Ressurgimento do setor imobiliário externo e interno: uma nova era para edifícios corporativos

* Anita Scal e Carolina Mori

Em um movimento audacioso que sinaliza uma virada significativa na crise do mercado imobiliário americano, um dos maiores desenvolvedores de propriedades de Nova York (RXR em parceria com a Ares Management) anunciou a criação de um fundo de 1 bilhão de dólares destinado a revitalizar edifícios de escritórios em dificuldades na cidade, apontando para um futuro promissor em uma época de incerteza.

A inércia prolongada do mercado de escritórios, causada pela indefinição das taxas de juros e pela ameaça do trabalho remoto, parece estar chegando ao fim nos Estados Unidos, mercado que mais vem sentindo os efeitos remanescentes da pandemia e do elevado nível de juros americano.

Em um cenário modificado pela Covid-19, o mercado imobiliário dos EUA assistiu a uma redução considerável nos valores de seus imóveis comerciais. Segundo dados recentes fornecidos por especialistas do Goldman Sachs, houve queda média de 33% nos valores, alcançando impressionantes 60% em algumas localidades, especialmente em edifícios destinados a escritórios.

O panorama sugere uma reflexão sobre a necessidade de adaptações e investimentos em propriedades para que possam não somente sobreviver, mas prosperar neste novo contexto. As implicações desse ajuste de mercado são amplas, e vale destacar a importância de um olhar atento para a dinâmica atual deste importante setor para a economia local e global. Dessa forma, é fundamental para investidores e proprietários que reconheçam as mudanças nos padrões de demanda para estarem preparados para navegar durante este período de transição, adaptando-se às novas exigências do mercado para garantir a valorização e a viabilidade de seus ativos imobiliários neste cenário pós-pandêmico.

Oportunidades para a retomada do mercado de lajes

No atual contexto, parte do mercado, como é o caso da RXR e Ares, já se começa a acreditar que, com maior clareza sobre as taxas de juros e sobre o futuro dos escritórios, bem como uma aceitação da realidade de que os valores não se recuperarão rapidamente como no passado, surge uma oportunidade de reinvestimento.

O final de 2023 testemunhou um aumento na atividade de locação de escritórios nos Estados Unidos, com a concretização de vários grandes negócios, reanimando as expectativas de uma retomada do mercado. RXR e Ares planejam focar em um nicho específico de edifícios que, embora atraentes, possam necessitar de capital fresco ou de reestruturação de dívidas para que sigam competitivos diante das novas realidades do mercado.

Esses edifícios se situam numa faixa do mercado que, embora não tão moderna quanto as torres recém-construídas – que ainda atraem os aluguéis mais valorizados –, oferecem oportunidades reais acima das propriedades mais antigas, que rapidamente se tornam menos atraentes às empresas.

Esse panorama aparece em um momento em que muitos proprietários de escritórios buscam desesperadamente refinanciar empréstimos ou encontrar novo capital para melhorias necessárias, encontrando-se em uma encruzilhada devido à diminuição da demanda por espaços físicos, aumento ainda maior de concorrência ocasionada por novos empreendimentos imobiliários e aumento das taxas de juros.

Com previsão de vencimento de $117 bilhões em hipotecas comerciais ligadas a escritórios nos EUA apenas em 2024, segundo dados da Mortgage Bankers Association, e uma medida mais ampla pela Trepp prevendo $2,2 trilhões em dívidas imobiliárias comerciais nos próximos três anos, a necessidade de novas estratégias de investimento é evidente e vital.

O movimento liderado por RXR e Ares não apenas reflete uma estratégia inteligente em resposta às condições atuais do mercado, mas também marca um possível renascimento para edifícios de escritórios mais antigos em Nova York, ressaltando a importância da inovação e adaptação em tempos de mudança.

E o Brasil?

