Aquecimento do mercado faz preço de galpão se aproximar do de loja

Com o crescimento do e-commerce durante a pandemia, varejistas tiveram que rever suas estratégias para atender aos anseios do consumidor. Se antes os clientes que compravam online estavam dispostos a esperar alguns dias pelo produto, agora a expectativa de quem mora nos grandes centros urbanos é de recebê-lo em horas ou minutos. Os prazos de entrega cada vez menores viraram o principal apelo de marcas para se diferenciar da concorrência e conquistar clientes.

Nessa corrida pela entrega mais rápida, as empresas adotam estratégias variadas. Há aquelas que reinventaram toda sua estrutura de negócio e logística para fazer das lojas físicas mini centros de distribuição e, assim, agilizar a última etapa antes da entrega, chamada de “last mile” ou última milha. É o caso de Magalu (MGLU3) e Americanas (AMER3), por exemplo.

Marcas nativas digitais, como Mercado Livre e Amazon, vão por outros caminhos. O Meli segue um modelo híbrido, com pontos parceiros para a retirada de produtos, chamados de “agências”. A Amazon ainda não fala em lojas físicas no Brasil, mas aderiu a essa estratégia nos Estados Unidos.

• Fundos imobiliários: saiba em quais investir com a retomada gradual da economia

O fato é que, nessa briga pelo menor prazo, não são só os imóveis urbanos ou próximos às regiões metropolitanas que são impactados, mas o setor como um todo. Isso significa que mesmo empresários de outros ramos que não o pujante e-commerce vão pagar o preço pelo aquecimento do mercado de galpões logísticos.

Vou além: não é exagero dizer que os interessados em espaços de armazenamento que fecham contratos atualmente estão pagando um valor quase equivalente ao de loja. Afinal, se antes eram as lojas responsáveis por encantar o cliente, hoje, é nos galpões que grande parte da mágica acontece.

Essa é uma mudança de paradigma no mercado. Os pontos de venda, que tradicionalmente eram mais caros por causa da localização privilegiada, próxima aos clientes, estão perdendo o protagonismo desde o fechamento do comércio em razão das restrições impostas pela Covid-19.

A demanda por áreas de armazenamento e distribuição, por outro lado, é crescente. A necessidade dita os rumos do mercado e, por isso, já vemos estabelecimentos nas cidades que antes eram concessionárias ou auto-elétricos, por exemplo, virando mini centros de distribuição.

Mercado de galpões bate recordes

Segundo o relatório First Look Industrial, da JLL, que traz dados do mercado de galpões logísticos de alto padrão, o preço pedido médio de locação foi de R$ 19,70 o metro quadrado por mês no segundo trimestre do ano. O valor representa um aumento de 2,63% em relação ao trimestre anterior e de 8,08% em relação ao mesmo período de 2020.

Em Santa Catarina, o preço subiu 15,6% em relação a 2020, enquanto em Minas Gerais o aumento foi de 7,2%. Já em São Paulo, o valor cresceu 5,2%.

Mas o preço não deve ser a única preocupação dos operadores logísticos. A disponibilidade de imóveis, cada vez menor, acelera a velocidade das transações. O volume de absorção bruta chegou a 748 mil m² e se aproxima do recorde registrado no quarto trimestre de 2020 (752 mil m²).

Em 2021, 64,8% do crescimento do mercado foi representado por absorções em novos estoques. As grandes pré-locações registradas desde 2018 contribuíram para o crescimento do volume de absorções: 43,9% das áreas entregues desde de 2020 foram locadas antes ou durante o trimestre de lançamento. Para o restante de 2021, são projetados 92 mil m² em pré-locações.

Apesar da criatividade do segmento para converter outros espaços em áreas de armazenamento, há limitações. O local precisa ter capacidade para entrada e saída de veículos, assim como no exemplo de conversão de antigas concessionárias, e não deve se situar em áreas estritamente residenciais, para evitar atritos com a vizinhança.

Este é um momento decisivo para empresas que desejam mudar ou ampliar suas operações logísticas. Quem não se planejou antecipadamente já está pagando preços mais elevados. E quem demorar para tomar uma decisão pode ter que enfrentar fila de espera, algo ainda inédito no segmento de galpões logísticos, ou ter que se deslocar para regiões mais afastadas, fora do primeiro entorno das regiões metropolitanas.

Sabemos que essa pode ser a diferença entre ter um negócio competitivo ou não.

*André Romano é gerente da divisão Industrial e Logística da JLL.