Por que o mercado brasileiro ainda não aderiu massivamente ao sale & leaseback?

*Por André Rosa

Os mercados vivem ciclos e as tendências e urgências de negócios vão se atualizando conforme o tempo em que vivemos. Se você tem mais de 40 anos, é alta a chance de ter aprendido com seus pais que nada poderia ser mais importante que conquistar uma casa própria. É provável que você tenha ouvido expressões, como: “um teto sobre a sua cabeça ninguém tira”. Porém, com o passar do tempo, o mercado de capitais tem questionado a máxima da propriedade e valorizado as entidades do caixa e da liquidez.

Olhando para o segmento residencial, vemos crescer empreendimentos voltados para aqueles que querem somente alugar, sem desejo de venda/compra de nenhuma das partes. As gerações mais novas parecem se alinhar a esse modelo e estão respondendo bem na hora de consumir esse tipo de produto imobiliário.

Contudo, quando focamos no mundo corporativo, a propriedade ainda tem seu lugar de destaque. As sedes próprias e imponentes de grandes empresas foram sinais de solidez e proficuidade dos negócios durante muito tempo. Acontece que, com planejamentos cada vez mais enxutos e menor margem para imobilizações, o horizonte de operações como sale & leaseback tem se mostrado promissor.

Altamente praticadas fora do Brasil, essas negociações consistem na venda de um imóvel com a garantia de que permanecerá alugado pela mesma empresa. Por aqui, a operação mais conhecida desse tipo foi a da Rede Globo, que vendeu a propriedade da sua sede para um grupo investidor, mas se mantém ocupando o espaço por meio de um contrato de longo prazo. E por que uma companhia estável abriria mão de ser dona de sua sede para virar inquilina e pagar aluguel?

A grande vantagem para quem vende é a liquidez de caixa. Ao invés de ter um ativo imobilizado, a empresa pode investir em equipamentos, produção, pessoas e focar no core do seu negócio, deixando que a administração da propriedade fique para quem tem experiência de mercado. É o chamado free up capital. No lugar de contrair uma dívida bancária alta, tendo o imóvel como garantia, a empresa se capitaliza de forma mais barata.

A solução é boa para companhias que precisam de fluxo de caixa, possuem um planejamento financeiro diligente e pretendem ocupar o mesmo endereço por muito tempo. Pode ser uma saída interessante para hospitais, laboratórios, empresas de audiovisual e para setores em que a permanência em um mesmo endereço é importante, porém cujo foco da operação não esteja ligado à administração imobiliária.

Para o investidor, a transação é positiva porque ele adquire um ativo de rentabilidade conhecida, com potencial de valorização. Para que a negociação seja atraente, ele vai olhar para a capacidade do ocupante em honrar o aluguel de longo prazo e, obviamente, para as características do imóvel – localização, quanto seria necessário investir para atrair novos inquilinos e em quanto tempo. Vale lembrar que ele não está preso ao imóvel, que pode ser novamente vendido desde que o contrato de locação seja respeitado.

Apesar de as duas pontas da operação saírem ganhando, o sale & leaseback não é remédio para qualquer dor. As empresas precisam tomar a decisão de se capitalizar por meio desse tipo de transação enquanto sua operação é positiva. Quando “a corda já está no pescoço”, a negociação não será mais atraente para investidores, já que o ocupante não conseguirá demonstrar que é capaz de cumprir os termos do contrato de aluguel. É um casamento de longo prazo em que ambas as partes precisam se mostrar interessantes e interessadas em permanecer juntas.

Então, dentro desse cenário, por que ainda não vemos tantas operações desse tipo no mercado brasileiro? Nosso panorama inflacionário tem sua parcela de culpa. Porém, o conceito de possuir ativos imobiliários no Brasil é algo histórico. Ainda faz parte da cultura empresarial a ideia de que ter “sede própria” – chegou a ser uma chancela exibida em papéis timbrados – representa a saudabilidade do negócio e uma garantia de futuro.

Apesar disso, independentemente das crenças do mercado, é importante para as empresas avaliar cuidadosamente sua operação, com seus gargalos e suas forças, e ter conhecimento sobre todas as opções para potencializar seus negócios. Cada companhia enfrenta seus próprios desafios e tem suas particularidades na hora de superá-los. O sale & leaseback é uma alternativa positiva dentro das suas próprias especificidades. Por isso, caro leitor, eu deixo essa reflexão para você: sua empresa se beneficiaria por uma operação desse tipo?

*André Rosa é diretor de Capital Markets da JLL. Iniciou sua carreira financeira como gerente trainee do Citibank Brasil e trabalhou como diretor comercial na Tishman Speyer. Antes de ingressar no mercado imobiliário, passou por bancos de investimentos, como Chase Manhattan e Deutsche Bank, atuando, principalmente, na gestão de recursos de terceiros. É formado em Administração de Empresas com foco em Finanças e Marketing pela FGV.