Fundos imobiliários: onde estamos e para onde iremos em 2022?

Muito se questiona sobre o por quê investir em fundos imobiliários de investimentos (FIIs). Ora, o setor imobiliário é um dos, senão o mais, resilientes do país.

O déficit habitacional e a falta de infraestrutura tornam o segmento defensivo no longo prazo. No curto prazo existem ciclos, porém a demanda sempre aguarda o momento em que o consumidor terá poder aquisitivo para comprar um canto para chamar de seu. Além disso, é um setor naturalmente protegido contra a inflação quando o investimento é feito por meio de FIIs.

O ano de 2021 foi bom para o segmento residencial e para imóveis logísticos em fundos imobiliários. A percepção do imóvel como um investimento seguro e a busca por qualidade de vida aceleraram as vendas de terrenos e apartamentos em diversas regiões do país. O aumento do e-commerce e a retomada da atividade econômica, por sua vez, ajudaram muito o segmento de galpões.

Já setores mais voltados para consumo discricionário (automotivos, de bens domésticos duráveis, têxteis etc.) e lazer ainda estão muito aquém do seu potencial, aguardando uma retomada mais agressiva da atividade econômica.

É uma retomada que agora enfrenta um cenário desafiador, com um ano eleitoral pela frente, com expansão fiscal do governo que deverá gerar ainda mais inflação e instabilidade da oferta de matéria-prima ao redor do mundo, problemas globais associados a problemas locais.

A tendência para 2022 é que, caso os fatores externos que prejudiquem diretamente a atividade econômica no Brasil arrefeçam seu potencial negativo, o primeiro semestre seja de expansão do consumo e volta gradual da economia, que ficará mais próxima dos níveis pré-pandemia. Isso aceleraria a recuperação do segmento de shoppings e também a aquisição de unidades imobiliárias, especialmente as voltadas ao público de classes B e C.

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No segundo semestre, o impacto das eleições pode ser significativo, trazendo volatilidade ao mercado como um todo, especialmente ao dólar, o que resultaria no aumento da inflação e na redução da atividade econômica.

A tecnologia, nos últimos tempos, trouxe novas soluções a problemas existentes e encurtou distâncias, dando ainda mais fôlego para o segmento. Plataformas como QuintoAndar, Airbnb, Booking.com e diversas outras estreitam o caminho entre o consumidor e o empreendedor e/ou dono de imóvel. Isso sem dúvida é um fator protagonista na melhora dos rendimentos do setor.

Por um lado, o setor de hotéis e shoppings vem enfrentando dificuldades porque estes dependem mais de sobra de renda dos consumidores para o consumo não discricionário. O problema é que essa renda, na atual fase do país, está diminuindo.

Já os segmentos de recebíveis imobiliários, desenvolvimento e galpões vêm apresentando bons resultados. Os dois primeiros porque estão vinculados à performance do segmento de compra e venda de unidades imobiliárias, em que a demanda é perene e até crescente em algumas regiões do país; galpões, por causa da maior demanda de vendas online, devido à mudança de estratégia de grandes varejistas, do pequeno e médio empreendedor e à entrada de outros players internacionais no e-commerce brasileiro.

Na hora de decidir em qual fundo imobiliário investir, é preciso estudar o segmento: como o gestor se comportou em tempos de crise, a transparência nas informações e estudar em alguma medida a carteira do fundo, para entender ao máximo o risco que ele representa. O produto é bastante acessível, com cotas em alguns casos que começam em R$ 10.

O passo seguinte é verificar se o retorno que ele apresenta é adequado. Um bom investimento não é o que rende mais, e, sim, o que rende quando ajustado ao risco. Risco demais para um retorno inadequado pode ser bom no curto prazo, no longo é quase uma certeza de prejuízo.

*Caio Braz é sócio da Urca Capital Partners.