*Anita Scal e Felipe Ribeiro

Por definição, empreendimentos multifamily são propriedades residenciais compostas por múltiplas unidades habitacionais, todas pertencentes a um único proprietário ou entidade, destinadas exclusivamente à locação. Esse modelo é amplamente consolidado nos Estados Unidos, representando a maior classe de ativos dentro dos Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) americanos.

Apesar da relevância nos Estados Unidos, o conceito tem ganhado destaque no cenário imobiliário brasileiro apenas recentemente. De acordo com dados da SiiLA, o mercado de locação residencial para renda no Brasil deve crescer 31,5% em número de unidades até agosto de 2025. Atualmente, o país possui aproximadamente 9,2 mil apartamentos nesse modelo, sendo que 30% foram entregues nos últimos 12 meses, e outras 2,9 mil unidades estão previstas para serem disponibilizadas dentro de um ano.

Quando olhamos com o viés da demanda, no Brasil, 21,1% dos domicílios no país eram alugados no ano de 2022, um aumento significativo em relação aos 18,5% de 2016, segundo dados do IBGE. Esse crescimento reflete o crescimento na busca por moradias de qualidade, especialmente em mercados urbanos dinâmicos.

Comparativo com o mercado dos Estados Unidos

Nos Estados Unidos, o mercado multifamily é altamente desenvolvido e representa a maior classe de ativos em termos de investimento em imóveis comerciais. A indústria existe há mais de 100 anos, com diversas instituições financeiras e companhias focadas nesse setor.

Cerca de 40% da população vive em moradias locadas, com as propriedades “multifamily” movimentando mais de US$ 3,5 bilhões diariamente na economia norte-americana (US$ 1,3 trilhão/ano) e empregando mais de 12,3 milhões de trabalhadores, resultado de mais de 14,5 milhões de unidades multifamiliares espalhadas nas áreas metropolitanas, segundo números sobre o mercado de Real Estate nos Estados Unidos levantados pela XP em parceria com a CONTI.

O gráfico abaixo ilustra a participação do setor entre os diferentes segmentos dos Fundos de Investimento Imobiliário nos EUA. Observa-se que o multifamily responde por 18% do mercado, totalizando aproximadamente US$ 3 trilhões, quase o dobro do setor Industrial/Logístico, que representa 10%. No Brasil, as residências para locação ainda representam menos de 1% do mercado de Fundos Imobiliários, evidenciando um potencial significativo de crescimento e oportunidades para expansão desse segmento.

Entre os principais elementos para a robustez do setor, podemos citar:

• Baixa Volatilidade: o setor imobiliário residencial tende a ser menos volátil em comparação com outras classes de ativos, considerando que “todos precisam de um espaço para moradia”.
• Retornos Atraentes Ajustados ao Risco: os retornos são atrativos considerando o nível de risco associado ao investimento.
• Alta Demanda e Perspectiva Demográfica Favorável: a crescente urbanização e as mudanças demográficas impulsionam a demanda por moradias de aluguel.
• Renda Passiva Imediata Pós-Investimento: os empreendimentos começam a gerar receita logo após a ocupação.
• Alto Grau de Transparência: Informações detalhadas sobre o mercado e operações estão amplamente disponíveis.
• Aluguéis de Curto Prazo Permitem Ajuste Imediato às Condições de Mercado: A flexibilidade nos contratos possibilita reajustes conforme a dinâmica econômica.

São Paulo: O Epicentro do Desenvolvimento Multifamily

São Paulo destaca-se como o principal mercado para empreendimentos multifamily no Brasil, representando aproximadamente 90% do total da oferta disponível, com a cidade atraindo profissionais, estudantes e famílias que buscam moradias próximas a centros comerciais e empresariais. A escassez de terrenos e a verticalização acentuada nesses centros indicam ainda uma tendência de valorização dos imóveis.

Em resumo, tratamos os fatores abaixo como os principais indicadores para impulsionar o mercado:

• Urbanização Acelerada: o aumento da urbanização leva mais pessoas a optarem por viver em grandes cidades, elevando a demanda por moradia nessas regiões.
• Tendências Demográficas: a redução nas taxas de natalidade resulta em famílias menores e maior demanda por apartamentos compactos.
• Iniciativas Governamentais: programas como o Requalifica Centro, da Prefeitura de São Paulo, oferecem incentivos fiscais para o retrofit de prédios antigos na região central, estimulando a revitalização urbana e a conversão de imóveis para uso residencial.
• Mudança nos hábitos de consumo: as pessoas estão priorizando moradias com serviços, comodidades e experiências diferenciadas, algo presente nos empreendimentos multifamily.

Perspectivas de curto prazo para o setor no mercado brasileiro

Além das questões estruturais que ratificam a força do setor como um investimento de longo prazo, em uma janela mais curta e com cenário de taxa de juros elevada no país, comprar um imóvel acaba ficando em segundo plano e, em alguns casos, impraticável às famílias. Sendo a moradia um item essencial a todos, o aluguel passa a ser uma decisão natural, trazendo resiliência para o investimento mesmo em tempos de crises macroeconômicas.

Diante do cenário atual, os empreendimentos multifamily no Brasil e principalmente em São Paulo representam uma oportunidade promissora para investidores que buscam aliar rentabilidade e segurança. A combinação de fatores demográficos, econômicos e governamentais cria um ambiente favorável para o desenvolvimento e expansão desse modelo no mercado imobiliário brasileiro.

Por acreditar no desenvolvimento do mercado, a Rio Bravo faz a gestão de um dos fundos pioneiros do mercado, o Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), proprietário de mais de 300 unidades residenciais na cidade de São Paulo, em regiões nobres como a Vila Mariana, Moema e Paraíso.

Após período de estabilização das operações do fundo, todos os empreendimentos iniciaram o ano com operações positivas e com perspectivas de melhora operacional em 2025.

* Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo e Felipe Ribeiro, gestor de fundos da Rio Bravo Investimentos