A GP Investments virou dona da BR Properties nesta terça-feira (11). “Ué, mas já não era?”, o leitor pode se perguntar. É mas não é a mesma coisa. A companhia saiu da mão de um fundo de private equity da gestora, com recursos de terceiros, para um veículo  agora só com capital dos sócios. Portanto, agora, os donos da GP são os donos da BR Properties. Para isso, a firma concluiu, no início desta semana, uma oferta pública de aquisição com a qual conseguiu reunir 89,74% do capital social da empresa. O desembolso total  foi de R$ 667 milhões. Mas esse é apenas o passo mais recente da relação entre ambas as empresas, que já dura 17 anos, entre idas e vindas. 

Foi em 2006 que a GP fundou a BR Properties, a partir dos recursos de seu terceiro fundo, o GP Capital Partners III, com um aporte inicial de US$ 25 milhões. De 2010 a 2012, a firma de investimentos se desfez da participação e, encurtando a história, de  2016 a 2017, voltou a investir na companhia, por meio do GP Capital Partners VI, que captou US$ 830 milhões. Naquele ano, foi feito um investimento de R$ 2,87 bilhões em troca de mais de 60% da empresa. Depois de tantas reviravoltas em uma relação que está prestes a completar a maioridade e com o sexto fundo vencendo no dia 10 de maio, a ligação entre ambas as empresas muda outra vez.

O passo dado pela gestora nesta semana é a etapa final de uma estratégia conduzida desde o ano passado para melhorar o retorno do ativo aos investidores da BR Properties. Os tempos pós-covid, de selic alta, incertezas políticas e econômicas no Brasil e fora dele, colaboraram para a forma como esse plano foi conduzido. 

Em 2022, a BR Properties tinha um portfólio de ativos avaliado em R$ 9 bilhões. De olho em melhorar retorno para os acionistas, pois na bolsa era avaliada muito abaixo dos bens, a companhia decidiu vender parte dos imóveis  e arrecadou R$ 5,9 bilhões. Foi uma forma de concretizar o valor dos ativos.

A partir desses recursos, a empresa de real estate quitou dívidas e realizou duas reduções de capital, para devolver dinheiro aos acionistas. Primeiro houve um pagamento de R$ 1,1 bilhão, ainda em 2022, e um segundo pagamento, em 2023, de R$ 2,5 bilhões - metade em dinheiro e a outra metadee m cotas de um FII criado para destinar outra parte dos ativos.

O raciocínio da GP Investiments é o de que os fundos estavam menos descontados em relação ao valor justo dos ativos do que os papéis da BR Properties. Os FIIs eram negociados a 15% a 20% menos do que o valor justo dos ativos, enquanto esse desconto, sobre o valor de bolsa da BR Properties, era de 40%.

“Nós acreditamos que o veículo de investimento ‘empresa aberta’ não se provou competitivo nos últimos 15 a 20 anos, quando comparado com os FIIs”, diz Antonio Bonchristiano, CEO da GP Investments, ao EXAME IN.

Somando reduções de capital e oferta, o fundo VI da GP arrecadou R$ 2,6 bilhões. Em reais, somente com os movimentos de 2022 para cá, retornou o valor investido em 2016. Em dólares, a coisa é diferente, uma vez que o Real se desvalorizou desde então. 

Diante do desconto do valor em bolsa, a GP passou a buscar uma solução para dar saída aos investidores. Nesse contexto, veio a oferta pública, concluída nesta semana, na qual os sócios da GP garantiram a saída para fundo VI e ajudaram a compor o retorno do investimento. A aquisição foi feita a um preço em linha com o valor de mercado da companhia, hoje avaliada a pouco mais de R$ 700 milhões, mas ainda bastante descontado em relação ao valor dos seus ativos, atualmente avaliados em R$ 2 bilhões. 

A companhia chegou a analisar a transferência dos ativos todos para um FII, antes de realizar a OPA, mas a necessidade de administrar passivos, segundo Bonchristiano, relacionados a questões que ocorreram há quase uma década atrás, na fusão com a One Properties, impediram a companhia de avançar nessa questão. 

A partir do processo de aquisição finalizado, a BR Properties deixará de ser negociada no Novo Mercado da B3, uma iniciativa tem que a ver com redução de custos. Em relação a fechar capital, Bonchristiano  afirma que se trata de um processo “longo e burocrático”, mas que "nada impede a companhia de ser o mais eficiente possível nesse momento e reduzir custos para distribuir o máximo possível de resultados".

Nesse processo, com a BR Properties nas mãos (agora com recursos próprios), Bonchristiano afirma que os planos envolvem desenvolver os ativos que a companhia tem, de olho em um potencial de expansão relevante. O investimento, entretanto, não deve ser feito agora — em período de baixa da demanda por galpões depois do boom do covid — mas em um período mais oportuno. Somente quando a demanda acompanhar esse fluxo. 

Em um momento diferente de sua história, a GP investe atualmente na Centauro, BR Properties, rede de Restaurantes Bravo Brio, seguradora AKad e, por meio da G2D Investments, em mais de 40 empresas de tecnologia na Europa, EUA e Brasil. O aporte realizado na empresa de real estate não é, ao menos até o momento, o início de uma retomada do apetite da gestora para investir no setor - seja com novos fundos ou com recursos proprietários. A visão é de que existem muitas oportunidades a serem exploradas com pessoa física por meio de FIIs, mas que, para a gestora, a história é não é exatamente assim. "A companhia segue procurando oportunidades de controle, de estar na liderança", diz Bonchristiano.