Depois de ver sua alavancagem saltar, a Log Commercial Properties, empresa de construção e gestão de galpões logísticos da família Menin, começou a arrumar a casa: fez recorde de venda de ativos e reduziu significativamente os investimentos. No primeiro trimestre deste ano, a alavancagem chegou a 2,61x contra a 2,79x do mesmo período do ano passado.

O indicador no entanto já está bem mais baixo, a 0,81x, graças ao movimento mais recente de reciclagem de ativos em 19 de abril, com as vendas dos ativos LOG Betim e LOG Salvador por pouco mais de R$ 500 milhões. Mais do que reduzir a alavancagem, a entrada desses novos recursos no caixa é o que vai financiar novos investimentos, estimados em R$ 900 milhões em 2024.

A venda de ativos , que somou R$ 1,7 bilhão em 12 meses, tem impacto inicial na receita. Foi o que se viu na primeira linha do balanço, com uma queda de 19% na receita líquida, para R$ 53,84 milhões. A receita da companhia vem da locação dos galpões. Se há menos ativos no portfólio, a receita cai.

No entanto, a reciclagem de ativos e o trabalho de deixar a operação mais ajustada ajudou o lucro da companhia saltar 90%, para R$ 55,3 milhões.  "Tem impacto inicial na receita, mas ajuda a ter novos negócios", diz Sérgio Fischer, CEO da Log. Apesar da queda de receita, a empresa encerrou o período com uma vacância de apenas 0,91%.

Em 2024, a Log que entregar 500 mil metros de área bruta locável (ABL), um recorde histórico e um quarto do que projeta todo o setor para o ano. A ambição grandiosa faz parte do plano anunciado no fim do ano pela companhia de entregar 2 milhões de metros quadrados de ABL em quatro anos.

"Há muita demanda ainda a ser entregue em todo o país. A demanda por galpões está perto do consumo não da Faria Lima. Tem cidades grandes com parque logístico ainda muito ruim", diz. Estudos do setor apotam que apenas 30% de todo o parque de galpões logísticos do país são de melhor qualidade.

A empresa mapeou 22 cidades -- de todas as regiões do país -- com mais de 1 milhão de habitantes e onde há demanda latente por galpões logísticos.

A venda mais recente de ativos reforçou para a empresa a percepção de uma demanda aquecida dos fundos imobiliários logísticos. À medida que a Selic vem caindo e se aproxima do dividend yield dos fundos (que ficou entre 8% e 9% no último ano), a necessidade de reposição de portfólio cresce. "Está cada vez mais aberto o mercado para novas captações e compras de novos ativos. Estamos sentindo isso na pele. E isso tem se refletido no preço das compras", diz.

Na transação dos ativos dos galpões de Betim e Salvador, acompanhia vendeu 138 mil metros quadrados de ABL a R$ 509,7 milhões a um fundo imobiliário gerido pelo BTG Pactual (do mesmo grupo de controle da EXAME), alcançando uma margem bruta de 40,9%. "Para cada metro quadrado vendido, conseguimos construir 1,5 metro quadrado", completa Fischer.