Mercado residencial: venda vs. renda         

Não há dúvidas de que o segmento residencial é um dos mais tradicionais dentro do ambiente de investimentos em real estate. Construir casas ou apartamentos para posterior venda ou alugar imóveis residenciais são duas formas de investimento que existem há tempos e buscam rentabilidade por caminhos diferentes: o primeiro foca no retorno a longo prazo, dado que aborda todo o ciclo de desenvolvimento ou incorporação residencial (desde a compra do terreno e elaboração de projeto até a venda das unidades), enquanto o segundo trabalha com a renda periódica e valorização do imóvel. Apesar de ambos compartilharem do mesmo segmento imobiliário, vivem momentos distintos do ponto de vista de mercado na capital paulista.

Incorporação residencial em São Paulo

Atualmente, o mercado de incorporação residencial passa por uma fase de alta, tanto de oferta quanto de demanda. O volume de lançamentos e de vendas no período de 12 meses, entre setembro/2021 e agosto/2022, foi bastante superior comparando com o realizado nos anos anteriores.

Fonte: Secovi-SP

Em que pese o mercado aquecido, a velocidade de vendas, medida pelo indicador VSO (venda sobre ofertas), reduziu neste 2022 em relação ao ano passado, também influenciada pelo cenário macroeconômico do país. Comprar imóvel no lançamento ficou mais caro em decorrência da alta de juros, que elevou as taxas de financiamento imobiliário, e da aceleração da inflação nos custos de construção (INCC-M chegou a alcançar a casa de 17% no período entre agosto/2020 e julho/2021). Mesmo com esses obstáculos, o setor conseguiu ter volume de vendas expressivo e resultados sólidos, porém não tão bons como foram os anos de 2020 e 2021.

Fonte: FGV, Rio Bravo

Com arrefecimento da inflação nos custos de construção nos últimos meses (INCC-M foi para 0,33% em agosto, 0,10% em setembro e 0,04% em outubro, números muito abaixo do que se viu em alguns meses de 2020 e 2021, que chegaram a superar 2% a.m.) e indicativos de manutenção ou redução das taxas de juros em 2023, o setor apresenta boas perspectivas de retomada nas vendas.

Locação residencial para renda

Olhando para o segmento de renda residencial, que engloba tanto locações tradicionais, firmadas por contratos de longo prazo, quanto locações por temporada, de curta e média duração, o momento atual se mostra favorável.

Números publicados pelo Quinto Andar, plataforma digital de locações residenciais, mostram que o valor de contratos assinados através da plataforma vem aumentando nos últimos meses em São Paulo. Entre junho/2021 e setembro/2022, o valor de contratos assinados aumentou de R$ 34,95/m² para R$ 41,01/m², o que representa variação positiva de 17,5%, acima da inflação no período de 11,0%. O mercado apresentou boa recuperação após as dificuldades enfrentadas durante a pandemia. Dessa forma, os valores de locação aumentam consecutivamente mês após mês.

Fonte: Quinto Andar, Rio Bravo

De igual modo, locações por temporada apresentaram forte recuperação nos últimos meses na cidade de São Paulo, superando números praticados no período pré-pandemia. A demanda por locações short stay em termos de diárias reservadas em agosto/2022 foi 40% superior ao número visto em agosto/2019, o que representa um CAGR, crescimento anual composto, de 12%. O valor da diária média aumentou 30% no mesmo período.

Fonte: Airdna, Rio Bravo

Fonte: Airdna, Rio Bravo

O movimento de crescimento deste mercado ocorre não apenas no Brasil, mas também em outras partes do mundo. Os resultados do segundo trimestre de 2022 publicados pelo Airbnb apresentam número recorde de diárias reservadas da empresa (103,7 milhões, 24% superior ao 2T19) e de listagens ativas, isto é, de oferta.

Todo o ecossistema de locações de curta duração vem sendo construído e otimizado por meio da tecnologia empregada desde a reserva feita pelo cliente de forma online, até o acesso por portaria remota e controles operacionais feitos via sistemas por empresas cujo papel é justamente fazer a gestão de unidades destinadas à modalidade short stay. Os novos recursos, antes inexistentes, hoje estão possibilitando a consolidação de soluções ágeis, práticas e inovadoras para atender a uma demanda que vem crescendo continuamente.

Considerando a expansão deste mercado e como os preços de locação residencial, seja de curta ou longa duração, aumentaram, pode-se dizer que as incertezas criadas pela pandemia foram superadas e que o momento é positivo para o investidor.

Perspectivas para o mercado de incorporação

O mercado de desenvolvimento começa a dar indicativos de melhora e de perspectivas favoráveis pensando num futuro próximo. Isso porque, além do arrefecimento da inflação e da perspectiva de uma taxa básica de juros menor a partir do próximo ano, São Paulo segue com déficit habitacional relevante, mesmo com um histórico de alto volume de lançamentos na última década. Com crescimento populacional em torno de 1% ao ano, a demanda habitacional deve continuar pressionando a oferta.

Apesar de observarmos o mercado em um ciclo de redução na velocidade de vendas nos últimos dois anos, temos a perspectiva de entrar em um ciclo de inflexão no desempenho das vendas nos próximos anos.

Fonte: Rio Bravo

Vale lembrar ainda que, do ponto de vista do investidor, as etapas de incorporação imobiliária, aqui considerando desde a prospecção e aquisição do terreno até o lançamento, construção e entrega das unidades, podem levar cerca de 3 a 4 anos para maturação completa. Portanto, olhando para o estoque pronto nos próximos anos, o investimento iniciado agora possibilita que investidor possa aproveitar um melhor momento do setor futuramente.

* Danilo Matsuyoshi, analista de portfólio da Rio Bravo.

