Bolha imobiliária no Brasil?

Com a recente alta nos preços dos imóveis nas principais capitais do Brasil, muita gente se pergunta se não estaríamos vivendo o processo de formação e estouro de uma bolha especulativa no setor imobiliário.

Deve-se considerar que os preços dos imóveis no Brasil ficaram “parados” por muitos anos devido, principalmente, ao alto rendimento das aplicações financeiras remuneradas a taxas de juros bastante generosas.

Há, também,  o aspecto do suporte  à demanda por imóveis, possibilitado pelo recente aumento na oferta de crédito imobiliário (hipotecas) de longo prazo, a taxas de juros razoáveis para considerar.

Além disso, não se pode esquecer a ajuda fornecida pelo aumento da renda das famílias ocorrida nos últimos anos, e que ajudou a potencializar a demanda por imóveis . Ou seja, o mercado de imóveis “não andava” por falta de investidores com foco no segmento, carência de financiamento imobiliário e fraqueza de renda das famílias.

A partir do momento em que esse quadro mudou, o mercado acordou e os preços começaram a subir. Resta avaliar se a alta foi excessiva (ou não) e qual a possibilidade de haver uma reversão forte e rápida nos preços dos imóveis, como consequência do estouro dessa pretensa bolha.

A tomar o processo de formação e estouro da bolha imobiliária mundial que culminou com a crise de 2008, percebe-se que algumas condições foram necessárias  para que ela ocorresse (a propósito, veja interessante slide-show de avaliação da bolha imobiliária norte-americana em http://www.bloomberg.com/dataview/2014-02-25/bubble-to-bust-to-recovery.html).

Pressupostos para a ocorrência da bolha imobiliária:

– crédito imobiliário (hipotecas) farto e concedido sem muito critério/restrições/garantias para pessoas físicas/investidores em imóveis;

– empacotamento das hipotecas para sua posterior venda como ativos financeiros e/ou derivativos para investidores financeiros.

Quanto mais o sistema bancário empresta para os tomadores de crédito imobiliário, maior é a pressão altista refletida nos preços dos imóveis e maior o incentivo para a indústria de construção ofertar novos empreendimentos.

Por sua vez, os investidores nos ativos derivados das hipotecas se tornam mais ousados devido à maciça oferta de recursos para aplicações financeiras no mundo, fazendo com que seja exigido menor retorno relativamente ao risco da aplicação ao investir em tais ativos. A suposta garantia real do imóvel acaba por esconder o verdadeiro risco do investimento em caso de estouro da bolha e potencial queda vertiginosa de preços.

Entretanto, para fechar o ciclo, os proprietários de imóveis recém adquiridos também devem refinanciá-los com base nos preços supervalorizados do momento e gastar o dinheiro obtido com as novas hipotecas em consumo.

A partir do momento em que os preços dos imóveis param de subir, o influxo de renda dirigido ao consumo também estanca e a economia entra em recessão. Com a recessão, a demanda por hipotecas diminui e os preços dos imóveis param de subir.

Ao mesmo tempo, os empréstimos baseados em hipotecas diminuem, já que com a recessão o seu risco aumenta para os fornecedores desses empréstimos – os bancos, caixas econômicas etc.. Na sequência, os preços dos imóveis começam a cair com força, com sinais do estouro da bolha. E aí é o Deus nos acuda.

Por fim, a presença maciça de agências governamentais (de financiamento imobiliário) garantidoras dos empréstimos também é componente decisivo para deflagrar a ruptura total do sistema financeiro do país quando do estouro dessa bolha.

Portanto, para que esse processo aconteça, é necessário que haja crédito imobiliário fácil e farto, além de crescimento da demanda por imóveis com aumento forte em seus preços. Mas há, também, necessidade de que haja a contrapartida do lado financeiro, com investidores comprando os ativos financeiros lastreados nos empréstimos.

A oferta de recursos para investimentos nesse tipo de ativo tem que ser bastante grande para sustentar o ciclo e não quebrá-lo. E as agências  governamentais ligadas ao setor também precisariam ser garantidoras dos empréstimos imobiliários, para que o sistema financeiro como um todo entrasse em deblaque na hipótese de estouro da bolha.

A pergunta de um milhão de dólares é: o Brasil atravessa um cenário desse tipo no momento? Estão presentes as condições necessárias para a formação/estouro de tal bolha? Ou tudo não passa de conversa de botequim?

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