O IPTU e o preço de seu imóvel em São Paulo

“ …O que o prefeito e os vereadores precisam compreender é que os imóveis são ativos reais, e pertencem à classe dos ativos de renda variável; estando, por isso, sujeitos à variações constantes – e, muitas vezes, elevadas – em seus preços… “.

O prefeitura da cidade de São Paulo, no primeiro ano da gestão de Fernando Haddad, obteve êxito  em seu projeto para aumentar expressivamente o valor do imposto predial (IPTU) a ser pago pelos proprietários de imóveis no município.

Mesmo após ter ocorrido recuo tático do prefeito, o projeto foi aprovado pela câmara de vereadores da cidade com expressivos aumentos escalonados ao longo dos próximos anos. Apesar das negativas das autoridades, o IPTU acabou por ser indexado à inflação e, além disso, os imóveis que tiveram maior valorização nos últimos 4 anos (a partir de 2009), serão os mais tributados. Vale observar que para aferir a valorização dos imóveis, a prefeitura realizou recente revisão da Planta Genérica de Valores (PGV) dos imóveis – que afirma não ter ocorrido desde 2009.

Para se ter uma ideia da violência do aumento, veja explicação fornecida em artigo publicado na web page do Estadão – disponível no endereço http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,camara-antecipa-votacao-e-aprova-aumento-do-iptu,1091154,0.htm:

“… Com a mudança, o dono de um imóvel que foi valorizado em 4%, por exemplo, pagará não mais esse índice de reajuste, mas o valor da inflação, que neste ano é estimada em 6%.O mesmo valerá na conta do pagamento residual a partir de 2015, cujas travas serão de 10% para residências e 15% para comércios até 2017, quanto será feita nova revisão da PGV.

Assim, o proprietário de uma casa que teve valorização de 43%, pagará 20% de aumento em 2014, 10% em 2015, 10% em 2016 e a correção monetária em 2017, e não mais os 3% restantes. Nos casos em que o resíduo ainda ficar superior à inflação, valerá o teto, de 10%. Numa simulação com IPTU de R$ 1.000, o reajuste até o limite das travas em quatro anos será de 59,7% para residências e de 105% para o comércio…. “.

A polêmica decisão da pefeitura deve ser passível de questionamento no judiciário.  O que o prefeito e os vereadores precisam compreender é que os imóveis são ativos reais, e pertencem à classe dos ativos de renda variável; estando, por isso, sujeitos à variações constantes – e, muitas vezes, elevadas – em seus preços.

A alegação da prefeitura de que muitos imóveis tiveram valorização expressiva desde 2009 não implica que tais preços consigam se sustentar no futuro. Além disso, existe um risco específico dos imóveis, que diz respeito à sua liquidez, que também não está sendo considerado pelos legisladores.

Isto é, não se pode garantir que os preços obtidos pela PGV e utilizados pela prefeitura como referência para calcular sua valorização, sejam preços de realização efetiva de negócios – o chamado preço justo, utilizado em contabilidade -, o que impede a afirmação de que o proprietário do imóvel estaria apto a realizar a sua venda aquele preço a qualquer momento.

Mesmo sob a perspectiva de análise do imóvel como um instrumento de investimento,  é sabido que, além do risco de preço, o risco de liquidez de um imóvel o torna um investimento de alto risco. O que não dizer daquele que comprou o imóvel, exclusivamente, para sua moradia e nele mora há muitos anos. Nesse caso, a justificativa de valorização é absurda, tendo em vista que não existe, em princípio, a intenção de seu proprietário em vendê-lo.

Sendo assim, a argumentação utilizada pela prefeitura para justificar o aumento do IPTU se mostra totalmente sem fundamento – mesmo ao considerar o imóvel como um instrumento de investimento. Para reforçar a lógica do argumento, basta fazer um paralelo com o que acontece com o investimento em ações.

Quando um investidor adquire ações à vista na bolsa de valores ele só é tributado caso venda suas ações com lucro – tributação sobre o ganho de capital. Diferentemente dos imóveis, esse ativo (que também é de renda variável) da carteira de investimento de uma pessoa física não sofre qualquer tributação sobre a sua propriedade.

Por fim, pode-se questionar, inclusive, qual o retorno – em termos de serviços públicos municipais -, que o contribuinte obtém em troca do pagamento do IPTU à prefeitura de São Paulo. Julgue por você mesmo.

