O cenário de disparada dos juros – e a falta de perspectiva de quando eles devem voltar a cair – não parou o crescimento da Log, de galpões logísticos.

Pelo contrário. Num dos setores mais sensíveis a Selic elevada, a empresa nascida dentro da MRV Engenharia já tinha aumentado a aposta, elevando sua meta de construção entre 2019 e 2024 de 1 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) e entregando 1,5 milhão de m² até o fim deste ano.

Só 2024, foi responsável por um quarto do volume entregue em todo o país – em grande parte desbravando o fosso logístico fora da região Sudeste e aumentando a oferta de galpões classe A Brasil afora, especialmente no Nordeste.

Para o horizonte de 2025 a 2028, o objetivo é ainda mais agressivo: colocar mais 2 milhões de m² em 22 cidades em todo o país.

Por trás do crescimento, está uma estratégia bem-sucedida de reciclagem de ativos, que deixa cada vez mais claro o gap de valuation entre as empresas listadas em Bolsa e o apetite dos compradores, especialmente os fundos imobiliários, nos quais a competição por bons ativos vem crescendo.

Negociada a um desconto de 40% o valor líquido de seus ativos (NAV, na sigla em inglês), a Log vem conseguindo vender galpões a preços cada vez mais elevados. A margem bruta das vendas passou de uma média entre 30% e 35% no ano passado para um número superior aos 40% nas últimas transações.

“Estamos entregando um yield on cost, que mede a retorno sobre o capital investido, de 13%, e vendendo a um cap rate na casa dos 8%”, diz Sérgio Fischer, CEO da Log desde a sua criação, há 16 anos. (O cap rate mede a receita gerada pelo imóvel versus o valor pago por ele – quanto menor, mais valorizado foi o ativo .)

“Essa diferença entre o que produzimos e o que vendemos é muito relevante. Cada metro quadrado que a gente vende, eu consigo produzir um metro e meio. É assim que a Log está crescendo.”

Num cenário de capital caro – radicalmente diferente de 2019, quando a companhia, recém-cindida da MRV captou R$ 640 milhões no follow-on – todos os recursos para expansão tem vindo da venda de ativos.

Em 2023, a empresa vendeu R$ 1,2 bilhão e investiu R$ 600 milhões, uma medida para desalavancar a companhia e prepará-la para um macro mais desafiador. A meta agora é manter a dívida líquida onde está, em até R$ 700 milhões, já considerando recebíveis de venda de ativos.

A previsão é que o total dos R$ 900 milhões previstos em investimentos para este ano sejam financiados com desinvestimentos. Até agora, foram R$ 630 milhões em vendas, para fundos imobiliários do BTG e do Inter voltados exatamente para o processo de reciclagem de ativos, em que a Log segue como a gestora das propriedades, ainda que não tenha nenhuma ascendência sobre a gestão dos próprios fundos.

Entre vendas e entregas de ativos, a previsão é que neste ano, haja um crescimento líquido de 20% no ABL.

“A liquidez dos nossos ativos foi e continua sendo a nossa principal vantagem competitiva.”

Mind the gap

Diante do interesse de compradores, Fischer não descarta aumentar o volume de venda de ativos para além do necessário para os investimentos, para financiar programas de recompra de ações.

“Pode ser até mais do que os R$ 800 milhões a R$ 900 milhões que sinalizamos, porque temos conseguido vender os imóveis a valor justo e recomprar nossos papéis com desconto”, diz.

A Log vem fazendo programas de recompra desde 2022, período em que já comprou (e cancelou) 15% dos papéis.

O passo foi acelerado este ano. No começo de julho, a empresa anunciou um programa de recompra de até 5,4% das ações que foi concluído em menos de duas semanas, em grande parte dando saída à Starwood, fundo de private equity que investe na Log desde antes do IPO e reduziu sua participação de 15% para 11,5%.

Outro programa da mesma magnitude foi lançado há poucos dias.

“Enquanto tiver essa arbitragem natural de vender imóvel a valor justo e recomprar o papel com desconto de 30% a 40%, vamos continuar vendendo ativos e comprando ações”, garante Fischer.

Para ele, o mercado não está precificando o momento da companhia.

“O cenário macro é muito agressor para o nosso imobiliário em geral. Mas não faz sentido uma empresa com o crescimento que temos pela frente ser negociada com desconto em vez de prêmio”, diz.

“O mercado é soberano, não adianta brigar com ele. Mas vemos muito espaço para pelo menos fechar o desconto.”

Diversificação geográfica

Maior empresa do setor e a única listada a atuar unicamente com galpões logísticos, a Log apostou numa estratégia de diversificação geográfica, ampliando a atuação do tradicional eixo Rio-São Paulo para outras regiões do país, mais carentes de infraestrutura de qualidade.

“A pandemia foi um vento de cauda muito importante para o setor e aumentou muito a demanda por galpões de qualidade em outras regiões do país, especialmente por conta da expansão dos marketplaces”, aponta.

Mercado Livre e Shopee estão entre os principais clientes da Log, que tem uma diversificação também entre segmentos, com atuação em segmentos como farmacêutico e alimentos e bebidas, sem nenhum deles responder por grande parte da receita.

Se antes da pandemia, o gap de preços entre o chamado “raio 30” de São Paulo e outras regiões do país chegava a 30%, hoje ele está praticamente fechado em muitas praças. “Em Fortaleza, por exemplo, o preço é o equivalente ao de Cajamar [na região metropolitana de São Paulo]”, diz.

Nos últimos anos, a empresa entregou 400 mil metros quadrados de ABL na capital cearense – parte deles para a Amazon, que viu seu share disparar na região ao conseguir garantir entrega mais rápida e com preços mais competitivos devido aos menores custos de frete.

Nesse cenário, enquanto a taxa de vacância de galpões está em cerca de 10% em nível nacional, a Log tem operado com números mais próximos dos 2% a 3%, afirma Fischer. “Boa parte da vacância está no eixo Rio-São Paulo, onde a oferta de galpões aumentou bastante nos últimos anos.”

Outro diferencial da Log, aponta ele, é operar de maneira verticalizada. Além do desenvolvimento dos empreendimentos, a empresa é responsável pela gestão e zeladoria dos condomínios e pela venda – 70% do ABL locado nos últimos anos foi feito sem a intermediação de outro broker.

“Todos os dados para saber para onde as empresas querem crescer, onde há demanda, estão dentro de casa”, aponta. Boa parte dos empreendimentos já estão sendo erguidos com mais de 70% do ABL locado.

Segundo Fischer, a concorrência fora de grandes centros já têm aumentado. Mas, além de apostar na vantagem de primeiro entrante e na qualidade do serviço da Log,  ele acredita que a carência de infra é tão grande Brasil afora, que há espaço para vários players.

“Temos cerca de 30 milhões de galpões classe A no Brasil. O México tem o dobro que a gente – é claro que tem uma exposição maior aos Estados Unidos, mas ainda assim é uma diferença relevante. O setor como um todo está crescendo 2 milhões de metros quadrados por ano no Brasil. Tem espaço para crescer muito mais.”