A média de preços de um apartamento em Manhattan ultrapassou US$ 2 milhões pela primeira vez, refletindo o fechamento das transações feitas durante um furor de compras exclusivas que agora está dando sinais de desacelerar.

No primeiro trimestre, os compradores tomaram posse de unidades em alguns dos projetos imobiliários mais caros de Nova York após terem assinado contratos até três anos antes, quando a construção de muitos dos edifícios acabava de começar.

Os preços que eles concordaram pagar estão aparecendo nos registros públicos só agora, fato que distorce os dados sobre vendas de um modo que oculta o recente declínio do apetite por propriedades de luxo, segundo Jonathan Miller, presidente da avaliadora Miller Samuel.

“A avalanche de transações fechadas por projetos novos representa uma época diferente do mercado”, disse Miller em uma entrevista. “Não é um retrato do atual estado do mercado, mas de um período subapreciado em 2013 e 2014, época na qual aparentemente havia muito mais atividade do que as pessoas percebiam”.

A média de preços de todas as aquisições de propriedades em Manhattan concluídas nos três meses até março foi de US$ 2,05 milhões, uma alta de 18 por cento em relação ao mesmo período do ano anterior e o valor mais alto nos dados de 1989 para cá, segundo um relatório publicado nesta sexta-feira pela Miller Samuel e pela corretora Douglas Elliman Real Estate. O preço por metro quadrado de todas as cooperativas e apartamentos que mudaram de dono no período deu um salto de 36 por cento, para uma média de US$ 1.713, outro recorde.

‘Muitíssimo melhor que a realidade’

O número de transações fechadas para projetos novos em todo Manhattan disparou 94 por cento no primeiro trimestre em relação ao ano anterior, para 621, disseram a Miller Samuel e a Douglas Elliman. A mediana de preços dessas aquisições deu um salto de 60 por cento para US$ 2,6 milhões, o valor mais alto já registrado.

“O problema com a narrativa inteira é que em 2016 os relatórios de vendas concluídas terão um aspecto muitíssimo melhor do que a realidade do mercado”, disse Donna Olshan, presidente da corretora Olshan Realty, que publica um relatório semanal sobre o mercado de luxo. “É inadequado porque quando você lida com o mercado acionário, você tem dados em tempo real, mas se você for avaliar os preços das vendas de apartamentos, você tem dados atrasados”.

A realidade do mercado de luxo é descrita com maior precisão pelos contratos assinados recentemente em vez das vendas concluídas, segundo Olshan. Compradores concordaram em realizar 218 transações por US$ 4 milhões ou mais no primeiro trimestre, 29 por cento a menos que um ano atrás, disse ela.

Mercado inundado

Os quatro anos de boom da construção de prédios de luxo em Manhattan inundaram o mercado de apartamentos caros e deram mais opções a compradores ricos em uma época em que eles hesitam mais em fazer transações. Os compradores estrangeiros, que abocanharam muitas das propriedades mais caras vários anos atrás, estão sendo contidos agora pelo fortalecimento do dólar americano, pela queda dos preços do petróleo e pelas desacelerações econômicas em mercados emergentes como a China e o Brasil.

As vendas de apartamentos usados – a maior parte do mercado e acessível a um conjunto mais amplo de compradores – caíram pelo sétimo trimestre consecutivo em relação ao mesmo período do ano anterior porque havia muito poucas unidades para satisfazer a demanda, segundo Miller. Embora o número de apartamentos para revenda tenha crescido 20 por cento, para 4.663 unidades no fim de março, o número é 10 por cento inferior à média trimestral dos últimos dez anos, disse ele.

Os segmentos médio e inferior do mercado “continuam incrivelmente fortes”, disse Gregory Heym, economista-chefe da Terra Holdings, que preparou um relatório conjunto da Halstead Property e da Brown Harris Stevens sobre o mercado. “Nós não paramos de ouvir falar sobre o excesso de apartamentos na Billionaires’ Row, enquanto que a maioria dos desenvolvedores não está construindo apartamentos tipo estúdio. Esses segmentos têm uma oferta limitada incorporada”.