Depois de quase quatro anos como a maior acionista da empresa de shoppings centers brMalls, a gestora de recursos Dynamo fez uma redução importante de sua participação. A posição da casa no capital da companhia saiu de 7,44% para 4,39%. A informação foi divulgada no fim da semana passada. Em termos financeiros, considerando o valor de mercado da brMalls de 8,3 bilhões de reais, foi um movimento de aproximadamente 250 milhões de reais. Outros 365 milhões de reais continuam aplicados no negócio.

A Dynamo foi a gestora que liderou a articulação de acionistas para modificações na gestão e estratégia da companhia, que tem em seu portfólio o shopping Villa-Lobos e o Tamboré, entre suas 31 unidades. A iniciativa culminou na saída do então presidente executivo Carlos Medeiros, após gerir o negócio por uma década. A posição se consolidou em dezembro de 2016 — ano em que a brMalls terminou avaliada em 7,2 bilhões de reais na B3 — e as alterações na administração ocorreram no início do ano seguinte. Na época, a iniciativa teve apoio de diversos outros acionistas, incluindo o sócio da empresa original do portfólio, a antiga Ecisa. Quem assumiu a presidência foi o então diretor Ruy Kameyama.

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Em julho deste ano, enquanto a Dynamo preparava sua saída parcial, quem entrou para a base de maiores investidoras da empresa de shoppings centers foi a Velt (antiga M Square), depois de alcançar uma fatia de 5% na empresa. Desde que a pandemia do novo coronavírus atingiu o Brasil, com a queda nas cotações, a companhia atraiu outros investidores, como o Opportunity, além da própria Velt, e ainda levou a Squadra a voltar a aumentar sua fatia. A casa havia participado das mudanças implementadas em 2017, junto com a Dynamo, mas não figurava mais entre as maiores sócias.

A brMalls é uma empresa de capital totalmente pulverizado. Mas sua base de acionistas, historicamente, atrai casas fundamentalistas e que acompanham o negócio de perto. A lista de sócios tem seis grandes gestoras de recursos com fatias acima de 5% — agora, cinco, após as vendas da Dynamo, que ainda segue como acionista. Também estão lá a Atmos e BlackRock.

O setor de shoppings centers está entre os poucos que ainda está distante de recuperar o mesmo patamar de valorização pré-pandemia. A brMalls, por exemplo, terminou fevereiro avaliada em 14,3 bilhões de reais — ou seja, ainda acumula queda superior a 40%. Já o Índice Bovespa terminou a sexta-feira acima de 101 mil pontos, com uma recuperação quase total diante dos 63 mil pontos que chegou a marcar no auge do estresse, em meados de março.

A saída da Dynamo se deu após a gestora deixar o conselho de administração, órgão do qual participava diretamente desde a assembleia geral ordinária de 2017. Bruno Rudge, sócio da casa, era conselheiro e na assembleia geral deste ano, de 2 de julho, foi substituído por Gerald Dinu Reiss. É raro a Dynamo indicar um gestor próprio para o conselho. Nas ocasiões em que participou diretamente da administração, a gestora sempre se declara, de forma voluntária, permanentemente impedida. Por isso, a posição em brMalls ficou travada durante todo estes anos, a despeito de todas as mudanças que a Dynamo fez no portfólio no período — o que inclui a captação de 1 bilhão de reais em março, após nove anos do fundo Cougar fechado.

Nova gestão

A gestão de Kameyama à frente da brMalls — com suporte do conselho de administração — teve, desde a largada, dois focos principais, além da melhoria nos processos de governança: foco em ativos considerados ‘core’ e digitalização.

Em entrevista ao EXAME IN, o executivo destacou que desde 2017 o esforço de “esculpir o portfólio e realocar capital” levou à venda de 15 shoppings, à aquisição de participações incrementais em 4 e à inauguração de uma unidade nova, em Cuiabá. A carteira total hoje tem 31 unidades, que somam um total de área bruta locável de 1,3 milhão de metros quadrados. Kameyama explica que ativos considerados centrais são aquelas operações grandes e localizadas em regiões densamente povoadas e de renda alta, com acesso a 15 minutos de distância.

“Quanto maior o shopping, mais experiência conseguimos oferecer, com entretenimento e gastronomia, o que se reflete em tempos de permanência”, explica Ruy. Na visão do executivo, as novas formas de consumir da população, com a digitalização acelerada pela pandemia, vão aumentar a competição das empresas de shoppings pelos lojistas. Esses, por sua vez, vão escolher lugares que sejam relevantes tanto do ponto de vista da experiência do cliente quanto da logística da marca, com a tendência de transformação das lojas e dos shoppings em mini-CDs.

“Tudo isso, a gente já estava se preparando. A pandemia acelerou a mudança no comportamento. Mas já era essa tendência que acreditávamos e nossa estratégia”, afirma o executivo. “Vão aumentar cada vez mais a seletividade do lojista e também do consumidor.”

Assim como há uma enorme disputa por frequência e recorrência dos super apps de comércio — que culminam sempre em serviços de pagamento, transporte e comida — esforço semelhante ocorre nas lojas físicas. Kameyama conta que há dois anos, a brMalls vem medindo — e ampliando a eficiência nessa captura de informações — dados sobre seus consumidores. Eu já sei que hoje a recorrência é de sete vezes por mês em média, dos meus clientes leais, com tempo de permanência de 1h40 e uma taxa de conversão de 60%, ou seja, de compras realizadas durante o passeio.

A empresa usa diversas formas para se informar sobre os hábitos de seus consumidores, que vão desde a leitura de placas nos estacionamentos, até a movimentação com base em dados de aplicativos. Por isso, também tem feito um esforço de fidelização de clientes em seus bancos de dados, com cupons de ofertas e descontos em serviços. “Tudo isso é importante para mim e para o lojista”.

“Antes, a gente tinha todo um esforço para medir dados dos lojistas, o que eles queriam, como se comportavam. Agora, a gente consegue estudar o consumidor e isso é vital”, enfatiza o executivo. Por isso, a brMalls tem buscado acelerar todo o plano digital, no qual se comporta como uma mini-central de distribuição de produtos tanto para lojistas, quanto para restaurantes. A companhia é acionista da Delivery Center e tem levado seus shoppings e, com isso os lojistas, a um número cada vez maior de market-places.