Perspectivas macroeconômicas apontam um segundo semestre positivo para o mercado imobiliário

Pedro Tenório*

Incertezas sobre a trajetória das taxas de juros turvavam o horizonte do setor imobiliário em meio à gradual contração das vendas de imóveis desde março de 2022. As incertezas em relação ao câmbio e ao cenário internacional, que poderiam afetar o custo de construção, acima dos 8% desde novembro de 2020, deixavam o cenário ainda mais nebuloso. Contudo, de maio para cá, tem sido difícil não ficar animado com as perspectivas para o mercado residencial.

De novembro do ano passado a maio deste ano, as pressões por gastos do governo acima do anteriormente esperado colocavam em dúvida o rumo da economia brasileira em 2023. Felizmente, o desenrolar do período nos colocou em situação favorável. Ainda que o Arcabouço Fiscal precise passar no teste prático, ele eliminou o risco de drástica deterioração fiscal no curto prazo, mitigando incertezas. Além disso, a melhoria do cenário externo em conjunção com o bom trimestre do agronegócio e do setor petroleiro deram um impulso positivo para a economia sem pressão inflacionária devido à valorização do real. O consenso é que o produto desses fatores permitirá que a inflação convirja para a meta perseguida pelo Banco Central sem que a atividade econômica desacelere tanto quanto o previsto anteriormente.

Tais perspectivas são evidenciadas tanto no anúncio do Banco Central com o mais recente corte de 0.50 ponto percentual na Selic quanto na indicação do próprio Conselho Monetário Nacional que dado o cenário sinaliza mais reduções até o final do ano. Esse cenário é positivo para o mercado de compra e venda de imóveis. Nos últimos anos, a queda das taxas de juros refletia a debilidade da renda, e o aumento da renda era seguido por aumento dos juros. A perspectiva para o restante de 2023 e para 2024 é de crescimento econômico relevante e simultânea queda nas taxas de juros, permitindo menores taxas de financiamento imobiliário. Com isso, imaginamos ver a atividade imobiliária residencial de compra e venda crescendo a partir do fim do ano.

Não só tais incertezas se dissiparam, como também as novas regras do Minha Casa Minha Vida (MCMV) devem aquecer o setor, particularmente o segmento econômico. As novas regras incluem redução modesta das taxas de juros cobradas em diferentes faixas do programa, o aumento do subsídio para as faixas 1 e 2 (renda familiar mensal de até R$4.400), aumento do limite de renda da faixa 1 para R$2.640 mensais e o aumento do valor máximo dos imóveis. O impacto da última medida listada tem repercutido bastante, visto que apesar de todas as faixas passarem por readequação dos limites superiores do valor do imóvel, na faixa 3 o valor máximo passou de R$264.000 em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília para R$350.000 em todo o Brasil.

A ampliação do valor máximo deve ter impacto significativo, permitindo até produtos imobiliários de perfis diferentes em cidades cujo limite anterior não ultrapasse R$240.000. Mesmo nas 3 maiores cidades do Brasil o efeito será importante, uma vez que o limite de renda da faixa 3 pode financiar imóveis de até R$320.000 considerando o financiamento em 35 anos, 20% de entrada e 8,7% ao ano de Custo Efetivo Total. A Caixa Econômica Federal estima 40 mil financiamentos pela faixa 3 do MCMV adicionais ainda este ano devido à ampliação para o teto de R$350.000.

Se é claro o fim do inverno do setor devido ao inequívoco impulso de menores taxas de juros e do MCMV, ainda não é nada óbvio quão dinâmica será a primavera. As condições esperadas para o fim deste ano não devem ser suficientes para reproduzir o boom de 2021. Aquele momento contou com fatores comportamentais e de risco que beneficiaram o mercado imobiliário. Ademais, para prazos mais longos, é necessário que o país cresça sustentadamente num ritmo médio compatível com nossa demografia e perfil econômico.

*Pedro Tenório é economista do DataZAP+