O comportamento dos FIIs tijolo no mês de abril

*Anita Scal e  Veronica Engel

Os fundos imobiliários foram destaque nos investimentos em abril. O Índice de Fundos Imobiliários da B3, o IFIX, avançou 3,52% no mês e foi um dos principais ativos que mais gerou retorno para os investidores no mês. Desde agosto de 2022, abril é o primeiro mês a apresentar prêmio maior do que 1%, impulsionado pela valorização dos fundos de tijolo que tiveram retorno positivo de 10,4%.

O resultado positivo dos fundos imobiliários tem como consequência a queda do juro futuro, indicando que a expectativa de inflação adiante e juros está mais baixa do que a projetada pelos analistas no início do ano, o que contribui para a migração do capital especulativo para ativos de maior risco. Em abril foi possível observar que o cupom pago pelo título do tesouro IPCA + com vencimento em 2035 já está abaixo de 6% para os períodos mais longos da curva, o que não acontecia desde o começo de 2023.

Além do cenário econômico benéfico para o mercado, outros fatores justificam tal resultado. Ao analisarmos os fundos de tijolo, é possível verificar que os níveis de vacância e aluguel nos ativos têm apresentado melhora após o longo período da pandemia,  quando foram substancialmente afetados.

O mercado de lajes corporativas em São Paulo, por03exemplo, registrou uma absorção líquida positiva de aproximadamente 130 mil metros quadrados em 2022, segundo a consultoria Buildings, e continua com crescimento positivo em relação à taxa de ocupação dos ativos, principalmente pelo retorno dos funcionários aos escritórios. De acordo com a mesma pesquisa, hoje 70% dos edifícios corporativos já apresentam o fluxo de pessoas igual ou superior a 50% da ocupação dos ativos, ou seja, os ativos possuem 50% ou mais da mesma quantidade de pessoas que circulavam neles antes da pandemia. No ultimo mês, os fundos corporativos apresentaram novas locações em seus ativos. Ainda que os contratos de locação informem alguns valores e condições comerciais distantes dos padrões pré-pandêmicos, as locações deste segmento têm se mostrado positivas para os Fundos, com redução de vacância e melhora na perspectiva de dividendo para os fundos.

No segmento de shoppings, as notícias também foram positivas. Segundo dados do monitoramento de mercado divulgados pela Abrasce, o índice de varejo em shopping centers aponta que as vendas nesses estabelecimentos tiveram alta de 3% em fevereiro quando comparados ao mesmo mês em 2022, sendo esse crescimento ainda maior nas região sudeste, onde estão localizados grande parte dos shoppings que pertencem aos fundos imobiliários. Os resultados dos fundos de shoppings no último mês também reportaram crescimento em vendas, além da melhora nos indicadores em inadimplência e descontos concedidos aos lojistas.

De igual modo, a onda positiva do mercado tem beneficiado os fundo de fundos (FOF’s) imobiliários, que, por sua vez, têm sua carteira composta por esses fundos que estão apresentando melhora no resultado operacional e consequentemente no seu preço no mercado secundário. Os FOF’s possuem atualmente o duplo desconto, esse termo é utilizado porque os fundos de fundos estão descontados no mercado secundário, e os fundos em que esses fundos investem também estão descontados. Por isso, este também é considerado o segmento com maior correlação com mercado de fundos imobiliários. Da mesma forma que hoje é um dos segmentos mais descontados, é o que possui maior perspectiva de potencial de valorização.

Ainda que não possamos afirmar que as projeções econômicas serão cumpridas por conta de incertezas políticas e condições de mercado, não apenas no Brasil, mas, também, mundialmente, o segmento de fundos imobiliários apresenta expectativas quanto ao retorno dos Fundos e de crescimento, principalmente no longo prazo.

*Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo e Veronica Engel, analista de investimentos Pleno da Rio Bravo