Na Log, a venda de ativos ganhou força e fez efeito nos números. No segundo trimestre, a empresa de galpões logísticos nascida na MRV Engenharia, reportou queda de 7% na receita, para R$ 53,4 milhões, mas viu o lucro dobrar, chegando a R$ 91,89 milhões.

Num momento de carência do setor imobiliário industrial, a reciclagem de ativos tem sido parte importante da estratégia da Log.

De janeiro até o final de julho, a companhia já vendeu R$ 765 milhões em ativos, incluindo nessa cifra a recente venda de um galpão em Goiânia (GO) para um fundo imobiliário do Pátria, com margem de 47%.

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Essa margem elevada não deve se repetir com tanta frequência, conta Sérgio Fischer, CEO da Log, mas o patamar dos negócios mudou e a companhia está mais bem psoicionada para aproveitar essas oportunidades, garante o executivo.

A margem média dessas operações girava em torno de 30% a 35%. Agora deve ficar em torno de 40%. "Temos ativos muito líquidos, Construímos a 3% de retorno ao ano e estamos vendenod próximo de 8% de valorização", diz ele.

É nesse retorno alto que a companhia tem conseguido deixar o negócio rentável e capaz de financiar o crescimento futuro, que traz metas ambicioas: quer construir 500 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) neste ano e totalizar 2 milhões de metros quadrados de ABL até o fim de 2028.

"Para cada metro quadrado que vendemos, construímos um metro e meio", repete o executivo num quase mantra. No trimestre foram 114,5 mil metros quadrados construídos.

Apostando na diversificação geográfica como diferencial, a Log mapeou 22 praças que têm pelo menos 1 milhão de habitantes com bom percentual de consumo. A ideia é ir além da área já bastante ocupada do Sudeste e atender à intensa demanda por galpões nos mais diversos cantos do país, especialmente pelo avanço do e-commerce.

"O Brasil está crescendo pouco, de 2 a 3 milhões de metros quadrados por ano e muito concentrado no Sudeste. Por isso mapeamos essas praças. Estamos mais ou menos divididos para reproduzir o PIB do Brasil", explica.

Ao menos por enquanto, a aposta se mostra acertada. A taxa de vacância ficou em 1,65%, bem abaixo dos 10% de média do setor, e 79% dos projetos entregues já foram pré-locados. Também tem conseguido preços de locação acima da inflação, destaca o CEO.

Olhando para frentre, dos 2 milhões de metros quadrados de ABL projetados, a companhia já tem 40% em seu landbank. "Como operamos sozinhos em algumas regiões, conseguimos fazer bons negócios na compra de terrenos."

A reciclagem de ativos, porém, também tem uma outra função: ajudar na recompra de ações na Bolsa. A companhia tem sido bastante ativa nessa frente, diante da negociação em patamares bastante baixos. A companhia calcula que o valor justo da ação seria algo em torno de  R$ 41,00, quase o dobro dos atuais R$ 22,09.

"Enquanto essa diferença existir, por cenários macros, por Estados Unidos, por ruído fiscal e por todas as razões que conhecemos, vamos continuar fazendo esse movimento de recomprar papel e cancelar a ação", diz.

A Log vem fazendo programas de recompra desde 2022, período em que já comprou (e cancelou) 15% dos papéis.

O passo foi acelerado este ano. No começo de julho, a empresa anunciou um programa de recompra de até 5,4% das ações que foi concluído em menos de duas semanas, em grande parte dando saída à Starwood, fundo de private equity que investe na Log desde antes do IPO e reduziu sua participação de 15% para 11,5%.

Agora, Fischer reforçou o recado: "para fazer mais recompras pode vir um movimento de reciclagem de ativos maior do que o esperado originalmente." Uma maneira, diz ele, de acabar com a dicotomia entre o desempenho do papel e o operacional, que segue construtivo.