No Iguatemi, a palavra de ordem é alocação de capital. É uma resposta à dicotomia entre o desempenho operacional dos ativos e a performance dos papéis na Bolsa.

No segundo trimestre deste ano, o lucro líquido ajustado cresceu 24,6%, para R$ 106,5 milhões. O critério ajustado exclui o efeito contábil da linearização dos aluguéis, a oscilação no valor da ação da Infracommerce (empresa investida da Iguatemi) e o mecanismo de swap de ações. No contábil, o lucro líquido somou R$ 76,3 milhões, um recuo de 1,4% na comparação anual, impactado especialmente pelas perdas com o swap de ações.

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Mesmo com o impacto das chuvas no Rio Grande do Sul, a empresa – que administra 14 shopping centers, como o Iguatemi São Paulo, o JK Iguatemi e o Pátio Higienópolis, além de outlets e torres comerciais – reportou um avanço de vendas de 7%, chegando a R$ 4,9 bilhões.

Se descontado o impacto das operações na região de Porto Alegre (onde o Shopping Praia de Belas, na margem do Rio Guaíba, ficou fechado por 20 dias), as vendas totais cresceram 9,8%. A receita líquida total somou R$ 318,5 milhões, 3,4% maior do que um ano antes.

Grande parte desse avanço se deve ao aquecimento da demanda, segundo o CFO, Guido Oliveira. A ocupação chegou a 95% e a companhia bateu recorde de contratos, com 109 novas assinaturas.

Embora tenha dado desconto de 50% no aluguel para os lojistas do Praia de Belas e parcelado parte dos aluguéis lá e nos outros dois shoppings que administra no Estado, o Iguatemi conseguiu reportar um desconto de apenas 3% sobre os aluguéis totais, patamar similar ao de anos anteriores a 2014, quando a economia vivia momento de aceleração.

No segundo trimestre, a receita total de aluguéis cresceu 3,3% e o custo de ocupação caiu para 10,8%, mostrando saúde financeira dos lojistas, diz o CFO. A inadimplência líquida ficou negativa em 1,4%, com o efeito do recebimento de débitos pendentes de trimestres anteriores.

Com esse cenário, o FFO (lucro líquido excluindo depreciação, amortização e efeitos não caixa) ajustado avançou 19% para R$ 153,9 milhões, com margem 6,4 pontos percentuais maior, a 48,3%.

Mas, ainda que o momento operacional seja forte, o ambiente macroeconômico tem feito os papéis das companhias do setor negociarem com descontos expressivos.

No caso do Iguatemi, esse percentual é de 40%, mesmo com a ação figurando entre as preferidas da grande maioria das casas de investimentos que a acompanham.

“A ação encontra-se muito descontada. Está negociando na casa dos R$ 21, sendo que o preço-alvo médio é de R$ 32”, diz Oliveira.

A administradora de shopping centers aproveitou o momento para fazer arbitragem entre o apetite dos fundos imobiliários, que vem topando pagar valores atrativos sobre shoppings, e o desconto a que a empresa negocia na B3.

Em junho, o vendeu 50% do Iguatemi São Carlos, tirando o ativo de seu portfólio. Além disso, vendeu 18% do Iguatemi Alphaville, em que segue majoritária, com 60% do capital. Essas operações levantaram R$ 208 milhões, num cap rate de 8,3% (o indicador mede o valor pago como proporção da receita líquida operacional dos ativos -- quanto menor, melhor).

Esses recursos foram reaplicados para a operação que marcou a volta da companhia ao Rio de Janeiro. Depois de quase ser vendida para a Allos, parte da fatia detida pelo Brooksfield no RioSul acabou ficando com o Iguatemi.

“Trocamos ativos com rentabilidade menor com um excelente cap rate de 8,3% por um premium asset que pagamos um cap rate de 7,7%, mas que, considerando as receitas, tem um cap rate de 11%. Isso vai adicionar às margens e Ebitda da companhia”, diz o CFO.

As famílias fundadoras, também acionistas do shopping, exerceram direito de preferência e fecharam um acordo com o Iguatemi e o fundo de investimento imobiliário BB Premium Malls, do Banco do Brasil, que tem consultoria do Iguatemi – esse fundo só compra ativos que a empresa administra e orienta a compra.

A administradora de shopping centers e o fundo compraram a dívida, que é uma emissão de CRI feita pela empresa das famílias. O investimento do Iguatemi será de R$ 360 milhões, avaliando o primeiro shopping center do Rio de Janeiro em R$ 2,4 bilhões. A dívida, depois, será revertida em participação. O Iguatemi ficará com 16,6% do RioSul.

Assim, o Iguatemi “volta em grande estilo”, segundo o executivo, ao segundo maior mercado em termos de varejo do país, e naquele que foi o primeiro shopping center dos cariocas.

Mirando mais retorno ao acionista, a companhia também tem apostado num programa de recompras. Lançado no ano passado, o programa aberto é para recomprar R$ 140 milhões. Só neste ano, devem ser R$ 80 milhões em recompra de papéis. Até junho, foram R$ 60 milhões já recomprados.

Outro ponto tem sido aumentar o dividendo pago. O valor passou de R$ 120 milhões do ano passado para R$ 200 milhões. Considerando o valor de mercado da companhia de R$ 6 bilhões e os programas de recompra, o dividend yield está na ordem de 6%.

“É um dividend yield alto considerando a média do Ibovespa. Estamos retornando muito caixa para o acionista”, afirma Oliveira. A mensagem é de que esse payout vai ser preservado na ordem de 5% a 6%. “E estamos desalavancando a companhia. Ficou em 1,8 vez, mas devemos chegar a 1,6 vez no fim do ano.”