Não há dúvidas de que o segmento residencial é um dos mais tradicionais dentro do ambiente de investimentos em real estate. Construir casas ou apartamentos para posterior venda ou alugar imóveis residenciais são duas formas de investimento que existem há tempos e buscam rentabilidade por caminhos diferentes: o primeiro foca no retorno a longo prazo, dado que aborda todo o ciclo de desenvolvimento ou incorporação residencial (desde a compra do terreno e elaboração de projeto até a venda das unidades), enquanto o segundo trabalha com a renda periódica e valorização do imóvel. Apesar de ambos compartilharem do mesmo segmento imobiliário, vivem momentos distintos do ponto de vista de mercado na capital paulista.

Incorporação residencial em São Paulo

Atualmente, o mercado de incorporação residencial passa por uma fase de alta, tanto de oferta quanto de demanda. O volume de lançamentos e de vendas no período de 12 meses, entre setembro/2021 e agosto/2022, foi bastante superior comparando com o realizado nos anos anteriores.

Fonte: Secovi-SP

Em que pese o mercado aquecido, a velocidade de vendas, medida pelo indicador VSO (venda sobre ofertas), reduziu neste 2022 em relação ao ano passado, também influenciada pelo cenário macroeconômico do país. Comprar imóvel no lançamento ficou mais caro em decorrência da alta de juros, que elevou as taxas de financiamento imobiliário, e da aceleração da inflação nos custos de construção (INCC-M chegou a alcançar a casa de 17% no período entre agosto/2020 e julho/2021). Mesmo com esses obstáculos, o setor conseguiu ter volume de vendas expressivo e resultados sólidos, porém não tão bons como foram os anos de 2020 e 2021.

Fonte: FGV, Rio Bravo

Com arrefecimento da inflação nos custos de construção nos últimos meses (INCC-M foi para 0,33% em agosto, 0,10% em setembro e 0,04% em outubro, números muito abaixo do que se viu em alguns meses de 2020 e 2021, que chegaram a superar 2% a.m.) e indicativos de manutenção ou redução das taxas de juros em 2023, o setor apresenta boas perspectivas de retomada nas vendas.

Locação residencial para renda

Olhando para o segmento de renda residencial, que engloba tanto locações tradicionais, firmadas por contratos de longo prazo, quanto locações por temporada, de curta e média duração, o momento atual se mostra favorável.

Números publicados pelo Quinto Andar, plataforma digital de locações residenciais, mostram que o valor de contratos assinados através da plataforma vem aumentando nos últimos meses em São Paulo. Entre junho/2021 e setembro/2022, o valor de contratos assinados aumentou de R$ 34,95/m² para R$ 41,01/m², o que representa variação positiva de 17,5%, acima da inflação no período de 11,0%. O mercado apresentou boa recuperação após as dificuldades enfrentadas durante a pandemia. Dessa forma, os valores de locação aumentam consecutivamente mês após mês.

Fonte: Quinto Andar, Rio Bravo

De igual modo, locações por temporada apresentaram forte recuperação nos últimos meses na cidade de São Paulo, superando números praticados no período pré-pandemia. A demanda por locações short stay em termos de diárias reservadas em agosto/2022 foi 40% superior ao número visto em agosto/2019, o que representa um CAGR, crescimento anual composto, de 12%. O valor da diária média aumentou 30% no mesmo período.

Fonte: Airdna, Rio Bravo

Fonte: Airdna, Rio Bravo

O movimento de crescimento deste mercado ocorre não apenas no Brasil, mas também em outras partes do mundo. Os resultados do segundo trimestre de 2022 publicados pelo Airbnb apresentam número recorde de diárias reservadas da empresa (103,7 milhões, 24% superior ao 2T19) e de listagens ativas, isto é, de oferta.

Todo o ecossistema de locações de curta duração vem sendo construído e otimizado por meio da tecnologia empregada desde a reserva feita pelo cliente de forma online, até o acesso por portaria remota e controles operacionais feitos via sistemas por empresas cujo papel é justamente fazer a gestão de unidades destinadas à modalidade short stay. Os novos recursos, antes inexistentes, hoje estão possibilitando a consolidação de soluções ágeis, práticas e inovadoras para atender a uma demanda que vem crescendo continuamente.

Considerando a expansão deste mercado e como os preços de locação residencial, seja de curta ou longa duração, aumentaram, pode-se dizer que as incertezas criadas pela pandemia foram superadas e que o momento é positivo para o investidor.

Perspectivas para o mercado de incorporação

O mercado de desenvolvimento começa a dar indicativos de melhora e de perspectivas favoráveis pensando num futuro próximo. Isso porque, além do arrefecimento da inflação e da perspectiva de uma taxa básica de juros menor a partir do próximo ano, São Paulo segue com déficit habitacional relevante, mesmo com um histórico de alto volume de lançamentos na última década. Com crescimento populacional em torno de 1% ao ano, a demanda habitacional deve continuar pressionando a oferta.

Apesar de observarmos o mercado em um ciclo de redução na velocidade de vendas nos últimos dois anos, temos a perspectiva de entrar em um ciclo de inflexão no desempenho das vendas nos próximos anos.

Fonte: Rio Bravo

Vale lembrar ainda que, do ponto de vista do investidor, as etapas de incorporação imobiliária, aqui considerando desde a prospecção e aquisição do terreno até o lançamento, construção e entrega das unidades, podem levar cerca de 3 a 4 anos para maturação completa. Portanto, olhando para o estoque pronto nos próximos anos, o investimento iniciado agora possibilita que investidor possa aproveitar um melhor momento do setor futuramente.

* Danilo Matsuyoshi, analista de portfólio da Rio Bravo.