Escritórios de alta qualidade em São Paulo: recuperação à vista?

Desde o início da crise gerada pela pandemia de Covid-19, a CBRE vem monitorando de perto a demanda de locação de escritórios na cidade de São Paulo, tanto pela quantificação da “demanda ativa” de locação ao longo do tempo (atrelada a projetos ativos de empresas em busca de espaços para locação) quanto pelo volume de locações realizadas, com atenção especial ao comportamento do segmento de escritórios de alto padrão (classe AAA, seguindo nossos critérios de classificação).

Essa atenção especial deve-se ao fato de que, historicamente, em momentos de crise, esse segmento foi o primeiro a se estabilizar e, posteriormente, se recuperar, antes dos demais nichos de escritórios pertencentes às outras classes.

• Construa renda com fundos imobiliários. Aprenda com o professor Arthur Vieira de Moraes

O gráfico a seguir apresenta trimestralmente a evolução histórica da absorção bruta dos escritórios classe AAA (tomada/locações de espaços), versus a devolução de espaços alugados, desde o início de 2010 até o segundo trimestre de 2021.

Em uma primeira análise, salta aos olhos que, antes mesmo do começo da pandemia em 2020, a quantidade de espaços locados em quase todos os trimestres supera, em muito, a quantidade de espaços devolvidos ao mercado, indicando praticamente um crescimento contínuo da ocupação em edifícios classe AAA.

Esse panorama somente altera-se de forma significativa após o início da pandemia, com picos de devoluções em meados de 2020 e início de 2021, excedendo o volume de locações efetuadas nestes períodos, gerando um aumento da oferta de espaços e subsequentemente condições mais atraentes de locação, em especial nas regiões com maior concentração de
espaços disponibilizados.

Já no segundo trimestre de 2021, nota-se uma forte reversão nesse quadro, com o registro de uma queda substancial no volume de espaços devolvidos ao mercado e um aumento significativo no volume de locações realizadas em edifícios classe AAA, com empresas tirando proveito de oportunidades para um flight to quality, muitas vezes com redução de custos e condições vantajosas, em particular nas regiões da cidade com maior disponibilidade.

Esse crescimento nas locações, por sua vez, é oriundo da melhora dos níveis de demanda ativa de locação registradas para o mercado como um todo desde o terceiro trimestre de 2020.

Isso está ilustrado no gráfico a seguir, que apresenta índices de demanda ativa por área (m²) e por número de projetos, tendo como ponto de partida a demanda de locação apurada imediatamente no momento anterior à pandemia.

Se analisarmos os níveis de demanda ativa de locação (projetos ativos de empresas em busca de espaços), detectamos uma melhora gradual após a forte queda registrada no segundo trimestre de 2020, quando o mercado foi pego de surpresa pela pandemia. Houve drástica redução da demanda em termos de área (m²), em que vários projetos foram suspensos ou colocados on hold.

Já ao término do segundo trimestre de 2021, os níveis de demanda ativa representam, em termos de área (m²), cerca de 79% da demanda apurada anteriormente à Covid-19 e 104% em número de projetos.

Vale ressaltar que, no decorrer do segundo trimestre, as locações em edifícios de escritórios AAA totalizaram cerca de 48.000 m², sendo o melhor resultado desde o terceiro trimestre de 2019, equivalente a cerca de 7% acima da média trimestral dos cinco anos anteriores ao início da Covid-19.

Isto possibilitou, pela primeira vez desde o início da pandemia, mais de um ano atrás, o registro de uma leve queda na taxa de vacância para o segmento AAA (de 21,8% para 21,7%). Esta queda só não foi mais significativa devido à entrega de um novo empreendimento no decorrer do segundo trimestre.

Para o terceiro trimestre de 2021, temos conhecimento de que um bom volume da atual demanda ativa poderá ser concluído, abrangendo novas locações em edifícios de escritórios classe AAA.

Caso essas locações se concretizem, e o nível de devolução de espaços continue a reduzir ou estabilizar, poderemos em breve presenciar uma recuperação mais consistente desse segmento, com a redução gradual no nível de oferta nos próximos trimestres.

A recuperação deverá ser beneficiada pelo retorno crescente aos escritórios à medida que o programa de vacinação avança, bem como pela previsão doravante bastante restrita de entrega de novos edifícios de escritórios classe AAA na região core da cidade de São Paulo, até o início do segundo trimestre de 2023.

*Fernando M. G. de Faria se juntou à CBRE em 1990 e atualmente é vice-presidente da CBRE-Brasil, tendo anteriormente sido responsável pelas divisões de Ocupantes/Corporate Services e Capital Markets. Tem uma vasta experiência representando os interesses de várias corporações internacionais e investidores locais ao longo dos anos. Graduou-se em 1984 pela University of Surrey, Inglaterra, com “BSC Honors Degree Civil Engeneering” e, subsequentemente, aprimorou seus estudos na University College of Estate Management, Inglaterra, onde em 1994 foi certificado com “Diploma in Surveying (Real Estate Management)”. É um Fellow do Royal Institute of Chartered Surveyors (FRICS).

