Com 18 pedidos de registro para oferta pública na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em busca de quase 20 bilhões de reais, o setor de construção e incorporação imobiliária já enfrenta dificuldade para conseguir agenda entre os investidores para apresentar seus negócios. Os compradores querem aproveitar a safra para diversificar. E não para concentrar. Entre os pedidos, a única com modelo diferente no ramo é a Housi, cujo negócio nasceu dentro da Vitacon, fundada por Alexandre Frankel, o empreendedor que deu cara e personalidade ao modelo de compactos e ultracompactos a partir da capital paulista.

A Housi é conhecida como uma startup dedicada à administração de empreendimentos residenciais para colocá-los em sua plataforma de locação — uma espécie de Netflix da moradia. A empresa presta diversos serviços aos locatários e mesmo ao proprietário que a contrata. No ano passado, a gestora de venture capital Redpoint eventures aportou 50 milhões de reais no negócio, o que lhe rendeu uma fatia de 16,7% no capital — ou seja, a empresa foi avaliada em quase 300 milhões de reais. Agora, perto de iniciar as negociações para uma nova rodada de capitalização, a companhia olhou para o mercado e achou que havia espaço para um movimento maior.

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Contudo, a Housi que chegará ao mercado não é apenas a plataforma tecnológica. A Vitacon aportou sua carteira proprietária — voltada para locação e geração de renda, portanto — dentro da candidata à companhia aberta. Assim, o negócio combina a operação física com a digital e deve ser apresentada ao mercado como híbrido entre uma Multiplan residencial e a Magalu — claro, todo mundo quer ser Magazine Luiza.

Conforme o EXAME In apurou, ainda não houve uma definição de valor nem para a empresa nem para a operação. Até o sindicato de bancos que trabalham na oferta é um pouco diferente daqueles à frente das demais empresas do ramo imobiliário. O coordenador líder é o Credit Suisse e, com ele, atuarão também UBS, Bank of America e, de nacional, apenas o Safra.

Portanto, a Housi faz a gestão e a locação na plataforma digital de unidades proprietárias e de terceiros. O IPO traria recursos para dar fôlego tanto ao investimento tecnológico quanto ao aumento da carteira proprietária de imóveis, com aquisição de operações de terceiros. O movimento também ajudaria na diversificação geográfica. Enquanto a atividade de construção e incorporação mostrou ter um limite de escala, a parte de gestão de portfólio para renda e de comércio não enfrenta o mesmo problema. Ao contrário, quanto mais imóveis a Housi cuidar, mais contratos terá e mais receita.

Atualmente, a plataforma conta 484 unidades (apartamentos) em operação — 92 próprias e 392 de terceiros. Mas a carteira de empreendimentos em desenvolvimento que ficará a cargo da Housi tem 10.575 unidades, das quais 6.680 de terceiros e 3.895 próprias, desenvolvidas dentro do modelo que saiu da cabeça de Frankel. É o que explica porque, apesar de ser uma operação digital, a empresa tem um patrimônio líquido de 100 milhões de reais: é o mix online e offline.

No online, a receita vêm de sua atuação de gestora e corretora. Os contratos na plataforma variam de um dia a 30 meses e os tíquetes de locação podem ir de 1.000 reais ao mês a 10.000 reais. No offline, o ciclo do negócio é rentista: vai do desenvolvimento, aquisição e renovação de empreendimentos imobiliários e compreende a incorporação, o gerenciamento da locação, até a venda para renovação da carteira.

O berço de tudo — a Vitacon, a Housi e diversos outros braços que surgiram a partir da construtora — foi a ideia de Frankel de criar prédios que tivessem uma identidade e um conceito de nova moradia: com área menor, mas localizados em regiões de fácil acesso, e com um projeto de comunidade, com espaços, serviços e até mesmo material compartilhado. Ao longo do tempo, contudo, o empresário percebeu que manter a identidade do projeto exigia gerir e administrar os empreendimentos. A partir daí foi criando novas áreas dentro do grupo.

A região de origem da Vitacon, que ao longo de sua existência de pouco mais de dez anos já ergueu e incorporou empreendimentos com valor geral de vendas (VGV) somados de 4,6 bilhões de reais, é o bairro de Vila Olímpia, na capital de São Paulo, próximo à parte sul da Avenida Faria Lima.

O primeiro empreendimento compacto de visibilidade da companhia foi uma unidade de 23 metros quadrados (contando a varanda) lançada em 2013 no bairro natal. Na época, a empresa fez uma parceria com arquiteto canadense Graham Hill, que conquistou notoriedade com os compactos de Nova York, onde vive. Depois, Frankel seguiu ousando: fez unidades de 14 metros quadrados e 10 metros quadrados. Além disso, criou cápsulas para pernoites na capital paulista.

A história de Frankel como empreendedor começa no setor de tecnologia — e não de tijolos. Mesmo formado em engenharia pela Mauá, se encantou com a internet e suas possibilidades logo de cara. Tornou-se um jovem milionário aos 21 anos, quando vendeu a empresa que criou, a Banana Games, que desenvolvia atividades interativas para programas de TV como Show do Milhão (SBT) e No Limite (Globo), à Fisher America, de Eduardo Fisher, pouco antes do estouro da bolha de internet em 2001.

A Vitacon começa oficialmente em 2009, mas a proximidade com o ramo é quase um bem de família. O pai, Abraão Frankel, era incorporador e participou direta ou indiretamente (como investidor) da construção de nada menos do que 130 prédios na cidade. Não é de estranhar, portanto, que Frankel tenha crescido visitando canteiros de obras.

O gosto pela estética herdou do avô, ninguém menos que Percival Lafer, nomão do design e da indústria moveleira. A Interdomus Lafer chegou a ser maior do ramo no país e até mesmo a ter ações em bolsa. É seu avô quem dá nome ao MP Lafer, um clássico do automobilismo brasileiro e paixão de muitos aficionados.

A partir do fim de 2018, sempre apaixonado pela cultura tecnológica, Frankel decidiu voltar ao mundo digital para valer e anunciou que, cada vez mais, pensava mais em “bits do que em bricks”. Para trazer à Housi à bolsa, juntou os dois. Com balanço difícil de ler e sem histórico relevante a empresa, resta saber se a trajetória do empreendedor vai “fazer preço” para a empreitada de listar a empresa na B3.

Embora tenha resistido à onda dos IPOs no setor, não faltou ao grupo Vitacon inovação na frente financeira. Quem cuida dessa parte é o irmão de Alexandre, André Frankel. A companhia começou com emissão de debêntures, mas já testou de um tudo, até o financiamento de uma obra via crowfunding quando tudo isso ainda era uma grande novidade.