O que acontece quando faltam escritórios em um endereço tradicional como a Faria Lima?

*Por Yara Matsuyama, diretora de Locações da JLL

O período de escritórios fechados e devolução de espaços por causa da pandemia parece já ter ficado para trás de vez, ao menos em determinadas regiões. O aquecimento do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo é uma realidade na Faria Lima, por exemplo, que vem apresentando seguidas reduções no volume de espaços vagos.

No primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância na região da Faria Lima chegou a 8,1%, segundo relatório First Look, da JLL, e a tendência é continuar diminuindo. Isso provoca movimentações no mercado imobiliário e traz consequências para as empresas, principalmente aquelas já instaladas na região e com necessidades de expansão.

Antes de listar os efeitos da baixa vacância na Faria Lima, é importante destacar que o mercado é considerado neutro, ou seja, nem favorável ao inquilino nem ao proprietário, quando a taxa de vacância está em 15%.

Abaixo desse número, passa a existir competição entre candidatos a locatários, com impacto especial em transações maiores, pois deixa de haver grandes espaços contíguos disponíveis. Com a baixa disponibilidade, os interessados ficam reféns de apenas uma ou duas opções de empreendimentos. É este o cenário atual da Faria Lima.

Consequências da baixa vacância

A primeira grande consequência da baixa vacância na Faria Lima é natural: a expansão da demanda para os arredores, em áreas como Itaim, JK e Vila Olímpia, que também se consagraram como regiões nobres.

A segunda é o ‘split de operação’, ou seja, a divisão do negócio em mais de um endereço. Quando existem áreas disponíveis, a tendência das empresas é consolidar suas operações num mesmo lugar em busca de sinergia e eficiência. Porém, diante da necessidade de crescimento do negócio em um momento como o atual, há duas opções: ficar em lista de espera aguardando a vacância de um espaço ou dividir a operação, colocando áreas de back office em outro local, menos nobre, por exemplo. Assim, o ‘split de operação’ se apresenta como tendência devido às condições mercadológicas.

A terceira consequência é a migração de segmentos para outras regiões. Conforme o custo de ocupação sobe – o metro quadrado na Faria Lima já ultrapassa R$ 200 reais –, muitas empresas são pressionadas a deixar o local.

Estes movimentos compõem os ciclos do mercado imobiliário. Décadas atrás, a área nobre da cidade era a Avenida Paulista e, por isso mesmo, era a região preferida dos bancos, os donos do capital. Quando a Paulista atingiu seu pico de ocupação e ficou sem áreas para a construção de novos empreendimentos, os lançamentos migraram para a Faria Lima, que passou a atrair a atenção do segmento financeiro pelos seus novos e modernos edifícios.

Foi assim que, aos poucos, o distrito financeiro da cidade mudou para a Faria Lima. Nos últimos anos, com o crescimento das empresas de tecnologia, o endereço passou a ser cobiçado também pelas ‘big techs’, como Google e Facebook, além de grandes escritórios de advocacia.

No atual capítulo da vida corporativa da cidade, observamos que o segmento financeiro, especialmente as ‘fintechs’, está se movendo para outras regiões em busca de melhores custos. Vejamos o Nubank: sua sede fica em Pinheiros, mais um pólo criativo e tecnológico do que financeiro. O Banco Original está na região da Avenida Roberto Marinho e o Banco Carrefour, na Chucri Zaidan. A tendência é que operações financeiras se espalhem pela cidade devido à pouca oferta de escritórios na Faria Lima.

Por fim, outra consequência é a ocupação de prédios de categorias inferiores. Quando não há mais estoque em edifícios padrão A e AA e aquela localização é determinante para o cliente, só resta buscar prédios tipo B. Esta é uma oportunidade interessante para proprietários e investidores, que podem tentar reposicioná-los por conta do aumento da demanda. Considerando que a Faria Lima não terá um grande número de novos projetos, o reposicionamento e o retrofit são a saída para continuar desenvolvendo a região.