Em meio à longa quebradeira das construtoras chinesas, um segmento do mercado imobiliário ainda prospera – mostrando definitivamente que o problema está mais do lado da oferta do que da demanda, mostra um relatório publicado pela consultoria Gavekal.

As vendas do mercado secundário em 34 grandes cidades aumentaram em quase um terço em 2023, mesmo com a queda de 5% em vendas de novas casas, de acordo com o China Real Estate Index System (CREIS). Hoje, o mercado secundário responde por um pouco mais da metade de vendas totais nessas cidades, comparado com 10% há dez anos.

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Em uma perspectiva nacional, enquanto o mercado primário de casas caiu 8% em vendas, somando 950 milhões de metros quadrados, o segmento de casas já existentes avançou 40% no último ano, somando 570 milhões de metros quadrados, segundo estimativas do Beike Research Institute.

“A força contínua do mercado secundário mostra que proprietários não perderam interesse no setor imobiliário”, escreve Rosealea Yao, especialista em mercado imobiliário chinês. Se e quando as finanças de incorporadoras se estabilizarem e o sistema de pré-venda for reformado, a demanda no mercado primário deve voltar.”

Hoje, o mercado secundário responde por pouco mais de 40% das vendas totais em toda a China – e pelo menos três fatores ajudam a entender a força da demanda.

O primeiro tem a ver com preço, que diminuiu no mercado secundário e aumentou no primário.

A média de venda de preços no mercado secundário caiu de 20 mil yuans por metro quadrado em 2022 para 17 mil no início de 2024. Enquanto isso, a média de preços de venda no mercado primário passou de 18 mil yuans por metro quadrado para 21 mil no mesmo período. 

“Há fortes indícios de que a diferença esteja relacionada à pressão do governo para incorporadoras não oferecerem descontos, de olho em amenizar a crise do segmento. Dado que as casas já existentes ficam relativamente baratas, isso provavelmente contribuiu para levar compradores para o mercado secundário”, diz Yao.

O segundo fator que ajuda a entender o apetite pelo segmento tem a ver com a própria questão populacional na China. O país passou por um superciclo de construção ao longo das últimas décadas para dar conta da urbanização e, agora, diante de um crescimento menor da população urbana, o estoque de casas não precisa expandir de forma tão acelerada.

Nos Estados Unidos, para referência, o mercado secundário responde por quase 85% do total de transações.

Por último, outro fator está relacionado essencialmente à crise mais recente – e a confiança nas construtoras do país.

“À medida que as dificuldades financeiras dessas empresas continuam, as famílias permanecem céticas se as empresas serão capazes de entregar casas pré-vendidas daqui alguns anos. Dado que as pré-vendas são a forma dominante de comprar novas casas, essas preocupações levaram a uma queda de vendas em novas moradias”, diz Yao.

Um exemplo que ajuda a entender isso está nas novas casas com a etapa de construção já concluída. Enquanto o mercado primário em geral declinou, esse segmento específico teve alta de aproximadamente 10% em 2023. 

A dinâmica ajuda a explicar o fracasso das políticas de acesso ao crédito que vêm sendo implementadas pelo governo de Xi Jinping e pelo Banco Central Chinês – e reforça o argumento de que não se trata de uma crise de crédito, mas de confiança.

Diferentemente do Brasil e de outros países, na China as empresas do setor não se financiam tanto com bancos para construir empreendimentos, mas dependem principalmente da venda de imóveis. O risco, lá, fica totalmente com o comprador. Como resultado, em vez de se tratar de uma transferência de um imóvel da construtora para um cliente, trata-se de uma dinâmica similar a um “compromisso” assumido pela empresa com quem compra casas na planta.

Desde 2021, os juros de hipotecas caíram 170 pontos base, chegando às mínimas históricas e reduzindo o custo de habitação em geral para novas famílias. Mesmo assim, quando se trata de pré-venda, o apetite para comprar ainda não decolou.

“A estabilização das finanças de construtoras pode não acontecer por algum tempo. Enquanto os legisladores aumentam o financiamento para a construção civil, empresas do setor continuam a dar calotes”, afirma Yao.

“Mas, a partir do momento em que essa relação entrar em um patamar mais estável, a demanda atualmente concentrada no mercado secundário deve direcionar parte de sua atenção para o primário novamente”, diz a analista.