A Multiplan está em boa forma operacional:as vendas dos lojistas cresceram 9% no terceiro trimestre e a ocupação dos shoppings passou de 96%. Mas a direção da companhia quer reforçar o balanço para oportunidades que surjam, a exemplo do que foi a compra do bloco de ações que pertenciam ao Ontario Teachers Pension Plan (OTPP), fechada em setembro.  

A participação de 18,5% foi comprada tanto pela família Peres, fundadora do negócio, quanto pela própria Multiplan por um valor total de R$ 2,5 bilhões – ou R$ 22,21 por ação, um desconto de 16% sobre o valor de tela à época. 

“Quando se olha o retorno, é um dos melhores negócios na história da companhia. O que eu posso dizer é: se o mercado não entende [a boa fase da Multiplan], eu entendo. O que quero é estar preparado para repetir o movimento quando ele aparecer de novo”, diz o CEO Eduardo Peres.

Negociada hoje a R$ 25,20, a ação chegou a beirar os R$ 36 no começo de 2020 – antes de a pandemia virar o terror dos shopping centers.

E, mesmo passados os meses de isolamento social e o fluxo de clientes se intensificar – no Dia das Crianças, conta Peres, o estacionamento do BarraShopping teve de fechar por superlotação –, os múltiplos dos papéis do setor continuam pressionados em meio aos juros altos e o pessimismo dos investidores locais.  

“Não tem uma explicação clara de por que que um fundo imobiliário com ativos questionáveis é melhor do que uma empresa de shopping center que é líder de mercado e que tem todos esses ativos dentro dela”, afirma Peres. “Só me dá um olhar de ‘já que ela não anda, eu vou recomprar’”. 

Prestes a ser liquidada, a compra da fatia da OTPP deve pressionar a alavancagem da dona dos shoppings Morumbi, Diamond e BarraShopping, que ficou em 1,41 vez ao fim do terceiro trimestre.  

O patamar ainda está abaixo da média dos últimos 10 anos, mas o comando da companhia enxerga na venda de ativos a oportunidade para que o desvio de rota na relação entre dívida líquida e Ebitda seja bastante breve. “No radar estão venda de ativos que nos trazem pro equilíbrio e nos deixam prontos para agir de novo.” 

A Multiplan vai vender aquilo que “não dói” vender. Ou seja, considera vender participações em shoppings em que ainda tem 100% do capital. Foi o racional por trás da venda de 25% do JundiaíShopping ao FII XP Malls, por R$ 251 milhões, anunciada no início de outubro. “É vender uma participação minoritária. Continuo gerindo e não perco as oportunidades para o ativo que está crescendo. O que acontece é destravar valor para me financiar de maneir amais eficiente para fazer mais coisas.” 

A manutenção, porém, dos juros em patamares mais elevados dificulta, ao menos em algum grau, o jogo para quem quer vender. O mercado já esteve mais aquecido, segundo Peres, uma vez que a maioria dos compradores são fundos imobiliários e que não estão dispostos a encarteirar um ativo em meio a um ambiente de juros futuros mais altos.  

“O nosso desejo é fazer operações que façam sentido. Se eu acho que o cap rate de um ativo é 6% e o mercado entender que é 7%, simplesmente não fazemos negócios. Querer vender é diferente de precisar vender e não temos essa necessidade,” diz Peres. Segundo ele, mesmo sem a venda do JundiaíShopping no fluxo de caixa da companhia sugere que a Multiplan estará “plenamente desalavancada” em dois anos.  

Expansões a todo vapor  

Enquanto avalia a venda de fatias em alguns de seus shoppings, a Multiplan colocou o pé no acelerador em relação à expansão e renovação do seu portfólio. São mais de 200 mil metros quadrados de obras em expansão, revitalização e reformas, conta o CEO.  

O foco da companhia está na expansão e revitalização de shoppings existentes, em vez de apostar em projetos greenfield, que demandam mais capital e têm retorno mais lento. Lançado pelo grupo em 2021, o Jacarepaguá, na zona Oeste do Rio, tem o segundo menor nível de ocupação, com 92,5%, atrás apenas do Shopping VilaOlímpia, com 79,1%.  

“Nossa cabeça está voltada para dentro da Multiplan. Melhorar o que já temos é o melhor caminho agora”, explica Peres. “Os lojistas preferem ir para um ponto já formado. A chance de cobrar aluguéis melhores está nos shoppings que têm menos lojas vagas.” A receita de locação dos shoppings cresceu 2,4%, sendo o maior crescimento do New York City Center, um avanço de 31% puxado pela revitalização entre 2023 e este ano. 

No terceiro trimestre, 13 shoppings passaram por obras. Entre as expansões do grupo estão a do Morumbi, em São Paulo, do ParkShopping Barigui, em Curitiba, que vai ganhar mais espaços de gastronomia, lazer e serviços, e do Diamond Mall, em Belo Horizonte. O anúncio mais recente de R$ 162 milhões foi para expandir o ParkShopping em Brasília.

“Acredito que vamos ter três a quatro anos de pegada forte de capex. Não dá para deixar de investir em experiência, deixar o shopping velho ou sujo. O momento que vivemos hoje [de investimentos altos] é reflexo do que tivemos de deixar de fazer durante o período de pandemia.