No primeiro Investor Day como Allos, a empresa resultado da fusão entre Alliansce Sonae e BR Malls mostrou aos investidores que o futuro da companhia está apoiado em uma estratégia de ecossistema físico e digital. O caminho para atrair cada vez mais consumidores -- para lojas e para apps -- começa com um processo cuidadoso de integração das duas empresas de shoppings, cujo passo a passo foi explorado em detalhes pela diretoria ao longo do evento.

Hoje, no portfólio, a Allos tem 47 shoppings, número muito menor do que a soma das três companhias (Sonae, Aliansce e BR Malls) há cerca de cinco anos: em 2017, eram 73. O argumento da empresa foi o de que a redução veio em meio a uma nova estratégia que mira mais lucratividade.

Nessa rota, dois aspectos são essenciais: manter shoppings com pelo menos R$ 400 milhões em vendas ou que sejam referência nas regiões em que atuam.Hoje, no portfólio, são 44 shoppings dentro dessas características. Mais ainda, a empresa tem 12 empreendimentos que vendem mais de R$ 1 bilhão por mês. O maior concorrente, a Multiplan, tem 18 shoppings que vendem R$ 400 milhões por mês, destes, sete ultrapassam a marca do bilhão.

Ainda dentro da gestão de portfólio, a Allos reforçou aos investidores que vai seguir o plano comunicado desde a conclusão da fusão: sinergias que podem gerar de R$ 180 milhões a R$ 210 milhões a mais em receita de 2024 até 2028. No acumulado dos nove meses de 2023, foram R$ 82 milhões.

Para chegar à cifra, o plano da Allos envolve um desinvestimento de R$ 12 milhões (faturamento que viria de ativos desinvestidos) e a soma de R$ 42 milhões, vinda de novas oportunidades já mapeadas pela empresa -- que variam entre diferentes áreas, como tecnologia e facilites.

Nessa conta, a subtração dos R$ 12 milhões chamou a atenção de analistas, na perspectiva de contribuição dessa cifra para o Ebitda da companhia. A Allos explicou que, apesar de o dinheiro contribuir para a lucratividade da empresa, os ativos que gerariam esse montante não fazem sentido dentro da estratégia de longo prazo da operação.

"É uma decisão que tem mais a ver com a nossa alocação de capital e menos de gestão de receita e sinergia. Eram ativos que contribuíam para o Ebitda, é claro, mas ao nos desfazermos deles podemos ter um benefício de alocação de esforço comercial, por exemplo", diz Sales.Ao longo do último ano, a empresa vendeu 18 ativos que totalizaram R$ 1,8 bilhão em desinvestimentos.

Investimentos

Ainda como parte do processo de integração, a companhia também espera sinergias em capex ao longo dos próximos anos. Separadamente, a Aliansce Sonae e a BR Malls tinham um investimento de R$ 800 milhões.

No último ano, a Allos teve uma postura mais conservadora, em meio à 'organização da casa' que a fusão trouxe. Focou em tocar apenas os projetos que já estavam em andamento, principalmente concentrados em manutenção e retrofit. Passada essa etapa inicial, Sales estima que o capex da Allos fique em torno de R$ 500 milhões anuais.

"O que existe, hoje, é uma diferença de direcionamento estratégico. Antes da fusão, havia um conselho muito lento, com projetos que demoravam muito. Hoje, não. Por exemplo, aprovamos projetos obra a obra e não para o ano todo, o que diminui custo e gera uma efetividade enorme", diz o CEO.

Além das revitalizações de ativos, um dos principais pilares para geração de receita a partir dos ativos já existentes, a Allos também considera compras de terrenos adjacentes aos shoppings que possui hoje. A companhia também tem dinheiro a ser injetado no caixa a partir de projetos multiuso (que misturam prédios residenciais ao terreno dos shoppings).

Hoje, há contratos assinados para 43 torres, em nove shoppings. A Allos não entra no risco da incorporação, mas faz uma permuta financeira com valor mínimo. São, ao todo, mais de R$ 409 milhões de geração de caixa e mais de 20 mil consumidores qualificados adicionados a partir desses projetos.

Somando todas essas avenidas de crescimento, a companhia prevê 365 mil metros quadrados de desenvolvimento de novos projetos nos próximos cinco anos.

Além do mundo físico, os investimentos da companhia ao longo dos próximos anos também têm seu quinhão no mundo digital. Hoje, o aplicativo da companhia, que traz promoções nos seus shoppings e permite aos clientes participar de sorteios, já tem 2 milhões de membros, que geram um GMV de R$ 3,5 bilhões, com base no acumulado dos nove meses de 2023.

Até 2025, a meta é que a cifra seja de R$ 10 bilhões, refletindo um terço das vendas totais da Allos. Para isso, o número de usuários vai mais do que dobrar, chegando a 5 milhões de pessoas cadastradas. O primeiro passo deve ser dado em 2024, quando será estendido para todo o portfólio de shoppings da empresa combinada.

De olho na rentabilidade, a companhia junta os dados do app com a empresa de mídia out-of-home Helloo, adtech que conecta consumidores e lojistas. "Pegamos os dados do programa de relacionamento para a empresa de OOH vender um novo tipo de mídia, mais focada em performance a partir dos dados unitários de cada pessoa", diz Leonardo Cid, diretor de Inovação de Tecnologia da Allos.

Fôlego de sobra

Para lidar com tudo isso, a Allos mostrou aos investidores que está em uma posição confortável para enfrentar os desafios que o futuro vai exigir. Nos últimos cinco anos, a empresa saiu de um patamar de 4x dívida líquida/Ebitda para 2,3 vezes no terceiro trimestre de 2023.

"No fim de 2020, geramos quase R$ 200 milhões a mais de caixa, mesmo com a crise do Covid. Conseguimos ter muita disciplina e crescer. Quando demos o primeiro passo, ainda como Aliansce Sonae, em 2021, para a compra da BR Malls, tínhamos um balanço desalavancado, com 1x dívida líquida/Ebitda, o que nos permitiu fazer a oferta", diz Daniella Guanabara, diretora financeira e RI da Allos.

No acumulado dos nove meses de 2023, a Allos conseguiu gerar resultados mais rápido do que havia comunicado a investidores na época da fusão. De janeiro a setembro, foram R$ 2,7 bilhões em receita líquida e, mais do que isso, R$ 2 bilhões em Ebitda -- um dos destaques do evento.

"Em março de 2022 a gente previa entregar R$ 2 bilhões de Ebitda no fim do ano de 2023, atingimos isso em março", disse Sales.

A conversão de Ebitda em caixa também ficou acima do consenso de analistas. Investidores projetavam inicialmente R$ 1 bilhão e o resultado final foi de R$ 1,2 bilhão em FFO (métrica de fluxo de caixa operacional para o setor).

Com a empresa combinada, a companhia também chegou ao patamar de liquidez superior aos R$ 100 milhões por dia, o que a coloca no radar de fundos internacionais. Além disso, é a única do setor listada no novo mercado, uma corporation com acionistas de referência. São fatores que devem empurrar a companhia cada vez mais para os holofotes.