A Allos anunciou nesta terça-feira um novo pacote de vendas de ativos que somam R$ 443 milhões. O montante reflete a venda de participação em seis shoppings, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Maranhão, Caxias do Sul e Curitiba. Parte dos ativos foi vendida para o fundo Vinci Shopping Centers. O fundo, não custa lembrar, levantou R$ 875 milhões na última semana, na segunda emissão em menos de dois meses. Com isso, se tornou o maior de shoppings do país em market cap. A empresa não abre o outro comprador.

Na transação, R$ 67 milhões serão injetados no caixa da Allos à vista, outros R$ 308 milhões devem vir nos próximos 15 dias e os R$ 67 milhões finais daqui a seis meses, corrigidos pelo CDI.

A Vinci comprou a maior parte dos ativos colocados à venda pela Allos. Ao todo, a operadora de shoppings vendeu uma participação total de 15% detida no São Luís Shoppings, além de 15% no Carioca Shopping, 10% no Shopping Villagio Caxias, 5% no Plaza Sul Shopping e até 10% no Bangu Shopping. A companhia também firmou um compromisso de compra e venda de imóveis para alienação de 30% no Shopping Estação Curitiba (também em um desinvestimento total no ativo).

A transação anunciada hoje foi feita a um cap rate de 8,5%, ligeiramente acima do percentual médio dos desinvestimentos realizados pela companhia ao longo do ano, de 8,2%. A Allos, para referência, é negociada a um cap rate de 14%. (O cap rate é uma medida de retorno do investimento em um ativo imobiliário que divide a receita operacional do imóvel pelo preço pago pelo comprador. Quanto menor o cap rate, mais o ativo foi valorizado na transação.)

No primeiro ano após a compra da BR Malls, o grupo já arrecadou (sem considerar essa última transação) cerca de R$ 1,3 bilhão com vendas de ativos. Desse total, 85% será injetado no caixa da empresa e os demais 15% em cotas de fundos imobiliários.

Conforme o CEO Rafael Salles vem sinalizando aos investidores, o objetivo é usar os recursos para recomprar ações e colocar os papéis da empresa no patamar de múltiplos que a gestão vê como ideal. Em outubro, a companhia anunciou um programa de recompra de até 5% de seu capital — o primeiro buyback desde a fusão.

Do lado operacional, a companhia mostra que ainda está se ajustando no pós-fusão. No terceiro trimestre, a empresa teve um lucro líquido pro-forma de R$ 23,6 milhões, queda de 88,1%, mesmo com a receita e Ebitda maiores do que os do mesmo período de 2022. O fluxo de caixa das operações (FFO) também cresceu no período.

Para o quarto trimestre, as perspectivas são otimistas. De acordo com o CEO, Rafael Sales, a Allos conta com um portfólio robusto de shoppings, com muitos deles tendo mais de R$ 1 bilhão em vendas anuais, o que fortalece o poder de barganha com os varejistas. Em relação à vacância, o executivo afirmou que as empresas continuam procurando por espaços em shoppings e espera que mais contratos sejam firmados ao longo do quarto trimestre.

Também está nos planos do CEO estender o negócio de mídia do grupo, chamado Helloo, a todo o portfólio de 2024, junto com integrações de sistemas após a fusão com a BR Malls.

Em movimentos de M&A, novas aquisições não estão descartadas. A meta do executivo é conseguir procurar por ativos estratégicos, a preços baixos, sem fazer novos movimentos tão transformacionais quanto os da fusão com a BR Malls. Aos investidores, a meta é de distribuir 50% do fluxo de caixa operacional em dividendos.

Hoje, na visão do BTG Pactual (do mesmo grupo de controle da EXAME), a Allos está barata, a um múltiplo de 9,5 vezes FFO/P para 2024. Esse ponto, junto com a disciplina na alocação de capital, torna a companhia a principal escolha do banco no setor de shoppings.