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“ …O que o prefeito e os vereadores precisam compreender é que os imóveis são ativos reais, e pertencem à classe dos ativos de renda variável; estando, por isso, sujeitos à variações constantes – e, muitas vezes, elevadas – em seus preços… “.

O prefeitura da cidade de São Paulo, no primeiro ano da gestão de Fernando Haddad, obteve êxito  em seu projeto para aumentar expressivamente o valor do imposto predial (IPTU) a ser pago pelos proprietários de imóveis no município.

Mesmo após ter ocorrido recuo tático do prefeito, o projeto foi aprovado pela câmara de vereadores da cidade com expressivos aumentos escalonados ao longo dos próximos anos. Apesar das negativas das autoridades, o IPTU acabou por ser indexado à inflação e, além disso, os imóveis que tiveram maior valorização nos últimos 4 anos (a partir de 2009), serão os mais tributados. Vale observar que para aferir a valorização dos imóveis, a prefeitura realizou recente revisão da Planta Genérica de Valores (PGV) dos imóveis – que afirma não ter ocorrido desde 2009.

Para se ter uma ideia da violência do aumento, veja explicação fornecida em artigo publicado na web page do Estadão – disponível no endereço http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,camara-antecipa-votacao-e-aprova-aumento-do-iptu,1091154,0.htm:

“… Com a mudança, o dono de um imóvel que foi valorizado em 4%, por exemplo, pagará não mais esse índice de reajuste, mas o valor da inflação, que neste ano é estimada em 6%.O mesmo valerá na conta do pagamento residual a partir de 2015, cujas travas serão de 10% para residências e 15% para comércios até 2017, quanto será feita nova revisão da PGV.

Assim, o proprietário de uma casa que teve valorização de 43%, pagará 20% de aumento em 2014, 10% em 2015, 10% em 2016 e a correção monetária em 2017, e não mais os 3% restantes. Nos casos em que o resíduo ainda ficar superior à inflação, valerá o teto, de 10%. Numa simulação com IPTU de R$ 1.000, o reajuste até o limite das travas em quatro anos será de 59,7% para residências e de 105% para o comércio…. “.

A polêmica decisão da pefeitura deve ser passível de questionamento no judiciário.  O que o prefeito e os vereadores precisam compreender é que os imóveis são ativos reais, e pertencem à classe dos ativos de renda variável; estando, por isso, sujeitos à variações constantes – e, muitas vezes, elevadas – em seus preços.

A alegação da prefeitura de que muitos imóveis tiveram valorização expressiva desde 2009 não implica que tais preços consigam se sustentar no futuro. Além disso, existe um risco específico dos imóveis, que diz respeito à sua liquidez, que também não está sendo considerado pelos legisladores.

Isto é, não se pode garantir que os preços obtidos pela PGV e utilizados pela prefeitura como referência para calcular sua valorização, sejam preços de realização efetiva de negócios – o chamado preço justo, utilizado em contabilidade -, o que impede a afirmação de que o proprietário do imóvel estaria apto a realizar a sua venda aquele preço a qualquer momento.

Mesmo sob a perspectiva de análise do imóvel como um instrumento de investimento,  é sabido que, além do risco de preço, o risco de liquidez de um imóvel o torna um investimento de alto risco. O que não dizer daquele que comprou o imóvel, exclusivamente, para sua moradia e nele mora há muitos anos. Nesse caso, a justificativa de valorização é absurda, tendo em vista que não existe, em princípio, a intenção de seu proprietário em vendê-lo.

Sendo assim, a argumentação utilizada pela prefeitura para justificar o aumento do IPTU se mostra totalmente sem fundamento – mesmo ao considerar o imóvel como um instrumento de investimento. Para reforçar a lógica do argumento, basta fazer um paralelo com o que acontece com o investimento em ações.

Quando um investidor adquire ações à vista na bolsa de valores ele só é tributado caso venda suas ações com lucro – tributação sobre o ganho de capital. Diferentemente dos imóveis, esse ativo (que também é de renda variável) da carteira de investimento de uma pessoa física não sofre qualquer tributação sobre a sua propriedade.

Por fim, pode-se questionar, inclusive, qual o retorno – em termos de serviços públicos municipais -, que o contribuinte obtém em troca do pagamento do IPTU à prefeitura de São Paulo. Julgue por você mesmo.

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