Desde o início da crise gerada pela pandemia de Covid-19, a CBRE vem monitorando de perto a demanda de locação de escritórios na cidade de São Paulo, tanto pela quantificação da “demanda ativa” de locação ao longo do tempo (atrelada a projetos ativos de empresas em busca de espaços para locação) quanto pelo volume de locações realizadas, com atenção especial ao comportamento do segmento de escritórios de alto padrão (classe AAA, seguindo nossos critérios de classificação).

Essa atenção especial deve-se ao fato de que, historicamente, em momentos de crise, esse segmento foi o primeiro a se estabilizar e, posteriormente, se recuperar, antes dos demais nichos de escritórios pertencentes às outras classes.

• Construa renda com fundos imobiliários. Aprenda com o professor Arthur Vieira de Moraes

O gráfico a seguir apresenta trimestralmente a evolução histórica da absorção bruta dos escritórios classe AAA (tomada/locações de espaços), versus a devolução de espaços alugados, desde o início de 2010 até o segundo trimestre de 2021.

Em uma primeira análise, salta aos olhos que, antes mesmo do começo da pandemia em 2020, a quantidade de espaços locados em quase todos os trimestres supera, em muito, a quantidade de espaços devolvidos ao mercado, indicando praticamente um crescimento contínuo da ocupação em edifícios classe AAA.

Esse panorama somente altera-se de forma significativa após o início da pandemia, com picos de devoluções em meados de 2020 e início de 2021, excedendo o volume de locações efetuadas nestes períodos, gerando um aumento da oferta de espaços e subsequentemente condições mais atraentes de locação, em especial nas regiões com maior concentração de
espaços disponibilizados.

Já no segundo trimestre de 2021, nota-se uma forte reversão nesse quadro, com o registro de uma queda substancial no volume de espaços devolvidos ao mercado e um aumento significativo no volume de locações realizadas em edifícios classe AAA, com empresas tirando proveito de oportunidades para um flight to quality, muitas vezes com redução de custos e condições vantajosas, em particular nas regiões da cidade com maior disponibilidade.

Esse crescimento nas locações, por sua vez, é oriundo da melhora dos níveis de demanda ativa de locação registradas para o mercado como um todo desde o terceiro trimestre de 2020.

Isso está ilustrado no gráfico a seguir, que apresenta índices de demanda ativa por área (m²) e por número de projetos, tendo como ponto de partida a demanda de locação apurada imediatamente no momento anterior à pandemia.

Se analisarmos os níveis de demanda ativa de locação (projetos ativos de empresas em busca de espaços), detectamos uma melhora gradual após a forte queda registrada no segundo trimestre de 2020, quando o mercado foi pego de surpresa pela pandemia. Houve drástica redução da demanda em termos de área (m²), em que vários projetos foram suspensos ou colocados on hold.

Já ao término do segundo trimestre de 2021, os níveis de demanda ativa representam, em termos de área (m²), cerca de 79% da demanda apurada anteriormente à Covid-19 e 104% em número de projetos.

Vale ressaltar que, no decorrer do segundo trimestre, as locações em edifícios de escritórios AAA totalizaram cerca de 48.000 m², sendo o melhor resultado desde o terceiro trimestre de 2019, equivalente a cerca de 7% acima da média trimestral dos cinco anos anteriores ao início da Covid-19.

Isto possibilitou, pela primeira vez desde o início da pandemia, mais de um ano atrás, o registro de uma leve queda na taxa de vacância para o segmento AAA (de 21,8% para 21,7%). Esta queda só não foi mais significativa devido à entrega de um novo empreendimento no decorrer do segundo trimestre.

Para o terceiro trimestre de 2021, temos conhecimento de que um bom volume da atual demanda ativa poderá ser concluído, abrangendo novas locações em edifícios de escritórios classe AAA.

Caso essas locações se concretizem, e o nível de devolução de espaços continue a reduzir ou estabilizar, poderemos em breve presenciar uma recuperação mais consistente desse segmento, com a redução gradual no nível de oferta nos próximos trimestres.

A recuperação deverá ser beneficiada pelo retorno crescente aos escritórios à medida que o programa de vacinação avança, bem como pela previsão doravante bastante restrita de entrega de novos edifícios de escritórios classe AAA na região core da cidade de São Paulo, até o início do segundo trimestre de 2023.

*Fernando M. G. de Faria se juntou à CBRE em 1990 e atualmente é vice-presidente da CBRE-Brasil, tendo anteriormente sido responsável pelas divisões de Ocupantes/Corporate Services e Capital Markets. Tem uma vasta experiência representando os interesses de várias corporações internacionais e investidores locais ao longo dos anos. Graduou-se em 1984 pela University of Surrey, Inglaterra, com “BSC Honors Degree Civil Engeneering” e, subsequentemente, aprimorou seus estudos na University College of Estate Management, Inglaterra, onde em 1994 foi certificado com “Diploma in Surveying (Real Estate Management)”. É um Fellow do Royal Institute of Chartered Surveyors (FRICS).