Além de gerir mais de R$ 4,5 bilhões em fundos imobiliários da Valora, Alessandro Vedrossi passou os últimos meses numa maratona de lives: foram mais de uma dezena de conversas com influenciadores, plataformas de investimento e casas de análise.

Tudo para convencer os 50 mil cotistas do MGFF, um fundo de fundos com R$ 650 milhões de patrimônio a ser incorporado pela VGHF, veículo multiestratégia que é a prata da casa. 

Nesta semana, a gestora conseguiu o feito inédito, com aprovação de 27% dos cotistas – um número absoluto inédito no país. Segundo a CVM, é necessário reunir representantes de pelo menos 25% das cotas de um fundo para aprovar processos como esse, um desafio por esbarrar na pulverização dos cotistas, em grande parte pessoas físicas. 

O movimento é a etapa seguinte da compra da Mogno Capital, realizada pela casa em maio deste ano. A gestora adquirida contava com um patrimônio de R$ 1,6 bilhão sob gestão, sendo R$ 1,1 bilhão em fundos imobiliários — o resto está concentrado em um FIDC. Com a compra, a área imobiliária agora representa um terço dos ativos sob gestão da Valora, que somam ao todo R$ 15 bilhões.

O portfólio adquirido de FIIs contava com três fundos de tijolo (que apenas mudaram de mãos, sendo agora administrados pela Valora) e dois fundos de papel. Estes concentravam o maior número de cotistas e faziam parte, desde o início das negociações, de uma estratégia diferente: serem absorvidos pelo fundo multiestratégia da Valora, o VGHF.

“Enxergamos que essa era uma maneira importante de destravar valor para os cotistas, que estavam presos em fundos de baixa liquidez. Nas conversas com a Mogno, esse foi um grande ponto a nosso favor para a transação acontecer”, diz Vedrossi, co-head de fundos imobiliários da Valora. “Queríamos mostrar que a Valora é uma consolidadora”. 

A estratégia foi colocada em marcha primeiro com o fundo MGCR, um fundo de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com R$ 130 milhões de patrimônio e cerca de 8 mil cotistas. Nessa transação, a Valora colocou para votação dos cotistas a compra de todos os ativos que compunham o fundo, com o pagamento realizado em ações do VGHF. 

A operação conseguiu atingir a aprovação mínima de 25% e deu o impulso para a gestora dar um passo maior com o MGFF, com uma base quase seis vezes maior de cotistas. A Valora propôs aos cotistas do MGFF serem convertidos em cotistas do VGHF, comprando os ativos que faziam parte do fundo ao valor de mercado.

No fim da transação, eles deixaram de ter uma cota que valia aproximadamente R$ 65 (a do MGFF) para ter uma nova cota, a R$ 72,86 (do VGHF) – ou seja, um ágio de pouco mais de 11%. Além disso, o novo fundo é muito mais líquido: o VGHF negocia cerca de R$ 3 milhões por dia, enquanto o MGFF negociava a R$ 1 milhão. 

A transação foi estruturada dessa forma por causa de um efeito das regras da indústria de fundos, que atinge principalmente os FoFs. Resumidamente, quando a incorporação de um fundo é realizada, quem está incorporando tem de herdar todo o histórico do incorporado, o que considera os preços médios de aquisição de ativos.

“Vou dar um exemplo simples. O MGFF tem 8% do patrimônio líquido dele em um fundo de CRI, cuja cota foi adquirida a R$ 107 na média e, hoje, essa cota custa R$ 60. Qual é o ponto? Eu não poderia vender essa cota, porque se o fizesse eu iria realizar um prejuízo em relação à média e isso iria impactar nos dividendos que poderiam ser distribuídos”, explica Vedrossi. 

Para conseguir o aval dos cotistas, a Valora fez uma ampla estratégia de marketing, com um trabalho ativo com influenciadores do mundo das finanças e analistas de mercado, além de lives em diferentes canais. 

A Valora também entrou com propaganda ativa em canais de corretoras e nas plataformas que faziam a custódia do fundo. No caso do MGFF, 40% da base de investidores estava na XP Investimentos. “Foi um trabalho de formiguinha mesmo”, diz o gestor.

Com essa operação, o fundo multiestratégia passou a ter um patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão — um ponto positivo para os mais de 200 mil cotistas que fazem parte dele. “A nossa visão é de aumentar mais a base de cotistas e, possivelmente, aumentar ainda mais a liquidez desse fundo. Hoje, existem outros fundos que negociam acima de R$ 10 milhões por dia”, diz Vedrossi. 

O trabalho realizado pela Valora segue uma tendência de consolidação na indústria de fundos imobiliários, em meio ao ambiente de Selic mais alta. A maior operação desse tipo foi feita neste ano, pelo fundo HGLG (que pertencia ao Credit Suisse) ao incorporar os ativos do fundo imobiliário GTLG, em uma transação de R$ 1,3 bilhão.