São Paulo e o movimento do mercado de escritórios de alto padrão

*por Caio Maia

São Paulo é uma cidade dinâmica e que cresce, muitas vezes, sem planejamento estruturado. Ao longo do tempo, como principal centro econômico do país, a capital paulista tem passado por transformações no mercado imobiliário corporativo que são reflexo de seu adensamento e de seu amadurecimento.

Em 2013, quando a JLL iniciou o mapeamento da ocupação corporativa nos modelos atuais, a cidade possuía 3,4 milhões de m² de escritórios de alto padrão, divididos em 12 regiões, sendo cinco delas em eixos nobres, como Faria Lima e Paulista. Esse volume representava 28% do estoque total da cidade.

Já em 2017, o alto padrão alcançou 5,1 milhões de m², 31% do estoque. A quantidade de eixos monitorados subiu para 15, com a criação da JK, por exemplo, que foi apartada de outras regiões da qual fazia parte e passou a ser analisada separadamente, bem como a divisão das marginais em áreas independentes (Central, Norte e Sul).

Acompanhar essas mudanças é perceber na prática como os proprietários atuam para atender às demandas dos ocupantes em relação aos empreendimentos em si e como isso se conecta com o desenvolvimento urbanístico da cidade. Além das alterações em legislações de zoneamento, o mercado corporativo está ligado também à infraestrutura, como oferta de restaurantes, transporte público e acessos viários em uma determinada região versus outra.

Agora, em 2024, chegamos a 19 eixos mapeados. Passaram a integrar o mapa da cidade, por exemplo, Rebouças e o miolo Vila Madalena/Pinheiros, classificadas como regiões secundárias. Nas primárias – as mais nobres –, dividimos a Faria Lima em duas partes e separamos a Berrini da Chucri Zaidan. Um ponto interessante se deve ao volume registrado como alto padrão na cidade. Atualmente, são 4,5 milhões m². Essa “redução” se deve, na verdade, às reclassificações de edifícios. Alguns empreendimentos mais antigos não se atualizaram com o passar do tempo e acabaram perdendo espaço para prédios mais modernos dentro do que se entende por alto padrão (tamanho da laje, modelo de condicionamento de ar, geradores, desempenho sustentável etc.).

 Reclassificações são importantes tanto para regiões quanto para edifícios em si, como um movimento natural do mercado em resposta às mudanças orgânicas ou não da cidade. À medida que novos eixos vão surgindo e que novas tecnologias são incorporadas aos edifícios, o mercado corporativo vai se regulando, restabelecendo preços e parâmetros, valorizando aqueles espaços que estão em constante atualização. Hoje, por exemplo, o alto padrão está intrinsecamente ligado às premissas de ESG, algo que não se via há dez anos.

Mas será que não chegamos a um limite de espaços de escritórios em São Paulo? Ainda há como surgirem novas regiões? “A cidade não para, a cidade só cresce”, diria Chico Science. Com o passar do tempo, eixos podem perder força e outros aparecerem, incentivados por diversos fatores. O importante é nos manter atentos para entender essas movimentações, podendo antecipá-las, se for preciso, e analisá-las.

*Caio Maia é head de Pesquisa e Estratégia da JLL