Soluções de reposicionamento: saídas para que os ativos imobiliários permaneçam relevantes

*por Yara Matsuyama

 O mercado imobiliário é dinâmico e está sempre sujeito a mudanças nas preferências dos ocupantes, condições econômicas e tendências do setor como um todo. A pressão pela atualização é grande: de um lado há a concorrência de novos empreendimentos, mais modernos e sustentáveis, de outro, há o desgaste natural das estruturas e tecnologias que, com o passar do tempo, podem deixar os edifícios obsoletos.

Diante dessas variáveis em constante movimento, investidores e proprietários precisam ficar atentos para manterem seus ativos relevantes e atrativos para ocupantes cada vez mais exigentes. Pode parecer simples, mas não é. É preciso uma estratégia ampla e integrada para otimizar ações e investimentos, por meio de soluções de reposicionamento.

Não estamos falando aqui de atualizações pontuais, que atuam no espectro da manutenção. Isso deve ser feito, obviamente, como padrão para que a perda de valor e a deterioração não se deem de forma ainda mais acelerada. O reposicionamento de ativos imobiliários refere-se ao processo de revitalização, renovação ou reimaginação de um imóvel com o objetivo de aumentar seu valor de mercado. Essa estratégia envolve uma análise abrangente das condições atuais do empreendimento, do mercado em que está inserido e das demandas dos potenciais locatários ou compradores.

De acordo com levantamento da área de pesquisa da JLL, São Paulo – maior centro corporativo do País – tem um universo de prédios de escritórios de 1.096 empreendimentos classificados como “B” (87%) ou “A” (13%), que são aqueles entendidos como de alto padrão. Somando ambos os tipos, 75% dos edifícios da Paulista, uma das primeiras regiões corporativas da cidade e que permanece altamente relevante, têm mais de 15 anos. Há, ali, um grande potencial para soluções de reposicionamento, que modernizem o estoque para novos usos e para as necessidades atuais dos ocupantes.

Outro fator que impulsiona esse tipo de solução na Paulista e em outras áreas da cidade é a escassez de terrenos disponíveis para novas construções. Por isso, proprietários precisam investir na valorização dos espaços que já possuem por meio de diferentes estratégias:

• Retrofit – pode incluir a renovação de interiores, atualização de equipamentos, reparos estruturais e melhorias estéticas para tornar o imóvel mais atraente e funcional. É uma reforma ampla que ajuda a reposicionar o empreendimento no mercado;
• Expansão e Desenvolvimento de Área Adicional – o retrofit pode ou não contar com a expansão dos empreendimentos em áreas já existentes. Em certos casos, a expansão física de um imóvel ou o desenvolvimento de novas estruturas aumenta significativamente seu valor. Isso pode incluir a adição de novos edifícios, instalações ou amenidades que atendam às necessidades emergentes do mercado;
• Mudança de Uso – essa estratégia envolve a adaptação de um imóvel existente para um novo uso que seja mais adequado às demandas atuais do mercado. Por exemplo, um antigo armazém industrial pode ser convertido em um espaço de escritórios moderno ou em lofts residenciais;

Também é possível gerar uma mudança de características comerciais, sem envolver intervenções físicas, para reposicionar o prédio para um público-alvo diferente, mantendo o uso do imóvel. Isso foi feito no Cidade Jardim: a laje de 2000m² foi dividida em oito conjuntos. Havia público para esse perfil de metragem, diferentemente da configuração anterior.

Seja qual for a estratégia usada, todas elas visam ampliar o valor dos empreendimentos e potencializar os investimentos feitos naquele imóvel. Vale lembrar que há um aumento da pressão – seja do mercado ou dos usuários dos espaços corporativos – por opções sustentáveis, que contribuam para a redução das emissões de carbono no planeta. Essa demanda deve ser contemplada pelos projetos de reposicionamento para ampliar ainda mais as possibilidades de um ativo.

Como quase tudo na vida, não há resposta certa. Cada edifício possui suas particularidades e potencialidades, que precisam ser estudadas profundamente para que uma solução de reposicionamento efetiva e eficiente seja composta. O que é comum a todos é que quem se distanciar demais dos avanços tecnológicos e dos desejos dos ocupantes vai perder mercado e oportunidades de negócio.

*Yara Matsuyama é diretora de Locações da JLL