Empresas voltam a ocupar e ampliar seus escritórios
O encerramento do 2º trimestre trouxe resultados positivos e sinais encorajadores de forte recuperação para o mercado de escritórios em São Paulo
Publicado em 6 de setembro de 2023 às, 12h01.
(*) Anita Scal e Hector Santana
O encerramento do segundo trimestre deste ano trouxe resultados positivos e sinais encorajadores de forte recuperação para o mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Os resultados são impulsionados principalmente por transações em edifícios corporativos de alto padrão, os mais procurados por grandes ocupantes.
Segundo dados da consultoria imobiliária Buildings, o mercado geral de edifícios na cidade de São Paulo fechou o primeiro semestre de 2023 com absorção líquida positiva – em outras palavras, o saldo entre devoluções e contratações de espaços corporativos – de 101 mil m² no período. Desses, mais de 57 mil m² em edifícios com classificação A ou A+, aqueles de ótima qualidade, infraestrutura e padrão construtivo.
A exigência das empresas[1] em aumentar os dias no modo presencial e a menor oferta de vagas de trabalho remoto são algumas das razões apresentadas por grandes consultorias imobiliárias para o movimento positivo de locações em São Paulo. Além da maior procura por escritórios, observa-se um aumento no interesse por maiores metragens nas locações, acima de 1.000 m², indicador que reforça a recuperação do setor.
Retorno ao modelo presencial
No cenário internacional, Andy Jassy, CEO da Amazon, afirmou durante sessão interna de perguntas e respostas realizada no início do mês de agosto que já havia passado o momento dos funcionários da empresa discordarem da sua política de trabalho híbrido[2]. Hoje, a Amazon exige que os funcionários estejam presentes nos escritórios ao menos três dias por semana e vem sofrendo grande resistência de parte relevante dos seus funcionários. O executivo justifica o movimento afirmando que os funcionários tendiam a se envolver mais pessoalmente e colaborar mais facilmente no trabalho presencial, além de não sentir que as reuniões eram tão eficazes no modelo remoto.
A empresa de tecnologia Zoom, que ganhou grande destaque com a pandemia ao redefinir o trabalho remoto com seu serviço de videoconferências, comunicou seus funcionários sobre sua nova política de trabalho presencial, exigindo[3] a presença em seus escritórios ao menos dois dias por semana. O movimento é emblemático considerando o modelo de negócio e a cultura da empresa que visa adotar uma “abordagem híbrida estruturada”.
[1] Disponível em: https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2023/08/empresas-enxugam-trabalho-remoto-e-voltam-a-ampliar-escritorios.shtml
[2] Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/economia/destaque-do-home-office-na-pandemia-zoom-pede-que-seus-funcionarios-voltem-ao-trabalho-presencial/
[3] Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/economia/destaque-do-home-office-na-pandemia-zoom-pede-que-seus-funcionarios-voltem-ao-trabalho-presencial/
O movimento de volta ao presencial[1] é tendência nos Estados Unidos e mundo afora, sendo seguido por outras gigantes do setor de tecnologia, como Google, Apple, Salesforce e até mesmo a Casa Branca.
No mercado local, já no primeiro trimestre deste ano, a taxa de ocupação dos escritórios da capital paulista apresentava aumento considerável, focado principalmente em seus principais eixos. Segundo levantamento da consultoria especializada CBRE, em 500 edifícios corporativos na cidade, 80% dos escritórios estão com ocupação de ao menos 70%. A ocupação passa de 90% em 45% dos edifícios analisados. Esses números são ainda mais impressionantes se considerarmos que, ao final de 2022, apenas 59% dos edifícios apresentavam ocupação acima de 70%.
Mercado de São Paulo segue aquecido
A cidade de São Paulo apresenta absorção líquida positiva no mercado corporativo pelo 7° trimestre consecutivo. No encerramento do segundo trimestre, a taxa de vacância física média da cidade era de 21,18%, frente 21,19% do trimestre anterior, um número praticamente estático. Contudo, a redução da taxa de vacância só não foi mais expressiva devido à significativa entrega de novos empreendimentos no trimestre: o estoque total da cidade aumentou em mais 100 mil m², maior nível em um único trimestre desde 2018. Ou seja, a absorção líquida foi positiva, com essas novas áreas disponíveis sendo fortemente consumidas, o que fez a vacância ficar estável mesmo com tamanha área entregue.
Já o nível da atividade construtiva – ou seja, empreendimentos em fase de desenvolvimento – apresentou forte recuo, permanecendo no menor nível em mais de 20 anos, com área acumulada de 495 mil m². Esse controle do novo estoque pode significar maior poder nas negociações para os proprietários nos próximos anos, com menos áreas novas disponíveis, o que deve representar um consumo das áreas existentes conforme a atividade econômica e a demanda evoluam.
[1] Disponível em: https://www.correiobraziliense.com.br/economia/2023/07/5107771-home-office-declina-e-movimento-de-volta-ao-escritorio-ganha-forca.html
- (Rio Bravo/Divulgação)
Com a significativa entrega de edifícios de alta qualidade, a taxa de vacância de escritórios Classe A apresentou leve aumento frente ao último trimestre, fechando no mês de junho em 23,42% frente 22,53% do período anterior.
- (Rio Bravo/Divulgação)
As incertezas do período pandêmico ficaram para trás na medida em que mais e mais empresas adotam o modelo presencial ou híbrido de trabalho e exigem a presença de mais dias no escritório. O cenário para o mercado de escritórios corporativos na cidade de São Paulo se mostra promissor, impulsionado pela volta da ocupação dos escritórios e principalmente pelos fortes indicadores da região da Faria Lima, que contam com vacância entre 5% a 7%. A disputa por espaços na região acaba transbordando para os bairros vizinhos.
Vale destacar que grandes tomadores de área na cidade de São Paulo, como XP, Google, dentre outras, no auge da pandemia, foram responsáveis por expressivas devoluções de área. No momento atual, muitas delas não só foram responsáveis pela redução da taxa de vacância, como, em alguns momento, voltaram a alugar o mesmo espaço que ocupavam anteriormente.
Essa demanda fica clara quando observamos as últimas locações do FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), por exemplo: desde o começo de 2023, já foram realizadas 15 novas locações nos imóveis do fundo, localizados em regiões corporativas primárias como Av. Paulista e Vila Olimpia, em São Paulo/SP. O Fundo sai de uma vacância física de cerca de 23% no começo do ano para menos de 10% ao final de agosto com absorção de aproximadamente 5.000 m² de área locável.
A maior busca por escritórios e a baixa tendência de novo estoque entrando no mercado geral de São Paulo tendem a manter a redução do índice da taxa de vacância observada nos últimos trimestres. Vale lembrar que, historicamente, quando falamos de novas locações, os 3º e 4º trimestres do ano são sempre os mais aquecidos, ocasionado por empresas aproveitando o investimento aprovado pela diretoria para melhoria de localização e/ou imóvel e expansão. Com isso, 2023 deve ser um ano promissor para o mercado imobiliário.
(*) Anita Scal é sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo e Hector Santana é analista de portfólios da Rio Bravo
Este artigo faz parte da Carta Estratégias de agosto, relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.