Marco Antonio Fujihara, autoridade em créditos de carbono no Brasil e no mundo e até o ano passado presidente do Fórum Nacional de Mudanças Climáticas (FNMC).  

O Fiagro é único a contar com selo verde, emitido pela consultoria de finanças sustentáveis Nint, que atesta que o fundo usa as melhores metodologias disponíveis nacional e internacionalmente quanto o assunto é impacto climático. 

“Por esse selo, só podemos comprar terras que foram desmatadas antes de 2012. Se tiver qualquer sinal de desmate, temos que repor em dobro. Isso quer dizer que o cara que comprar nossa fazenda lá na frente pode ficar tranquilo porque hoje, pelo menos 12 anos para trás, vai estar auditadamente sem desmatamento”, diz o executivo. 

Há mais de uma década colocando o pé na terra, a AGBI quer aproveitar o conhecimento adquirido para entrar em outros segmentos dentro do agro. 

Há oportunidades no setor de seguros, por exemplo, e a gestora está de olho em construir uma área de special situations, de olho na grande quantidade de ativos sob estresse no momento atual.

Crédito, no entanto, não está no radar, afirma Luciano Lewandowski, numa crítica implícita ao modelo que está cada vez mais ganhando tração no mercado. 

“Não é que somos contra crédito. Achamos que o crédito tem que ser feito por períodos curtos, de uma safra. Porque se o agricultor perde uma safra e te deve, ele vai tirar a receita de algum lugar. Mais do que isso, já fica difícil. Ele quebra uma safra, duas, na terceira, fica mais barato pedir recuperação judicial”, diz. 

“É impossível emprestar a CDI+9% e o lastro ser renda variável, que é a soja”.