Apesar do mercado imobiliário brasileiro estar vivendo um momento completamente diferente diante do cenário atual nos Estados Unidos, a tese de investimento que está sendo implementada se mostra muito adequada para o mercado local. Assim como nos Estados Unidos, o Brasil enfrentou desafios semelhantes no mercado de edifícios corporativos em quase todas as regiões da cidade de São Paulo e de outros grandes centros urbanos do país devido às consequências da pandemia de Covid-19 e às transformações nos padrões de trabalho, especialmente o aumento do trabalho híbrido. Essa mudança de paradigma resultou em uma redução na demanda por espaços físicos de escritório de forma geral, mas que impacta mais severamente edifícios de menor qualidade e em regiões menos óbvias.

Dessa forma, a abordagem de identificar e investir em propriedades que, apesar de atraentes, necessitam de investimentos para que continuem competitivas (adotando práticas ESG ou uma reestruturação das dívidas) pode ser uma estratégia vantajosa no Brasil. A aplicação de uma visão similar à de RXR e Ares, direcionada para a renovação de ativos imobiliários com potencial não totalmente aproveitado, poderia, de um lado, revitalizar edifícios que atualmente estão subutilizados e, de outro, estimular o mercado imobiliário, tendo o poder de estimular até uma região como um todo. Isso envolveria análise cuidadosa das localizações, do potencial de valorização dos imóveis e das necessidades específicas do mercado local.

Casos concretos de renovação imobiliária

A Rio Bravo acompanha o movimento do mercado imobiliário mundial e está sempre atualizada com as melhores práticas de ESG, modernização dos principais sistemas de um edifício, necessidades para atender os seus locatários, além de tornar o ambiente mais moderno e atraente. Os principais exemplos foram as modernizações realizadas no JK Financial Center (JKFC) e Continental Square Faria Lima, ambos prédios corporativos localizados em regiões primárias de São Paulo e que fazem parte do portfólio do fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).

O time de gestão, atento às tendências do mercado imobiliário, em parceria com a administração predial, entendeu que era o momento de realização do retrofit completo do sistema de ar-condicionado central do JKFC. O retrofit, além de tornar o edifício ainda mais moderno e atualizado, deixou o empreendimento ainda mais aderente aos critérios ESG: a modernização de um dos principais sistemas do empreendimento apresentou significante eficiência energética, o que refletiu na redução de condomínio em aproximadamente 26% para os locatários. Como consequência, essa economia foi benéfica nas negociações das revisionais de aluguel realizadas com os locatários do JKFC ao longo de 2022 e 2023, já que o “bolso” do locatário para arcar com aluguel e condomínio é o mesmo.

No Continental Square Faria Lima, localizado na Vila Olímpia, importante região corporativa da cidade de São Paulo, não foi diferente. Em menos de 18 meses, a equipe de gestão do Fundo, em conjunto com a administradora predial, conseguiu obter de forma inédita a certificação Leed Gold para Operação e Manutenção (O+M) para a torre corporativa; concretizar o retrofit da recepção, térreo, área de descompressão para os usuários e hall dos elevadores dos andares; e instalar o gerador para área privativa da torre comercial.

Todas essas melhorias são refletidas no aumento de demandas comerciais além de agregar valor ao empreendimento em potenciais futuras revisionais. De igual modo, os investimentos foram realizados sem a necessidade de captações adicionais, o que demonstra zelo e boa gestão financeira dos recursos do Fundo.

Por fim, vale destacar que a realidade econômica brasileira, marcada pelo atual ciclo de queda de juros e por uma recuperação econômica ainda em andamento, sugere uma janela de oportunidades para investidores e desenvolvedores imobiliários dispostos a adotar uma abordagem inovadora e adaptada ao contexto local. Esse movimento poderia desencadear um ciclo virtuoso de investimentos, melhorias e inovações imobiliárias, contribuindo para a dinamização da economia brasileira e para a criação de espaços de escritórios mais adaptados às novas formas de trabalho e às expectativas futuras do setor.

Fontes

https://www.ft.com/content/12e0c608-25c2-41b3-829a-c4e85d9b54fa

https://www.ft.com/content/8fcea870-ee56-43a0-9060-380cada6dc08

https://www.ft.com/content/cc21df81-ce85-453f-ac39-e3d46efe48fd

*artigo de Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários, e Carolina Mori, gestora de portfólio da Rio Bravo. Este artigo faz parte da Carta Estratégias de março , relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.